'수도권 상위 20%' 집값 15억 돌파…강남 전셋값 3.3㎡당 4000만원 [식후땡 부동산]

안혜원 기자

입력2021.09.02 12:53 수정2021.09.02 12:53

'수도권 상위 20%' 집값 15억 돌파…강남 전셋값 3.3㎡당 4000만원 [식후땡 부동산]

집값이 연일 급등하면서 집 없는 서민들의 한숨이 깊어지고 있습니다. 수도권 상위 20% 주택가격은 처음으로 평균 15억원을 넘어선 것으로 조사됐습니다. 문재인 정부가 들어선 지 4년3개월여 만에 7억원이 넘게 뛴 것입니다.

집값이 너무 올라 사기도 어렵지만 아파트 청약도 쉽지 않습니다. 지난 7월 말부터 지난달 초까지 인천 계양 등 수도권 공공택지 4곳을 대상으로 이뤄진 사전청약 일반공급의 평균 당첨선은 1945만원으로 나타났습니다. 청약통장 월 납입 최대 인정액인 10만원씩을 매달 넣더라도 16년 이상을 꼬박 부어야 당첨이 가능했다는 뜻입니다. 오늘도 부동산 관련 뉴스를 전달해 드리겠습니다.

◆'수도권 상위 20%' 집값 15억원 넘었다

첫 번째 뉴스입니다. 최근 집값이 급등하면서 수도권 상위 20% 주택가격이 평균 15억원을 넘었습니다. KB국민은행 리브부동산 월간 주택가격동향 시계열 통계를 보면 지난달 수도권 5분위(상위 20%) 주택가격은 평균 15억893만원으로 집계됐습니다. KB가 수도권 통계를 공개하기 시작한 2013년 4월 이후 가장 높은 가격입니다. 1년 전과 비교하면 무려 2억6445만원이 상승했습니다. 2년 전과 비교하면 4억3845만원 뛰었습니다. 문재인 정부가 들어선 2017년 5월(7억9062만원)과 비교하면 2배 가까이(7억1831만원) 올랐습니다.

◆강남 전세 얻으려면 3.3㎡당 4000만원 있어야

전셋값도 고공행진입니다. 서울 강남 아파트 전세가가 3.3㎡ 당 처음으로 4000만원을 넘어섰습니다. 지난해 7월 임대차 2법 시행 이후 전세 물량 부족이 계속되는 탓입니다. 경제만랩이 KB리브부동산 주택가격동향을 분석한 결과를 보면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 강남구의 3.3㎡당 아파트 평균 전세가격은 2538만원이었지만, 올해 8월에는 4024만원으로 58.6% 상승했습니다. 이어 서초구가 같은 기간 1400만원 상승해 평당 평균 전셋값이 3832만원, 송파구는 1046만원이 올라 평당 2926만원을 기록했습니다. 문재인 정부 4년 3개월 동안 ‘강남3구’의 평당 전셋값 상승액이 모두 1000만원을 넘었습니다.

◆16년간 청약통장에 돈 넣었어야 사전청약 당첨

3기 신도시 사전청약 당첨 커트라인이 공개됐습니다. 7월 말부터 지난달 초까지 인천계양 등 수도권 공공택지 4곳을 대상으로 진행한 사전청약에서 일반 공급에 당첨되려면 청약통장 잔액이 평균 1945만원은 있어야 하는 것으로 나타났습니다. 월별 최대 납입 인정액이 10만원이므로 최소한 16년 넘게 매달 저축했어야 한다는 뜻입니다. 인천 계양지구 84㎡형이 2400만원으로 가장 높았고, 74㎡는 2280만원, 성남복정1 59㎡은 2169만원, 남양주진접2 84㎡ 2150만원 등의 순으로 경쟁이 치열했습니다. 인천계양 84㎡는 20년 동안 청약 예금을 넣어야 당첨권에 드는 셈입니다. 당첨선이 802만원으로 가장 낮은 남양주진접2 51㎡도 7년 가까이 청약저축에 돈을 넣었어야 당첨을 기대할 수 있습니다.

◆"GTX-C 들어선다고?"…의왕 집값 하루 새 2억 '쑥'

정부의 3차 신규 공공택지 계획 발표 후 의왕·군포·안산 일대 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 국토부가 확정한 전국 10곳(총 14만 가구)의 신규 택지 중 의왕·군포·안산은 가장 규모가 큰 데다가 입지 조건도 뛰어난 것으로 평가받습니다. 여기에다 애초 불확실했던 GTX(수도권광역급행철도)-C 노선 의왕역 정차, 역세권 개발과 기업 유치 등을 정부가 약속한 것이 호재로 작용하고 있습니다. GTX가 연결되면 의왕역에서 양재역까지 20분, 서울역까지 35분 만에 갈 수 있습니다. 실제로 의왕 삼동에 있는 ‘파크푸르지오’ 전용 84㎡는 올해 초 실거래가가 6억4600만원이었는데, 8월엔 9억4000만원에 팔렸습니다. 이 단지 호가는 정부의 신도시 발표 이후 12억원까지 치솟은 상황입니다.

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3기 신도시 사전청약 본격 시작…주목할 곳은?

[스페셜 리포트]“정부는 부동산 가격이 비정상적이라고 얘기하며 3기 신도시를 기다리라고 하더니 분양가가 높아진 시세대로 진행하려고 한다. ‘영끌’해서 집 사지 말라던 정부가 대출 규제까지 강화해 집도 못 사는 형편에 토지 건설 원가로 저렴하게 주택을 공급한다던 정책 취지에서 벗어나 현재 부동산 시세대로 분양한다. 부동산 잡겠다고 믿고 기다리던 실수요자만 절망감에 빠졌다.”3기 신도시 사전 청약을 앞두고 청와대 국민청원에 올라온 글이다. 정부는 하늘 높은 줄 모르고 오르는 집값과 서울에 집중된 인구를 분산시키겠다며 3기 신도시 분양을 준비 중이다. 하지만 당초 계획과 달리 주변 시세의 60~80%에 공급하는 일반 청약과 비슷한 수준으로 분양가를 책정하면서 실수요자의 분통만 터지고 있다.11년 만에 부활한 사전 청약사전 청약은 착공 시점에 진행하는 본청약 1~2년 전 청약을 미리 진행하는 것을 뜻한다. 정부가 사전 청약을 추진하는 것은 2009년 보금자리주택 분양 당시 이후 11년 만이다. 2020년 3기 신도시 발표 당시 사전 청약 부활을 예고해서다.20~30대가 주택 매수에 적극적으로 참여하는 등 실수요자의 내 집 마련 수요가 몰리며 집값 상승세가 나타나자 이를 사전 청약으로 무마하려는 의도다. 패닉 바잉(공황 구매) 등으로 대표되는 무주택자의 불안 심리를 완화하기 위해 빠른 주택 공급이 필요한데, 실제 착공·입주까지는 최소 4~5년이 걸리는 만큼 청약 시기를 앞당겨 수요를 분산하겠다는 것이다.하지만 2009년 보금자리주택 사전 청약은 깊은 상처를 남긴 바 있다. 대부분의 사업장에서 보상 지연 등으로 사전 청약이 끝난 후 본청약이 예정대로 실시되지 않아서다. 사전 청약 이후 1~2년 안에 본청약이 진행될 것이란 계획과 달리 3~4년씩 늦어진 사업장이 속출했다. 이에 따라 2009~2010년 사전 청약 당첨자 1만3398명 중 실제 계약자는 5512명(41%)에 그쳤다.본청약 지연에 따른 피해 보상도 전혀 없었다. 내 집이 생길 것이란 기대감에 전·월세 난민으로 전전하던 무주택자들이 날벼락을 맞은 셈이다. 결국 이명박 정부는 2011년부터 사전 청약을 전면 폐지했다.그런데 현 정부는 실패한 사전 청약제를 난데없이 부활시켰다. 국토교통부는 과거와 달리 이번에는 사전 청약제가 성공할 것이라고 주장하지만 현재 상황에서는 이미 실패한 것이나 마찬가지라는 평가다. 사전 청약 후 본청약이 1~2년 후 진행된다고 하더라도 집값이 천정부지로 오른 상황에서 분양가를 시세의 60~80%로 책정하면 입주자들은 자금 마련에 큰 어려움을 겪을 수밖에 없다. 대부분의 금융권이 전세 자금 대출 신규 취급을 중단하고 있는 상황에 더해 주택 담보 대출 등도 옥죄려는 움직임이 나타나면서 실수요자는 불안에 휩싸일 수밖에 없다.권주안 건설정책연구원 연구위원은 “정부가 3기 신도시 등의 공급 확대와 사전 청약 적용 등 다양한 시도를 하고 있지만 실제 입주는 일러야 5년 이후 가능하다”며 “부동산 시장 불안 장기화를 끝내기는 어렵다”고 진단했다.실수요자 불안감 커지는 3기 신도시정부는 2018년 9·13 대책 발표 때 3기 신도시 계획을 발표했다. 실수요자의 불안감을 해소하고 수급 균형을 통한 시장 안정을 위해 지속적인 주택 공급 확대를 추진하겠다는 취지였다.남양주 왕숙 1·2와 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장지구 등을 3기 신도시로 발표했다. 이어 ‘수도권 30만 호 공급 대책’으로 과천 과천지구와 안산 장상, 용인 구성, 안산 신길2, 수원당수2 등도 지정했다.하지만 정부의 목표와 다르게 3기 신도시 발표될 때마다 부동산 시장은 요동을 쳤다. 남양주의 왕숙 인근의 A 공인중개사는 “3기 신도시로 집값이 예전보다 많이 올랐고 더욱 오를 것이란 기대감에 전세 매물이 씨가 말랐다”고 말했다.하남 교산에 있는 B 공인중개사도 “신도시 지정 이후부터 서울 거주자 등의 매수 문의가 늘더니 지하철 5호선 연장 구간인 ‘하남선’ 전철이 개통되면서 잠실까지 30분, 강남까지 50분이면 출퇴근이 가능해져 집값 상승이 예사롭지 않은 상황”이라고 전했다.정부의 ‘부동산 잡기’는 벌집만 쑤신 모양새가 됐다. 3기 신도시로 지정된 지역의 집값은 천정부지로 올라 어느덧 서울 외곽권 수준으로 올랐다. 이에 따라 사전 청약이 진행된 지역의 분양가도 덩달아 뛰었다.국토교통부는 3기 신도시의 분양가를 시세 60~80%로 책정했다. 올해 7월 사전 청약을 통해 △인천 계양 1050가구 △남양주 진접2 1535가구 △성남 복정1 1026가구 △의왕 청계2 304가구 △위례 418가구 등 5개 지구 4333가구가 공급됐다.주변 시세에 따른 추정 분양가는 인천 계양의 경우 공공 분양 전용 59㎡(512가구)는 3억5000만~3억7000만원, 전용 74㎡(169가구)는 4억4000만~4억6000만원에 책정됐다. 신혼희망타운 전용 55㎡(341가구)는 3억4000만~3억6000만원에 공급된다.남양주 진접2지구에서는 공공 분양 전용 59㎡(532가구)가 3억4000만~3억6000만원, 전용 74㎡(178가구)가 4억~4억2000만원이다. 신혼희망타운 전용 55㎡(439가구)는 3억1000만~3억3000만원에 책정됐다.성남 복정1지구에서는 공공 분양 전용 51㎡(174가구)가 5억8000만~6억원, 전용 59㎡(409가구)가 6억8000만~7억원에 나온다.의왕 청계2지구에서는 신혼희망타운 전용 55㎡(304가구)가 4억800만~5억원에 공급되고 위례 신혼희망타운 전용 55㎡(418가구)의 분양가는 5억7000만~5억9000만원으로 추정된다.단, 사전 청약 특성상 인근 아파트 값이 오르면 실제 분양가는 현재보다 높은 수준에 공급될 수 있다.실패한 정책에도 ‘울며 겨자 먹기’정부의 실패한 부동산 정책에도 실수요자는 ‘울며 겨자 먹기’로 3기 신도시 사전 청약을 신청했다. 대출 규제로 내 집 마련의 꿈이 요원해진 상황에서 시세보다 싼값에 공급되는 물량을 노릴 수밖에 없는 상황에 놓인 것이다.3기 신도시 토지를 매입할 때는 2018~2019년 가격으로 진행했다. 이를 두고 실수요자는 매입 가격 기준으로 분양가가 산정될 것으로 기대했다.하지만 분양가는 현시점으로 산정됐다. 공공 분양 주택은 국민을 상대로 장사를 하는 것이 아니다. 정책적으로 배려가 필요한 실수요자에게 적정한 토지·건설 원가로 비교적 저렴하게 주택을 공급하는 것을 목표로 한다. 실상은 달랐다. 정부가 집값을 잡지 못한 상황에서 현재 시세로 분양가를 책정해 공공 분양 주택의 목적이 퇴색해 버렸다.3기 신도시 중 첫 사전 청약이 시작된 5곳(4333가구)에는 9만3798명이 신청해 평균 경쟁률 21.7 대 1을 기록했다. 공공 분양 주택은 28.1 대 1(특별 공급 15.7 대 1, 일반 공급 88.3 대 1), 신혼희망타운 13.7 대 1 등이었다.높은 경쟁률 만큼 사전 청약 대상 공공 택지의 집값 상승 폭이 더욱 커지고 있다. 인천 계양의 8월 셋째 주 아파트 값 상승률은 0.44%로 전주(0.41%)보다 상승 폭이 커졌다. 성남 복정1이 자리한 성남 수정의 상승률은 0.25%에서 0.31%로, 남양주 진접2지구가 있는 남양주시의 상승률 역시 0.50%에서 0.53%로 올랐다.부동산업계에서는 사전 청약 결과가 무주택자의 불안 심리를 자극한 것으로 본다. 일각에서는 3기 신도시 청약을 ‘희망 고문’이라고 판단한다. 경쟁률이 높아진 상황에서 나무에서 사과가 떨어지기를 기다리는 것처럼 청약 당첨만 노리는 것이 아니라 인근 지역이라도 매수해야 한다는 실수요자가 늘고 있기 때문이다.또 ‘오늘 집값이 가장 싸다’는 인식이 일반화되면서 개발·발전이 확실시되는 3기 신도시 지역에 매수 문의와 거래가 늘어나고 있다.10~12월, 인기 지역 2만8000가구 사전 청약첫 3기 신도시 사전 청약이 21.7 대 1이라는 높은 경쟁률을 기록해 당첨 가능성이 낮아진 실수요자는 다음 기회를 노리고 있다. 정부는 올해 10~12월 추가 사전 청약을 진행한다.10월 1만 호, 11월 4000호, 12월 1만4000호 등 세 차례에 걸쳐 2만8000호가 사전 청약을 받는다. 주요 공급 물량은 10월 남양주 왕숙2(1400가구), 11월 하남 교산(1000가구), 12월 고양 창릉(1700가구) 등이다.첫 사전 청약보다 공급 물량은 6.5배 많지만 3기 신도시 중에서도 높은 선호도를 보이는 지역들이다. 이에 따라 1차 사전 청약보다 높은 경쟁률과 비싼 분양가가 책정될 것으로 우려된다.부동산 플랫폼 ‘직방’이 올해 7월 13~27일 자사 애플리케이션 접속자 1377명을 상대로 3기 신도시 사전 청약 선호도를 조사한 결과 가장 인기가 높은 지역은 하남 교산(23.4%)으로 나타났다. 이어 고양 창릉(20.6%)과 광명 시흥(19.0%), 남양주 왕숙(18.7%), 과천 과천(16.3%), 인천 계양(14.8%) 순으로 조사됐다.앞서 지난해 8·4 공급 대책이 발표된 직후 직방이 3기 신도시 청약 의사 선호도를 조사할 당시에도 하남 교산(25.4%)의 비율은 가장 높았다.직방은 “서울 강남권과 인접한 지역에 사전 청약에 대한 관심이 상대적으로 크다”며 “사전 청약은 1~2년 후인 본청약 때 분양가가 확정돼 분양가 변동에 대한 불안이 큰 상황”이라고 분석했다.이번 조사에서 실수요자 중 절반이 사전 청약 공고시 기본 정보 외에 제공했으면 하는 정보로 ‘확정 분양가(50.0%)’를 꼽았다. 직방의 분석처럼 본청약 때 분양가가 정해져 가격 변동에 대한 불안감이 큰 것으로 나타난 셈이다. 다음으로 본청약 시기와 입주 예정월 등 청약 일정(24.4%), 주변 지역 정보 및 기반 시설 계획 정보(11.3%) 등을 택했다.유호승 기자 yhs@hankyung.com
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2분기 부동산업 대출 12조 증가…사상 최대

지난 2분기 부동산업 대출이 12조원 넘게 늘어나며 사상 최대 증가폭을 기록했다. 임대업을 위한 건물 매입 등 상업용 부동산 투자가 늘어난 결과다.한국은행이 1일 발표한 ‘2분기 중 예금취급기관 산업별대출금’ 통계에 따르면 지난 2분기 제조업, 서비스업 등 산업별대출금 잔액은 1478조5000억원으로, 전 분기 말 대비 42조7000억원(3.0%) 증가했다. 1분기 증가액(42조1000억원)과 비교해 소폭 확대됐다.산업별로는 제조업 대출금 증가폭이 지난 1분기 7조1000억원에서 2분기 4조9000억원으로 축소된 반면 서비스업은 31조1000억원에서 33조7000억원으로 늘어났다. 서비스업 가운데 부동산업의 대출 증가가 두드러졌다. 지난 2분기 부동산업의 대출 증가액은 12조1000억원으로, 1분기(7조1000억원)에 비해 5조원 불었다. 이 증가폭은 통계 작성이 시작된 2008년 이후 가장 큰 규모다. 송재창 한은 경제통계국 금융통계팀장은 “부동산업 대출이 급증한 것은 상업용 부동산 투자 중 임대업용 시설자금 대출이 8조9000억원 증가했기 때문”이라고 설명했다.숙박·음식점업은 지난 2분기 코로나19 확진자 수 감소와 업황 회복 등에 힘입어 대출 증가액(2조6000억원)이 1분기(3조원)보다 줄었다. 하지만 3분기에는 델타 변이 바이러스에 따른 4차 대유행으로 대출 규모가 다시 확대될 것으로 예상된다.대출 용도별로는 코로나19 사태 이후 경영난으로 급증했던 운전자금 대출 증가액이 1분기 25조5000억원에서 2분기 21조8000억원으로 줄었다. 운전자금 대출 증가액은 작년 2분기 52조1000억원까지 커졌다가 3분기 24조4000억원, 4분기 10조7000억원으로 감소세를 나타낸 뒤 올 1분기 다시 늘어났다. 지난 2분기 제조·서비스 업황이 다소 회복세를 나타내면서 운전자금 대출 증가폭이 줄어든 것으로 분석된다.시설자금 대출 증가액은 역대 최대치를 기록했다. 2분기 시설자금 대출 증가액은 20조9000억원으로, 1분기 16조7000억원에 비해 늘어났다. 부동산업의 임대용 건물 매입 증가, 기업의 설비 투자 확대가 영향을 미쳤다는 게 한은 설명이다.이정호 기자 dolph@hankyung.com
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월세 9만~15만원으로 최대 10년 거주…분양은 불가

이낙연 전 더불어민주당 대표가 도입하려는 신혼부부 공공주택은 보증금과 월세가 싸고 최대 10년간 거주할 수 있는 게 특징이다.이 전 대표는 한국경제신문과의 인터뷰에서 “16·20·25평형, 평형별 보증금은 각각 3000만·4000만·5000만원, 월세는 9만·11만·15만원”이라고 예시했다. 입주 자격은 신혼부부나 예비 신혼부부며 분양은 안 된다.이는 민주당 경선 경쟁자인 이재명 경기지사의 기본주택과 차이가 있다. 기본주택은 소득, 자산, 나이 등과 상관없이 무주택자 누구나 적정 임대료로 30년 이상 거주할 수 있는 공공 임대주택이다.이 전 대표는 양승조 충남지사의 ‘충남형 더행복한주택’에서 신혼부부 대상 공공주택 아이디어를 얻었다. 그는 지난달 30일 충남도청 방문 후 기자들과 만나 “더행복한주택은 양 지사의 정책 가운데 가장 욕심이 난다”고 했다.이 전 대표는 이 밖에 군 공항인 서울공항 이전 후 그 자리에 공공주택 약 3만 가구를 공급하고, 서울공항 주변의 고도제한을 해제해 4만 가구를 추가 공급하겠다고 공약했다. 여기에 서울공항 인근의 기존 주택을 엮어 총 10만 가구 규모의 스마트 신도시를 조성하겠다는 구상이다. 이 전 대표는 지난달 5일 국회에서 주택 공급정책 관련 기자회견을 열고 “50년 모기지와 20~30년 장기전세, 40대 무주택자 대책 등 다양한 방식의 공급을 추진할 것”이라고 말했다. 하지만 서울공항 이전이 현실적으로 가능한지에 대해서는 민주당 내에서도 논란이 있다.적정 주거기준을 높이겠다는 공약도 내놨다. 이 전 대표는 지난달 27일 국회에서 “적정 주거기준을 상향해 공공주택의 질적 개선과 선호도 향상을 도모하겠다”며 “공공주택 기준인 1인 가구의 최저 면적기준을 14㎡에서 25㎡로 넓히고 하수도 시설과 수세식 화장실, 온수 공급과 냉난방 설비 등을 의무화하겠다”고 말했다.전범진/오형주 기자 forward@hankyung.com