"3기 신도시 사전청약 이후 패닉바잉 온다" [집코노미TV]

신현강 부와지식의배움터 대표(부룡)
상승장 후반부의 투자법을 고민해야 할 때

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필명 '부룡'으로 활동하는 신현강 부와지식의배움터(부지런) 대표는 올 하반기에도 상승장이 이어질 것으로 내다봤습니다. 매물 감소에 전셋값 상승이 겹친 데다 3기 신도시 사전청약 이후 청약에 실패한 수요자들이 패닉바잉에 나설 우려가 크다고 분석했습니다. 신 대표가 상승장 후반부에 내집마련 전략에 대해서 들어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 오늘은 신현강 대표님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷신현강 대표(부룡)
안녕하세요.

▶서기열 기자
이 책에서 굉장히 인상 깊게 읽었던 부분이 오랜 침체장에서 길들여진 사람들이 2014년에 부동산은 끝났다 라고 했던 것처럼 이번 긴 상승장을 맛본 사람들이 부동산 불패 환상에서 벗어나지 못할 수 있다고 하셨어요. 지금 이 시장을 어떻게 봐야될까요.

▷신현강 대표
사실 이게 걱정할 시기는 아니라고 먼저 하고 넘어가야 할 거 같은데. 사람들은 항상 제가 보기에는 바로 직전 몇 년 전의 상황을 가지고 앞으로 이렇게 될거야 라고 생각하시는 분들이 되게 많은 거 같아요. 아까 금방 조금 전에 말씀하셨던 것처럼 2010년대 초반에 그 침체장이 계속 이어질 때 몇 년간의 경험 때문에 “아, 이제 부동산시장은 끝났구나” 그랬지만 결국 시장이 바뀌었잖아요.

결국엔 이번에도 비슷한 현상이 나타나고 있는데 지난 2013, 2014년도부터 서울 수도권 같은 경우는 오르기 시작한다고 보여지는데 그렇게 따지면 벌써 6, 7년이거든요. 6, 7년이라고 하는 시간 동안 계속 상승장이 이어지니까 내가 본 굉장히 오랜 시간 동안 상승하고 있으니까 계속 상승할 것처럼 생각하시는 거라는 거죠.

근데 저는 기본적으로 우리가 알고 있는 공급과 수요라는 것은 그 시점에 모습의 변화에 따라 달라지는 거기 때문에 수요가 그만큼 많은 분들이 집을 사게 만들었다면 어느 순간에 주춤하거나 하락할 수도 있는데 그 부분에 대한 고려를 전혀 하지 않고 계시더라. 그래서 저는 분명히 하락의 가능성이 분명히 나중에 나타날 것이기 때문에 그 부분에 대한 것도 신경을 써야된다. 그런 부분을 자주 말씀드리고 있는 것이거든요.

▶서기열 기자
하락에 대한 것도 준비를 해야되는 시점이 됐다 그렇게 보시는군요. 그러면 하반기는 좀 어떻게 보세요?

▷신현강 대표
좀 전에도 말씀을 드렸지만 상승장이 당분간 이어질 거 같아요.

왜 그러냐면 제가 보기에는 일단은 지금 현재 올 하반기에 있어서는 가장 큰 것 중에 하나가,, 세가지라고 보여지는데 지금 현재 6월1일자 이후에 매물 감소, 양도세 중과 관련 나왔던 매물들이 들어가버리고, 이러면 매물 감소가 굉장히 급격히 늘어날 수 있다. 근데 매물이 줄어들게 되면 살려고 하는 사람은 굉장히 많은데 그러면 가격의 움직임이 굉장히 세질 수 밖에 없지 않겠느냐 이런 부분을 지켜봐야할 거 같구요.

또 두번째 부분은 결국 지금 현재의 상황이 공급이 줄어들고 있는 상황에서 물론 정부의 노력은 저도 알고 있지만 현재 공급량이 줄어든 상황에서 나타난 현상 중에 하나가 전세가격 상승이다. 전월세 가격 상승인데 지금 이번에 전월세 가격이 최근 들어서 임대차 3법 또 마지막 그 한 개가 나오기 시작하고, 또 그게 진행됨으로 인해서 조금 불안해지는 기미가 있잖아요. 그런 부분이 매매가를 건드릴 수 있는 환경으로 연결되고 있어서 그 두가지를 굉장히 지켜봐야 된다. 이렇게 말씀드리고 싶구요.

그 다음에 마지막 하나로는 올 하반기 7월인가요 계양부터 신도시, 3기 신도시 분양을 하잖아요. 3기 신도시 분양을 하면서 그 분들을 위해서 사전청약을 하게 되는데 많은 분들이 아마 관심을 둘 것 같은데. 청약경쟁률이 굉장히 높을 것으로 보여지잖아요.

▶서기열 기자
예상이 되죠.

▷신현강 대표
그러면 그 청약경쟁률이 굉장히 높다라고 하면 분명히 누군가들은 내 예상보다 내 당첨 확률이 없다는 것을 지금은 좀 막연하게 하고 계시다가 직접 아마 몸으로 느끼게 되실거라고 느껴지고 있거든요. 만약 그랬을 때 이 분들이 당첨 가능성이 없다고 하면 이 분들이 어떤 행동을 할까 라고 하는 게 2006~2007년이죠. 그때 판교신도시 분양 직후 상황을 보더라도 까딱 잘못하면 패닉바잉 현상이 나타날 수도 있다. 왜 전세가격 상승과 내가 당첨할 수 없다고 했을 때는 분명히 뭔가가 움직임이 갑자기 매수로 급격히 쏠릴 수 있는 가능성도 배제할 수 없다.

▶서기열 기자
패닉바잉의 우려도 좀.

▷신현강 대표
네, 그 세가지 부분을 좀 올 하반기에는 지켜볼 필요가 있겠다 싶어요.

▶서기열 기자
그러면 이번 상승장의 끝은 어디까지 보세요?

▷신현강 대표
그러니까 이게 참 어려운 질문인 거 같아요. 많은 시청자 분들께서 뭐라고 하시냐면 콕 찝어서 얘기해주세요 라고 하는데 그거는 사실상 불가능한 거 같구요. 많은 분들이 보통 2~3년 정도를 더 보시는 거 같아요. 저도 일단 2~3년 정도는 본다. 그 부분이 왜 그렇게 말씀드리냐면 첫 번째는 공급이 제대로 공급되는 게 일단은 시차가 있을 거기 때문에. 그리고 그 과정에서 아무래도 요즘 들어 좀 얘기가 나오죠. 코로나 정국 이후에 금리인상, 이런 것을 감안하면 앞으로 2~3년 정도 이어질 수 밖에 없지 않느냐 그렇게 보여지는데.

그렇다고 해서 그냥 막연히 2~3년 후라고 말씀 드리기는 좀 그렇고. 한가지, 평상시 좀 지켜보실 게 뭐냐면 지금 현재 수요가 가장 선호하는 것이 신축이니까 신축의 청약경쟁률을 좀 중점적으로 지켜보시는 게 맞지 않을까 라고 저는 생각을 하고 있어요. 왜냐면 저는 청약경쟁률이 감소한다는 것은 수요가 줄어든다는 얘기고, 수요가 줄어든다는 것은 앞으로 내 집을 또 누군가가 사줄 수 있는 사람이 줄어든다는 얘기니까 가격의 어떤 조정의 가능성이 발생할 수 있을 것이라고 보여지거든요.

▶서기열 기자
그러면 결국에는 청약경쟁률이 지금 현재 이 부동산시장의, 특히 주택시장에서 수요의 바로미터가 된다. 그러니까 여기에 집중해서 보면은 이 사이클을 예측할 수 있을 것이다.

▷신현강 대표
외곽지역의 경우는 청약경쟁률이 떨어지기 시작할 것이고 이 지역부터는 분명히 경쟁률이 떨어진 결과물은 미분양으로 나타날 거거든요. 그럼 미분양이 차근차근 증가하겠죠. 시차를 두고 이 부분을 차근차근 보게 되면 미분양의 증가는 결국 그 사이클의 어떤 후반부에 접어들었다, 또는 쇠퇴기에 접어들었다고 볼 수 있는 바로미터가 아닐까 생각을 합니다.

▶서기열 기자
지금은 이 정도 사이클에 확산기에 접어들었다고 말씀하셨는데 그럼 이 상황에서 무주택 실수요자라면 내집마련 전략을 어떻게 짜야될까요.

▷신현강 대표
요즘 무주택자 분들이 굉장히 많이들 궁금해하시고 답답해 하는 부분이 이 상황인 거 같아요. 무주택자라면 일단 사이클은 고려하지 마시라고 말씀을 드리고 싶어요. 사면 되는데 문제는 이렇게 많이 올랐으니까 떨어지면 어떻게 그러면서 지금 주저하고 계시거든요. 지금 딱 이 상황에 걸려서 아무것도 못하시는 상황인 거 같아요.

▶서기열 기자
이도 저도 못하는.

▷신현강 대표
네, 못하시는 상황인 거 같은데. 그냥 그래도 조금 더 오랫동안 이 사이클을 봤던 사람 입장에서 말씀을 드린다면, 무주택자라면 결국엔 집을 구입을 해서 거주를 했을 때 거주 만족도, 안정성이라는 게 굉장히 중요하고요. 거기에 부차적으로 수익이 발생한다고 생각을 하시면 될 거 같아요.

그래서 저는 무주택 실수요자라면 지금 현재 많이 올랐으니까 떨어지면 그때 살거야 그렇게 얘기를 하시는데 저도 두 번의 하락장을 봤지만 떨어지면 안 사는 게 그 분들의 특성이었어요. 그래서 그때 분명히 안 사시게 될 거고 오히려 이 경험을 통해서 지금이라도 당장 자신의 자금 수요에 맞춰서 지역을 선택하시고 구입하시는 게 좋다고 생각이 들고요.
그동안 경험하셨겠지만 인플레이션 효과가 있어서 자연스럽게 물가상승률과 연동하기 때문에 충분히 내가 산 가격보다는 높게 갈 가능성이 높을 것이다. 이 부분을 생각하시고 접근하시면 좋겠다는 말씀을 드리고 싶네요.

▶서기열 기자
실수요자라면 사이클 생각하지 말고, 정말 실수요, 거주의 목적이라면 지금이라도 사셔라.
그리고 또 상승장에서는 전세갭투자를 주요 전략으로 말씀하셨어요. 상승장에서 전세갭투자 과연 어떻게 하는 게 중요한 건지 그리고 주의해야 될 부분은 무엇이 있을까요?

▷신현강 대표
주의해야 될 부분은 그건 거 같아요. 전세갭투자라는 걸 자세히 보면 시기마다 조금씩 차이가 있어요 차이가 있는데. 예를 들어서 저는 책에서 이렇게 표현을 했는데 보통 두번의 전세갭투자 시기가 온다고 보거든요. 첫 번째가 침체장 때 전세갭투자를 할 수 있는 시기가 온다. 그 다음에 상승장 후반부에 전세갭투자를 할 시기가 온다라고 보는데 그게 전부 다 전세가격이 상승하는 시점이에요.

▶서기열 기자
그렇죠. 올라가서 갭이 줄어드는 시기.

▷신현강 대표
근데 침체장 때 시작했던 전세갭투자는요 그 다음에 상승장이 오기 때문에 가능하면 중심지로 들어가시는 게 좋아요. 가능하면. 왜냐면 그렇게 되면 충분히 수익까지도 더.

▶서기열 기자
더 수익을 극대화할 수 있다?

▷신현강 대표
레버리지효과를 훨씬 더 극대화할 수 있으니까요. 근데 지금 현재 갭투자는 상승장 후반부는 이미 많이 올라버렸거든요. 그런 경우는 갭투자를 해야 되는 금액이 너무 커요.

▶서기열 기자
그렇죠. 이미 갭이 벌어졌기 때문에.

▷신현강 대표
너무 크기 때문에 결국에는 어떻게 되느냐 외곽지로 번져나가는 지역들을 선택할 수 밖에 없는 상황이죠. 그러기 때문에 저는 오히려 상승장 후반부에 그동안 앞에서 돈을 많이 벌었던 분보다는 무주택자 분들 중에서 또는 1주택자 분들 중에서 상대적으로 아직 안 오른 곳 중에서 이렇게 해서 소액으로 들어가면서 먼저 세 끼고 사뒀다가 내가 조금 돈 모아서 입주하겠다 약간 이렇게 생각하시는 분들 위주로 주변지로 선택을 하셔서 전세갭투자를 하는 게 굉장히 유리할 것 같다고 말씀을 드리는 거구요. 요 부분을 신경을 꼭 쓰셔야만 큰 부작용 없이 투자를 하실 수 있다고 생각이 듭니다.

여기에 덧붙여서 한가지 말씀을 드려야 할 게 뭐냐면 상승장 후반부는 사람들이 다 오르는 걸 봤던 시장이에요. 그리고 지금 주변도 막 오르고 있고, 심리적으로 조급한 상황이기 때문에 어 침체장 때 나타나는 현상과 조금 달라요.

침체장 때 어떤 현상이 일어나냐면 전세가비율이 굉장히 올라가는 폭이 이렇게 매매가가 있으면 전세가가 이렇게 올라가서 달라붙는 현상이 나타나거든요. 근데 이 상승장 후반에는요 달라붙는 게 아니라 전세가가 불안하면, 흔들리면 그냥 바로 매수로 갈아타는 그런 분들이 많아져요.

▶서기열 기자
전세에서 매수로.

▷신현강 대표
왜냐면 지난 몇 년 간 상승장이 이어지면서 매수를 할까말까 고민하셨던 분들이잖아요. 그런 분들이기 때문에 전세값이 달라붙어서 적은 갭으로 투자하겠다가 중요한 게 아니라 아이 그냥 전세가격도 불안하고 매매가격은 더 오를 거 같고, 그니까 차라리 이 참에 사자, 이렇게 하는 심리현상이 나타나는 경우가 많아서 상승장 후반부의 갭투자는 조금 빨리 움직여야 된다고 저는 생각을 하고 있어요.

▶서기열 기자
그렇게 바로 사려는 수요, 전세에서 바로 매매로 넘어가는 수요가 나타나기 전에 빨리 투자를 하는 게 좋다.

▷신현강 대표
또는 사실 늦었을 수도 있죠. 그럴 때는 지역을 조금 더 바꿔서, 덜 오른 지역으로 바꿔가면서 투자하는 방식이 조금 더 유리하다고 저는 생각하고 있어요.

▶서기열 기자
정부의 규제가 강해지면 또 일시적 조정장도 나타나곤 하잖아요. 그럴 때는 또 어떻게 투자를 하는 게 좋을까요?

▷신현강 대표
저는 정부의 규제가 강해졌을 때는요 오히려 이게 투자자들이나 상급지로 이동하려는 사람들에게는 기회라고 생각해요.

▶서기열 기자
아, 그래요?

▷신현강 대표
네, 왜그러냐면 제가 책에서도 언급했지만 상급지에 있는 아파트의 가격을 보게 되면 하락장 때 떨어지기는 분명히 하는데 오히려 상승장에 접어들었을 때 오히려 상승폭이 워낙 높아서 가격대가 항상 좋았던 곳이에요. 그러다보니까 저는 그 일시적인 조정장이 나타난다고 하면 장기적으로 내가 상급지로 가기 위해서 잠시 갭이 붙어버린, 하급지와 비교해서 갭이 붙어버린, 오히려 들어가기가 상당히 좋은 시기라고 보고있구요.

▶서기열 기자
아, 갈아타기, 상급지로 갈아타기에 좋은 시기다.

▷신현강 대표
네, 오히려 그래서 저는 일시적인 조정장이 발생됐다 그런 부분을 두려워하기 보다는 오히려 앞으로 나의 자산을 안정적이고 좋은 입지로 바꾸기 위한 매우 좋은 투자 시기다라고 말씀드리고 싶네요.

▶서기열 기자
그걸 활용할 수 있겠다는 말씀이시구요

▷신현강 대표
처음부터 비싼 곳을 들어가기가 어려울 것이기 때문에 아마도 이 단계가, 그렇다고 침체장에 사려면 아직도 멀었잖아요. 그러니까 제가 볼 때는 이 조정장을 이용하시는 게 굉장히 유리한 투자방법이죠.

▶서기열 기자
부동산 투자 고수들은 이런 다양한 사이클을 어떻게 준비하는지, 리스크 관리, 아까 말한 이전에 말씀하셨던 게 하락기도 준비해야 한다고 했는데. 지금 시기에는 무엇을 준비해야는지 궁금합니다.

▷신현강 대표
하락장에 들어오기 전에 상승장 후반부가 어쨌든 오게 되면 그때부터는 무조건 개수가 늘리는 위한 방법이라는지 예전부터 있었던 전통적인 방식을 고수하지 말고 조금씩조금씩 정부가 원하는 그 어떤 규제에 맞춰서 또는 그거에 물타기를 하더라도 그런 식으로 리스크 관리, 결국 리스크 관리라는 것은 내가 하나라도 제대로 관리를 하고 가지고, 또 이제 여러 채 가지고 계신 분들, 다주택자 같은 분들은 지금도 더 가지려고 하시거든요. 그거는 요즘 나오는 세금규제에 반하는 행동이니까 대부분의 고수들이라고 말씀드리는 분들은 항상 이렇게 그 시기에 맞춰서 대응하려는 전략을 펼치는데 그게 다 리스크 관리다 라고 말씀을 드릴 수 밖에 없을 거 같아요.

▶서기열 기자
그렇군요. 사실 그 다음 질문이 하락기에 대비하는 투자전략이 무엇일까요 였는데 거기에 대한 대답일 수 있겠습니다.

▷신현강 대표
근데 여기서 저는 또 그런 부분을 해야될 거 같아요. 하락기에 대비한다는 게 지금은 리스크만 얘기했잖아요. 근데 저는 거기다 한가지를 더 추가를 하고 싶은 게요 하락기에 대비하는 투자는 당연히 리스크 관리다 그거는 지금 현재 내 상황을 조정하라는 얘기거든요.

근데 또 재밌는거는 금방 그 그동안 말씀을 드렸던 갭 벌리기와 갭 메우기가 있잖아요. 그리고 우리가 그동안 봤던 거를 보게 되면 분양권이 많이 오르더라.

▶서기열 기자
아, 유망한 투자처.

▷신현강 대표
네네. 분양권이 많이 오르더라 또는 강남재건축에 투자해야 한다더라, 그 다음에 또 예를 들어서 시간이 지나니까 재개발이 움직인다더라, 신축이 최고라더라 이런 것들을 다 한번씩 경험하셨어요. 그 부분들을 자기거화 시키셔야는 하는 거구요.

그 부분을 하락장에 돌입했을 때 남들은 다들 하락장에 충격받아서 움직이지 못하는 시기가 오죠. 오히려 이때 한번 경험한 사람들은 이 전략을 이용해서 하나씩 하나씩 남보다 먼저 챙기기 시작하죠. 바로 그렇게 전략을 짜는 게 맞다고 보여지구요. 바로 그 부분을 지금부터 준비를 하시는 게 맞다고 생각해요. 다음 번 상승장을 대비한 거다.

▶서기열 기자
이번 하락, 나중에 하락장이 오게 되면 다음번 상승장을 대비한 다양한 투자법을 대비하고 준비를 해라 그런 말씀이시네요. 오늘 신현강 대표님과 함께 부동산 사이클을 활용한 부동산 투자 전략에 대해서 이야기해봤습니다. 감사합니다.

▷신현강 대표
고맙습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 김윤화 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩