7년째 집값 전망 맞힌 전문가 "내년 서울 아파트는…" [집코노미TV]

'집코노미 콘서트 위크' DAY-1

이상우 인베이드투자자문 대표

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*이 인터뷰는 12월 7일 집코노미TV 유튜브채널에서 중계된 라이브 방송의 편집본입니다.

▶전형진 기자
집코노미 콘서트, 온라인 라이브로 함께합니다. 저는 진행을 맡은 전형진이고요. 제 옆에 계신 분은 굳이 소개를 안 해드려도 아실 것 같습니다. 누구시죠?

▷이상우 대표
소상공인 이상우라고 합니다.

▶전형진 기자
올해까지 7년째 집값 전망을 정확하게 맞히셨어요.

▷이상우 대표
항상 틀렸던 것으로 기억하고 있는데.

▶전형진 기자
미세한 수치가 틀려서 그렇지 방향성은 맞히셨잖아요. 예상하신 수치보단 조금 더 높게 나와서 틀린 거죠?

▷이상우 대표
항상 제가 예상한 숫자보단 높게 나오는 경향이 있습니다.

▶전형진 기자
2020년 부동산시장을 한 마디로 정리한다면 어떤 시장이었을까요.

▷이상우 대표
언론에서 패닉바잉이란 표현을 많이 쓰시는데 저는 그 단어가 별로예요. 왜냐면 그분들이 패닉 상태가 아니에요. 다들 공부를 많이 하고 사고 계십니다. 어디까지나 필요로 하신 분들이 결정하는데 답을 냈구나, 여기에 중점을 두고 설명드리고 있어요.

▶전형진 기자
결국 패닉바잉이란 게 분위기에 휩쓸려 매수한 게 어디라 어디까지나 합리적인 결정을 한 것이다.

▷이상우 대표
물론이죠. 차를 하나 사도 모든 제원을 엑셀로 만들어서 사는 합리적 소비자들인데 집을 기분 내키는 대로 가서 사는 분들이 몇이나 되겠어요. 저는 올해 많은 30대와 40대들, 혹은 20대들이 생각을 얼마나 많이 했고, 그것을 결정했다는 사실에 주목하고 있어요.

▶전형진 기자
사실 내년이 더 불안합니다. 전국 입주물량이 올해 대비 10만 가구 정도 감소해요. 본격적인 감소기로 접어드는데, 전세불안이 장기화될 수 있는 가능성이 있는 것이고, 그렇게 되면 전세가격이 매매가격을 받쳐주면서 올라가는 여지를 주는 게 아니냐. 그러니까 슈퍼사이클로 가는 길이 아니냐.

▷이상우 대표
반도체도 아니고 주택이 무슨 슈퍼사이클ㅎㅎ. 사이클이 없기 때문에 슈퍼사이클이란 이야기는 말이 안 되는 것 같고요. 말씀하신 대로 내년부터 입주물량이 없는 상황은 영향을 줍니다. 국내의 주택공급 시작이 어디까지나 민간 위주로 돌아가는 시장이 아니기 때문이죠. 시장에서 30만 가구가 매년 필요하면 30만 가구가 매년 공급되고, 실제로 가격이 상당히 좋아서 일반 건설사나 시행사들이 돈을 벌 수 있겠다면 땅을 마구 사들여서 분양할 수 있으면 어디까지나 사이클로 돌아갑니다.

그런데 거기에 정책이란 요소들이 어느 정도 막는 게 있잖아요. 공급 수준도 그렇고. 그렇다 보니까 전세난이라고 표현되고 있는데, 사실은 새집 공급이 너무 없는 게 문제거든요. 새집 공급이 너무 없다 보니까 새집에 살고 싶어하는 사람들은 새집을 사는 방법, 혹은 새집을 빌려서 사는 방법에서 새집 사는 가격은 너무 비싸졌고, 새집을 빌려서 사는 가격도 계속 올라가다 보니 결국 다 같이 끌려올라가는 상황이 발생하죠.

제가 작년에 말씀드렸을 때도 오히려 전셋값을 잡는 게 시장에 훨씬 안정을 가져올 것이라고 얘기했던 것 같아요. 집값 잡는 건 모르겠는데 전세가격을 안정화하는 방법은 있다, 지난 몇 년 간 안정됐던 정도가 아니라 실제로 하락도 했었다, 이렇게 얘기했는데요. 과거의 모습이 반복되면 안정될 수도 있겠죠.

▶전형진 기자
진작에 진정시킬 수 있었던 상황이 지나가버렸다고 보시나요?

▷이상우 대표
전세를 누군가 공급해줘야 전셋값이 잡히는 건데 지금까지 전세공급을 정부가 해왔던 것은 아니고, 민간이 알아서 해왔던 건데 그 기능을 갑자기 빼앗아버렸잖아요.

▶전형진 기자
그렇죠. 두 가지가 있었죠. 다주택자 양도소득세 중과와 임대사업자.

▷이상우 대표
임대사업자 같은 경우는 언론에도 많이 나오지만 10년 보유해야(의무임대기간 8년+세법상 2년) 비과세를 받을 수 있던 분들이 8년(의무임대기간) 만에 임대기간이 끝나는 상황이면(제도 폐지로 인한 자동말소) 결국 과거의 임대사업자를 하라고 했던 제안부터가 다 틀렸던 것이죠. 가장 빨리 할 수 있는 방법은 결국 그것입니다. 임대사업자가 활성화돼야 전세공급을 누군가 하지 않겠어요?

▶전형진 기자
그렇죠. 11월 19일 전세대책이 나왔지만 물리적으로 집을 짓는 건 적어도 아파트라면 2년 6개월 정도의 시간이 필요한 것이고, 민간시장에서의 전세매물이 나올 수 있게 해야 전세난을 해결할 수 있는 건데. 전세난이란 단어 자체도 오랜만에 써보는 것 같아요.

▷이상우 대표
무슨 이재수의 난도 아니고ㅎㅎ 그냥 전세가격이 상승하고 있는 것이죠. 너무 조선시대 단어들 좋아하는 것 같아요.ㅎㅎ

▶전형진 기자
오늘 가장 중요한 질문을 드릴게요. 이렇게 입주가 감소하는데 내년 서울 아파트값 상승률을 9.9%로 전망하셨습니다. 혹시 99%를 잘못 쓰신 게 아닌지..

▷이상우 대표
아닙니다. 9.9%입니다. 속이 꽉 찬 남자 99.9%에서 차용했습니다.

▶전형진 기자
9.9%라고 하니까 체감이 안 되는 분들도 계실 텐데, 올해 11월까지의 상승률이 얼마였죠?

▷이상우 대표
19% 정도 됩니다.

▶전형진 기자
그것의 딱 절반 정도네요.

▷이상우 대표
참고로 제가 말하는 건 평균매매가격입니다. 많이들 말씀하시는 건 매매지수이고요. 매매지수로 보셔도 10%는 넘었던 것으로 기억해요. 아마도 한국경제에서 또 하실 것 같은데, 제 얼굴과 다른 분들 얼굴을 주르륵 넣고 제 것엔 붉은 색으로 새빨간 숫자로 이렇게 하실 듯한 느낌적인 느낌이 드는데요.

▶전형진 기자
저는 안 하겠습니다.ㅎㅎ

▷이상우 대표
그건 모두가 다른 숫자로 얘기하는 것입니다. 누구는 한국감정원 기준, 누구는 KB 기준, 누구는 주택 기준, 누구는 아파트 기준, 평균, 중위, 다 다르거든요. 올해도 중위가격으로 보시면 더 이상한 숫자들 많이 보일 거예요. 중간값이 움직이는 건 평균가격과 또 다릅니다. 그런데 중위가격은 정말 대표성이 없습니다. 그래서 저는 항상 평균매매가 기준으로 계산을 해보고 있고요.

내년엔 올해 말씀드린 여러 포인트에서 바뀔 게 없어요. 그런데 특히 영향을 주는 게 공급 감소. 두 번째는 올해 생각도 못 했는데 원래 내년엔 선거가 없어서 정치 이슈가 없었어야 하는데 갑자기 선거 이슈가 생겼어요. 내년엔 올해와 거의 똑같은 패턴일 것 같아요.

▶전형진 기자
사실 서울의 정치 이슈는 앞으로 정비사업의 향방을 가를 수 있는 선거잖아요. 그래서 조금 더 눈여겨봐야 할 것 같아요.

▷이상우 대표
정비사업이 예전과는 다르게 돌아가고 있어요. 우리 머릿속엔 목동이나 여의도, 강남, 이런 데서만 하는 거라고 생각하지만 안전진단 등이 진행되는 속도를 보면 상계가 제일 빨라요. 아마 생각 안 했던 분들 많으실 거예요.

▶전형진 기자
아무리 내년에 최종적으로 상승장으로 간다고 해도 상고상고인지 상저하고인지, 이런 흐름이 있잖아요. 그런데 최근 몇 년을 보면 보유세 부담 때문에 상반기 안엔 절세매물이 많이 나오고, 내년 같은 경우는 더욱 더 강해진 보유세 때문에 더 많이 나올 것이다, 이런 관측도 있어요. 그것 때문에 오히려 상승률이 상쇄되진 않을지요.

▷이상우 대표
그게 맞죠. 말씀하신 것처럼 원래 주택은 상저하고예요. 종합부동산세 내기 싫으니까요. 종부세를 내기 싫어하는 매도자들이 5월 중에 등기를 하는 조건으로 파니까 6월부턴 매물이 사라지고요. 그래서 4~5월부터 오르는 모습이 보이는데요. 그런데 최근의 특징이 그 틀을 깼다는 거예요. 올해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)을 겪으면서 안 오를 줄 알았던 장이 연초에 가장 많이 올랐어요.

통념들이 사라지고 있습니다. 말씀하신 종부세 부담 같은 것들에 대해서 감내하는 쪽으로요. 제가 자주 쓰는 표현인데 적극적 납세의무. 국민의 의무 중 하나이기도 하죠. 지금까지 주택시장에서 거의 대부분은 납세의무를 회피하려는 노력들을 많이 하셨어요. 9억 이하 양도세 비과세, 2년 거주, 복잡했잖아요. 마치 주식에서 대주주 과세하는 것과 비슷해지는 거죠. 주택에 대해서도 양도세를 내야겠고, 보유세를 내야겠다는 마음가짐의 변화가 2020년에 크게 변화한 부분인 것 같아요.

▶전형진 기자
너무 당연하게 받아들여야 하는 비용으로 인식된다는 거죠?

▷이상우 대표
7·10 대책에서 세금이 다 나왔죠. 취득세, 종부세, 양도세를 한꺼번에 다 올리는 정책이 나오면 피해나갈 방법이 없거든요. 그럼 사람들이 안 하는 게 아니라 상수로 받아들일 가능성이 아주 커요. 제가 걱정했던 게 그 부분이었어요. 사람들이 상수로 받아들이면 말 그대로 거래와 관련한 비용으로 인식할 텐데요. 기업의 경우도 매출에서 비용을 빼서 나머지를 수익으로 잡는데, 세금을 비용으로 인식하면 개인회계에서 생각지도 않았던 것들이 포함되는 거죠. 그럼 원가에 합쳐질 가능성이 아주 크죠.

▶전형진 기자
그렇죠. 결국엔 매도가격에 얹어지는.. 작년엔 올해를 내다보시면서 서울에서 신길과 고덕을 눈여겨봐야 한다고 짚으셨고, 올해도 몇몇 지역에 대한 신조어를 만들어내셨어요.ㅎㅎ

▷이상우 대표
부동산라이프에 실은 내용이기 때문에 자세한 내용은 생략하겠습니다.ㅎㅎ 제가 한 얘기에 대한 설명이나 억측이 많이 나오던데 맞는 분석들도 있습니다. 하나만 얘기하면 제가 다섯 지역을 언급했었는데 이 지역들이 올해보다 입주가 많습니다. 과거의 통념으로 보면 입주가 많으면 안 좋을 거라고 생각하시겠지만 이젠 입주가 많으면 더 좋아요. 왜냐면 다 정비사업이니까. 그것으로 설명을 대신할게요.

▶전형진 기자
일단 가장 대표적인 예로 마포를 들면 끝날 것 같은데요. 정비사업 입주가 확 늘어나서 환경이 드라마틱하게 개선되는..

▷이상우 대표
그렇죠. 마포가 많은 걸 보여줬고, 올해 신길과 고덕도 비슷한 모습을 보여줬고요. 내년에 그 지역들도 비슷하지 않을까 해요.

▶전형진 기자
이건 이 대표님께서 유가로 판매하는 책에 담긴 내용이기 때문에 제가 너무 세세하게 묻진 않겠습니다.

▷이상우 대표
아, 유료요? 유가라고 해서 기름값인 줄.ㅎㅎ

▶전형진 기자
부동산라이프 12월호에서 자세하게 만나볼 수 있습니다.

▷이상우 대표
죄송해서 그래요. 독자분들께.

▶전형진 기자
안 짚으셨을 것 같은 곳 한 군데. 남양주 같은 경우는 말씀하신 지역들과는 조금 다를 것 같아요. 여기는 도시 전체가 개발하는 땅이거든요. 정비사업은 아니고요.

▷이상우 대표
아직 호재가 다 끝나진 않은 곳이죠. 서울 들어오기가 좋아지고 있는데 그게 아직 안 됐죠. 물론 구리도 뚫고 가지만요. 제가 에둘러 얘기하려다 보니 자꾸 점쟁이 같은 이야기를 하는데요. 남양주에 유명한 분 지명이 있잖아요. 가보시면 그런 이름이 붙을 만큼 살기가 좋아요.

남양주, 화성, 고양, 용인은 사실 무지무지 큰 지자체거든요. 한 단어로 표현할 수 있을지가 의문이에요. 용인도 구가 3개나 되고요. 남양주는 구가 3개까진 아니지만 시청도 두 개나 있을 정도로 크고요. 고양도 무지무지 크거든요. 인구 100만명이 넘어요. 지역 선택은 그냥 남양주다, 라고 하면 진접부터 전체를 말하게 돼요.

▶전형진 기자
조심하셔야 돼요. 남양주는 지명을 함부로 거론하면.. 제가 예전에..

▷이상우 대표
진접부터 호평, 마석, 도농이 있고 중간에 3기 신도시가 생기고요. 남양주는 개선의 포인트가 동네마다 너무 많아요. 고개를 갸웃할 건 아닌 것 같아요. 아까 말한 다산만 좋다는 것도 아니고요. 각각 이슈가 많아요.

▶전형진 기자
사실 너무나 광역적인 도시이기 때문에 그래서 오히려 교통망이 확충될 여지가 있다고 봐야겠네요.

▷이상우 대표
이미 발표도 있지 않나요.

▶전형진 기자
남양주 광역교통개선대책이 원래 11월 말쯤에 나올 듯했는데 올해 안에 나올 수 있을지는 잘 모르겠습니다. 내용은 다들 아실 것이고요. 그리고 우리가 수도권에서 또 짚어봐야 하는 지역이 최근에 말이 많이 나왔던 곳인데 김포와 파주가 있습니다. 사실 여기까지 오르면 끝물 아니냐는 말이 있어요.

▷이상우 대표
과거와 달라졌죠. 뭐냐면 과거엔 일산 가는 길 중간에 집이 거의 없었고, 이제는 거기가 꽉 채워졌죠. 심지어 그 뒤에도 지어놨죠. 김포의 경우 지금 조정대상지역으로 묶였음에도 불구하고 오르고 있고, 파주도 오르고 있는데요. 파주와 김포, 고양은 결국 같이 움직여요. 종종 고양을 빼놓고 보시는데요. 사실 요즘 고양도 규제지역인데 많이 올랐어요.

이곳들은 과거에 덤프트럭 다니면서 먼지 풀풀 날리던 때와 달라졌다고 본다면.. 저는 신도시들의 가치에 대해선 10년차를 보시라고 말씀드려요. 딱 처음 입주하고 나서 10년차.

▶전형진 기자
그렇죠. 여기가 2기 신도시들이죠. 한강신도시와 운정신도시.

▷이상우 대표
김포 한강신도시, 파주 운정신도시. 물론 운정은 3지구도 개발하니까 아직 좀 남았지만요. 10년쯤 되면 대충 도시가 구성됩니다. 세종시도 이따 질문 하실 것 같지만요.ㅎㅎ

▶전형진 기자
ㅎㅎ

▷이상우 대표
10년 되면 살만해집니다. 트럭이 덜 다니고, 먼지가 덜 나고. 그때부터 본격적으로 살기 좋아져요. 분당도 그때부터였죠. 살기 좋아지는 시점. 집은 점점 낡아가지만 그때가 도시로서의 의미를 본격적으로 보여주니까요.

▶전형진 기자
외곽지역에 있는 김포와 파주 같은 경우는 풍선효과에 대한 그런 부작용뿐만 아니라 도시 자체가 완성돼가는 과정에서 마침 장세까지 겹쳐버린?

▷이상우 대표
정책적인 요인이 얻어걸린 것도 있는데요. 투자를 한다고 하시는 분들도 막무가내로 사진 않아요. 다들 신중하게 검토하죠. 말도 안 되는 걸 끌어올리는 걸 한다고 되진 않습니다. 이유가 있는 곳에 투자도 하시는 것이지, 억지로 했다간 잘못하면 망하죠.

▶전형진 기자
경기 북부권에도 외곽 도시들이 있거든요. 양주나 동두천, 이런 도시들은 최근의 집값 흐름에서 온기가 미치진 않았어요. 양주도 아까 말씀하신 2기 신도시의 한 곳이기도 한데요. 어떤 차이가 있을까요?

▷이상우 대표
아까 그 지역들은 가시권 안에 있는 프로젝트들이 진행됐죠. 철도와 입주 모두. 양주는 본격적으로 입주한 지 얼마 안 됐고요. 2기 신도시 중에서 옥정·회천과 검단의 진행이 더뎌요. 대표적으로 더딘 곳들인데, 더디다는 게 뭐겠어요. 아직 도시 구성이 계획했던 것만큼 안 된 거잖아요. 시간이 좀 더 남은 거죠.

▶전형진 기자
잠깐 얘기 나온 김에, 서부권에 한강과 운정 등이 맞물려서 발전되고 도시가 안착되는 과정에서 검단 같은 경우는 2025년 이후로 본격적인 입주를 진행할 것 같거든요. 그럼 이게 3기 신도시(대장·계양)가 목표로 하고 있는 첫 입주시기와 맞물려요. 그럼 서부권에 굉장한 힘이 생겨날 수 있지 않을까 하는 생각도 잠깐 드네요.

▷이상우 대표
네, 맞물려요. 검단도 사실 무지무지 큽니다. 아직 분양도 다 안 했고요. 검단 말고 근처에 민간업체가 하는 도시개발사업도 있고요.

▶전형진 기자
거기가 신도시 하나 급이죠.

▷이상우 대표
그런데 역이 있죠. 다 합쳐보면 얼마나 큰 도시가 들어올지 상상이 잘 안 돼요.

▶전형진 기자
이 지역들이 다 입주해서 살기 좋아졌을 때 시너지를 상상해본 것입니다. 오른다내린다 이런 말은 아니고요.

▷이상우 대표
일단 도시가 완성돼야 여기도 좋구나, 이런 생각이 들어요. 초반부터 그걸 내다보시는 분들은 많지 않죠. 그런 분들이 속칭 장화신고 들어가서 구두신고 나온다는, 옛날에 많이 쓰던 표현이잖아요.

▶전형진 기자
올해 사실 부동산시장의 주인공은 이 도시라고 해도 과언이 아닙니다. 세종이 매매와 전세 모두 한국부동산원(촬영 당시 한국감정원) 통계 작성 이래 모든 기록을 갈아치웠어요. 왜 이렇게 됐을까요.

▷이상우 대표
역시 10년차 도시죠. 조용하고 아늑한 안정적인 도시가 됐죠. 물론 개발이 조금 남긴 했지만요. 주변 도시들에서 그 살기 좋은 도시를 내버려둘까요. 나도 저기 가서 살고 싶다는 생각이 들죠. 그런데 세종시는 지방에서 몇 안 되는, 특정 직업을 가진 분들이 모여 사는 곳이죠. 정말 찾아보기 힘든 일인데요. 행정고시 본 분들이 즐비한 독특한 환경이죠.

▶전형진 기자
도시 자체가 처음부터 완전히 계획된 도시이기도 하고요.

▷이상우 대표
산업도시 같은 거죠. 예를 들면 울산, 거제, 창원 가보면 아빠들이 다 똑같은 회사 다니잖아요. 그런 느낌과 유사하다고 보시면 돼요.

▶전형진 기자
그런데 세종의 아파트 실거래가를 보면 1년 전 가격 대비 더블이 됐다고 해도 과언이 아니거든요.

▷이상우 대표
실제로 그래요.

▶전형진 기자
문제는 이제 언제 끝날 것이냐는 것이죠. 입주는 점점 감소하는 상황에서 도시는 점점 더 안착되고요. 원래 2030년이 세종시를 완성한다는 목표거든요.

▷이상우 대표
목표죠.

▶전형진 기자
앞으로 10년 동안 입주가 없는 상황에서 도시는 점점 좋아지기만 한다?

▷이상우 대표
답이 나왔네요?

▶전형진 기자
올해 가장 이슈가 많았던 도시 중에 하나는 부산이 있습니다. 작년 2만5000가구, 올해 2만7000가구로 입주가 늘어나는 상황이었는데 집값이 올랐어요. 올라서 규제를 받았습니다.

▷이상우 대표
4년가량 물량이 많았죠. 그래서 부산을 안 좋게 보시는 분들이 많았어요. 내년은 줄어들죠. 아까 입주 줄어들면 오른다면서요. 제 얘기가 아니라 전형진 기자님 이야기입니다.

▶전형진 기자
네, 제가 그런 뇌피셜을.ㅎㅎ 그런데 부산은 조정대상지역에 대해서 안 좋은 추억을 갖고 있습니다. 2017년 8·2 대책 때 조정대상지역으로 지정되고 나서 유일하게 집값이 떨어진 곳이 부산이었어요. 그래서 이번 5개 지역(해운대·수영·동래·남·연제구) 지정이 부산의 집값을 심하게 누르는 규제로 다가올 수 있지 않느냐, 하는 시각도 있어요. 조정대상지역 규제는 전보다 더 강해지기도 했고요.

▷이상우 대표
과거엔 특정 지역 신도시가 생기고 할 때 투자자들이 우르르 들어갔다가 나오는 이런 것만 생각하셨겠지만 부산도 실거주 가치에 대한 점수를 크게 두시는 것 같아요. 지금 조정대상지역으로 묶인 지역들도 분위기는 좋습니다. 별로 영향을 안 주는 것이죠. 남천동에 느그 서장님은 아직도 사시는지 모르겠지만.

▶전형진 기자
ㅎㅎ

▷이상우 대표
분양도 기절하는 줄 알았습니다. 원래 조정대상지역으로 묶여서 분양권 전매가 막히고 청약 요건이 까다로워지면 청약이 안 돼야 하잖아요. 그런데 청약이 왜 이렇게 잘 될까요. 거주할 생각을 하시는 거죠.

▶전형진 기자
결국엔 분양권 단타 수요가 아니다?

▷이상우 대표
네, 그렇게 보여요. 하지만 다들 그렇게 안 보실 거예요.

▶전형진 기자
알겠습니다. 오늘 나와주셔서 감사합니다 대표님.

*이 인터뷰는 12월 7일 집코노미TV 유튜브채널에서 중계된 라이브 방송의 편집본입니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·조민경 PD 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴