부동산 경매, 이런 물건은 꼭 피해가라

▶전형진 기자
강은현 건국대 부동산대학원 겸임교수님과 함께 경매 투자전략에 대해서 조금 더 깊이 알아보겠습니다. 과거엔 낙찰을 받아서 무피투자라는 걸 하는 분들도 계셨어요. 대출을 끼고 (매입 후 차액을) 보증금으로 맞춰서 월세로 이자를 내고.

▷강은현 교수
무피투자 또는 갭투자, 이런 투자방법은 시장가격이 우상향을 전제로 유효한 명제이잖아요. 집값이 계속 오른다고 한다면 최고의 투자이론인데요. 반대로 집값이 떨어진다, 전세보증금을 계약 만기 시에 돌려줄 때 자기자본으로 상환하기 어려울 수 있거든요. 지금 같은 부동산시장의 변동성이 있고 그 변동성이 우호적이기보단 비우호적일 때의 무피투자나 갭투자는 조금 투자로선 신중을 기해야 하지 않을까 생각합니다.

▶전형진 기자
사실 이런 식의 투자방식이 지방에 많았어요. 그렇다면 앞으로 부동산 분위기가 침체한다고 한다면 지방의 충격은 더할 텐데요.

▷강은현 교수
적게는 수십채에서 수백채를 운용하는 분들은 아마 감당이 어려울 것이고요. 결국 설상가상이 돼서 코로나 위기가 본격적으로 시장에 영향을 미친다고 하면 또 다른 주거 생태계의 위협 요소가 되겠죠.

▶전형진 기자
아는 분이 얼마 전에 2등하고 8000원 차이로 낙찰을 받았다고 합니다. 그렇다면 다들 입찰가격 산정하는 방식이 비슷비슷하다는 말이 될 수도 있잖아요. 어떻게 입찰가를 써내야 낙찰을 받을 수 있는 확률이 높을까요?

▷강은현 교수
종목에 따라선 약간의 팁은 있을 것 같습니다. 상업용 부동산은 저 같은 경우엔 수익률을 역으로 환산해요. 기대수익을 연 4%로 볼 것이냐, 4.5%로 볼 것이냐에 따라서 가격이 정해지는 것 같고요. 주거용 부동산은 정형화된 시세라는 걸 알 수 있잖아요. 시세 대비 얼마 정도 싸게 살 것인지를 정하는 거죠. 토지 같은 경우엔 일반적으로 3.3㎡당 거래가격이 있기 때문에 시장에서 일반적으로 거래될 수 있는 가격, 아니면 빠른 시간에, 이걸 급매라고 표현하는데요. 급매로 처분할 수 있는 가격에 연동할 것이냐, 정상적인 가격에 연동할 것이냐에 따라서 3.3㎡당 가격으로 환산해도 될 것 같고요.

집값이 요동을 칠 때는 1등과 2등의 가격 입찰가 차이가 큽니다. 변동성이 커요. 그런데 집값이 꺾이고 내려올 때, 하강국면에선 가격편차가 하나의 분포도 내에 몰려있어요. 가격이 몰려있다는 건 이 부분을 확장해서 본다면 지금이 정점에서 내려가는 시점이 맞는 것 같고요. 지금은 시장이 불안정하기 때문에 현재 가격보다 더 떨어질지 모른다는 우려가 잠재돼 있거든요. 그래서 그런 가격이 등장하지 않았을까 합니다.

▶전형진 기자
주택을 기준으로 낙찰자와 2등이 얼마 정도 차이여야 그래도 잘 받았다고 볼 수 있나요. 만약 2등과 너무 차이가 난다면 낙찰을 받고도 약간 실수한 것 같거든요.

▷강은현 교수
1등과 2등이 입찰보증금 내의 간극 안에 있느냐, 밖에 있느냐로 해석합니다. 이를테면 낙찰받은 물건이 1억인데 만약 최저매각가격이 8000만원이라면 입찰보증금은 800만원이거든요. 1등이 1억을 썼는데 2등이 9200만원 안에 있다면 이 정도는 충분히 감내할 수 있어요. 만약 2등이 9000만원보다 아래, 즉 8000만원대에 걸려있는 경우라면 1억을 쓰신 분은 진지하게 고민해야 하지 않느냐 생각합니다.

▶전형진 기자
낙찰을 받아도 걱정이 돈입니다. 경락잔금 대출을 이용하면 대출이 많이 나온다고 했는데 이것도 잠겼어요. 최근 경매 활용하는 분들을 보면 대출을 어떻게 이용하시나요?

▷강은현 교수
제도적으로 현 정부 들어선 과거와 달리 이 부분이 시장의 간접관계 차이점인데요. 사실 전 정부에선 경락잔금에 대해선 개입하지 않았습니다. 현 정부에선 경매시장도 일반대출과 동일한 잣대로 개입하다보니 경매의 좋은 축 중의 하나인 레버리지가 원천적으로 봉쇄됐거든요.

지금은 대출규제에 대한 반작용으로 공동투자나 법인을 이용한 간접투자가 다시 시장에서 등장하는 것 같아요. 최근의 낙찰자들의 면면을 보면 자연인보단 법인이 다시, 한때 주춤했다가 코로나 이후에 수도권 지역에서 법인 낙찰자들이 급증하고 있습니다

▶전형진 기자
결국 주택과 똑같이 흘러가네요. 매수시장도 법인 설립해서 우회적으로 대출을 받는 게 있잖아요.

▷강은현 교수
네, 그런 것 같습니다.

▶전형진 기자
개인으로 대출을 잘 받는 분들도 계신가요? 원래 낙찰받으면 법정에서 박수치면서 명함 주고 가시잖아요. 대출받으라고.

▷강은현 교수
사실 지금 현재 대출의 주력 창구는 제1금융권보단 제2금융권이거든요. 그래서 제1금융권은 거의 대출이 어렵고요.

▶전형진 기자
시중은행 같은 경우엔 주택담보대출이 4월 초 기준으로 최저가 연 2% 중반대가 나오는 것 같더라고요. 그런데 제2금융권에서 경락잔금을 이용한다면 금리 수준은 어느 정도를 봐야 할까요.

▷강은현 교수
연 3%를 넘지 않아야 할 텐데요. 시중은행 최저가 연 2% 중반대까지 나온다면요. 제2금융에선 3%를 조금 넘거나 3% 내외라고 봐야할 것 같아요.

▶전형진 기자
제1금융하고 0.5%포인트 정도 차이로요?

▷강은현 교수
그렇게 큰 차이는 안 나요. 금리보단 더 큰 게 대출한도 때문에 제2금융으로 가는 것이죠. 경매 투자자는 이런 것이죠. 프라임레이트(최우대금리)로 40% 대출을 받을 것인지 0.5% 더 내고 80% 받겠느냐고 하면 80% 받겠다고 합니다. 대출규제를 피하기 위해선, 대출 제약 없이 타인 자본을 극대화하려면 지방으로 내려가면 되는데요. 문제는 여긴 매입하는 건 자기 마음이지만 처분하는 건 자기 마음이 아니란 거죠. 일장일단은 감내해야 합니다.

▶전형진 기자
요즘 같은 시기일수록 절대 건드리지 말아야 할 경매물건은 어떤 게 있을까요.

▷강은현 교수
현재 상황을 장마로 볼 것이냐, 소나기로 볼 것이냐의 차이로 봅니다. 개인적으론 소나기보단 장마일 가능성이 농후하다고 봅니다. 이런 때일수록 결국은 염두에 둬야 할 게 투자수익의 극대화를 염두에 둘 것인지, 아니면 환금성을 목적으로 둘 것인지에 따라 투자는 달라져야 합니다. 장마처럼 길게 본다면 장기투자처, 이럴 때일수록 빠른 시일 안에 환가를 해야 한다면 종목이 확연히 구분될 것 같습니다.

짧은 시간을 염두에 두고 있다면 주거용 부동산에 관심을 가져야 하고요. 만약 멀리 본다고 한다면 토지 같은 걸 해야겠죠. 그렇더라도 유념해야 할 건 숙박시설이나 덩치 큰 공장, 말씀드렸던 (구분등기된) 집합상가. 또 하나는 특수물건 등을 조심하셔야 하지 않을까 합니다.

▶전형진 기자
아파트 같은 경우엔 경매시장에선 다른 유형들과 달리 약간 단타성이 있다고 보는 건가요?

▷강은현 교수
그렇죠. 아무리 어렵다고 하더라도 경매시장에 발길이, 법정이 문을 닫진 않을 겁니다. 그렇다면 철저하게 양극화가 되는 걸 목도할 수 있는데요. 경매시장에서도 주거용과 비주거용에서 철저한 편가르기 현상이 나타나요. 경기침체의 골이 깊을수록 주거용의 선호도는 더더욱 나타나고 쏠림이 가속화될 겁니다. 환금성을 염두에 둬야 하니까요.

▶전형진 기자
이게 같은 주거용상품 안에서도 핵심지가 아니냐에 따라 차이가 클 것 같아요. 예를 들면 서울과 지방이 달라질 것 같은데요.

▷강은현 교수
만약 경기침체가 가장 안 좋은 상황까지 치달았다고 가정한다면요. 사실 지금 현재의 이분법구도, 그러니까 규제와 비규제는 의미가 없을 수도 있다고 봅니다. 왜냐면 이땐 옥과 석이 같이 타버리는 거죠. 지금은 그나마 옥석을 가릴 여지가 있는데요.

저는 이런 생각을 합니다. 이게 더 심화되면 규제가 아니라 부양책을 내놔야 할 것입니다. 지금 이 부분에선 구분이 의미가 없을 수도 있다는 거죠. 왜냐면 과거 위기에선 부양책을 다 내놨지 규제책을 쓴 정부는 없었거든요. 부양책을 써도 부양이 안 됐으니까. 지금은 규제와 비규제라는 말을 쓰는 건 아직은 여유가 있는 것 같아요. 여유가 있으니까 이런 말을 쓰지 정말 힘들어지면 이런 표현도 쓸 수가 없어요. 역설적이지만 현 정부의 철학과 배치되지만 경기가 힘들어질 경우 부양책을 내놓을 것 같습니다.

▶전형진 기자
코로나 이후에 주주총회나 재건축·재개발조합 총회에선 전자투표 얘기가 나오는데요. 경매에도 사실 전자입찰에 대한 필요성이 끈임없이 대두됐어요.

▷강은현 교수
일명 온비드라고 하죠. 온라인비딩. 공매시장엔 정착이 돼 있는데요. 유일하게 경매시장은 아직도 대면입찰, 현장입찰을 진행하고 있어요. 시스템 상으로는 2015년 정도에 기반은 마련한 것으로 알아요. 다만 실제 시행에 있어서는 법원 내부적인 요인으로 결단하지 못한 것으로 파악하고 있어요. 코로나 위기가 현장입찰을 계속 강행해도 맞는 건지에 대해 근본적인 논의의 장으로 꺼내는 계기가 될 것 같아요.

결국 전자입찰은 시기의 문제이지, 오늘 할 것이냐 내일 할 것이지의 문제이지 시행하는 건 맞습니다. 당위적인 명제가 되고요. 시행으로 인해서 모든 이들이 컴퓨터로 접속할 수 있느냐에 대한 부분들, 이런 것들에 대한 염려는 나오죠. 저는 그런 건 구더기 무서워 장 못 담그는 격이라고 봐요. 예를 들어서 제주도에서 월요일에 경매가 진행된다면 귀한 시간을 내고 제주도까지 가야 해요. 현행 제도에서는 말이죠. 그런데 전자입찰을 한다면 굳이 평일에 소중한 시간을 할애해서 제주도까지 방문하지 않아도 되고요.

현재 법원경매는 기일입찰, 특정 일시에만 입찰을 허용하는데 전자입찰은 기간입찰이에요. 일시를 확장해주기 때문에 충분한 시간적 여유를 갖고 참여할 수 있어요. 그렇다면 아마 현재보다 경매 인구가 늘어날 수도 있다고 봅니다. 어쨌든 전자입찰을 공론화의 장으로 올려서 국민편익을 제1 기준에 놓고 검토하고 성찰할 때가 되지 않았나 생각합니다.

▶전형진 기자
말씀 감사합니다. 이번 시간엔 강은현 교수님과 함께 경매 투자전략에 대해 조금 더 깊게 알아봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 이지현 PD 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

"부동산 경매, 이런 물건은 꼭 피해가라" [집코노미TV]