캐피토리움, 공실 부담 적은 미군 전용 오피스텔

신연수 기자

입력2020.04.22 15:27 수정2020.04.22 15:27 지면B6

경기 평택시 안정리에 있는 미군 전용 오피스텔 ‘캐피토리움’이 분양 중이다. 대지 4192㎡에 지하 4층~지상 14층, 총 328실로 구성됐다.

이 오피스텔은 세계 최대 규모의 미군기지 캠프 험프리스 바로 앞에 있다. 미군을 비롯한 외국인 전용 임대 오피스텔이다. 미군을 상대로 해 공실 및 임대관리 부담이 작고, 일반인 대상 임대주택보다 더 많은 수익을 기대할 수 있는 게 장점이다. 최근 미군 당국이 기지 주변 임대료 인상을 추진하고 있는 것도 주목할 만하다.

정부가 올해 추진 중인 평택지역개발계획이 호재다. 용산·의정부·파주·동두천 등 수도권 26개 미군기지가 평택으로 이전하는 것이 결정되면서 올해 국비 1774억원, 지방비 785억원, 민간투자 7890억원 등 총 1조449억원 규모의 17개 개발 사업이 진행될 예정이다.

단지 내 다양한 부대시설이 마련돼 편리한 생활이 가능하다. 피트니스센터를 비롯해 옥상하늘정원과 다양한 편의시설 및 복합문화공간이 조성됐다. 주차장은 자주식으로 403대를 주차할 수 있는 규모다.

이번에 분양하는 호실들은 이미 임대 계약이 체결돼 월 150만원 선의 월세가 책정돼 있다. 일부 수량에 한해 특별분양 중이어서 조기 마감될 수 있다는 게 분양관계자의 설명이다.

신연수 기자 sys@hankyung.com

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길어지는 '집콕 라이프'…새삼 더 욕심나는 새 아파트 청약

올 들어 분양 시장에 새롭게 떠오른 키워드는 ‘사이버 모델하우스’ ‘언택트(비대면)’ 등이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)과 관련된 용어다. 각종 외부 대면 영업 활동에 제약이 생긴 가운데 온라인 홈페이지를 활용한 사이버 모델하우스가 새로운 트렌드로 등장했다. 가상현실(VR) 영상을 게시해 실제 모델하우스와 비슷한 수준의 정보를 제공하고 전문 상담 인력이 실시간으로 내부를 촬영해 설명하는 ‘라이브 방송’을 한 곳도 있다. 대면 접촉 제약 속에서도 1분기 청약 시장은 호성적을 거뒀다. 기존 아파트 시장에서는 가격이 빠지는 등 약세로 돌아선 반면 청약 시장에 대한 관심은 여전히 뜨겁다. 업계에서는 2분기(4~6월)에 10만여 가구가 쏟아질 것으로 예상하고 있다. 코로나19 확산 속에서도 2분기 청약 시장이 호조를 지속할 수 있을지 주목된다.1분기 청약 시장 ‘나홀로 호황’부동산 정보업체인 부동산인포에 따르면 1분기에는 전국에서 2만3995가구(임대 및 오피스텔 제외)가 일반에 공급됐다. 지난해(3만2641가구)보다 8600여 가구 줄어든 수준이다. 지역별로는 서울이 574가구에 그쳤지만 경기(8794가구)와 인천(3949가구)을 포함한 수도권 물량이 전체의 절반을 웃돌았다.분양 시장은 뜨거웠다. 1분기 1순위 청약통장 접수 건수는 총 60만7375건이었다. 분양 물량이 더 많았던 지난해 1분기(43만8352건)보다 약 17만 건이 더 몰렸다. 쌍용건설이 지난달 부산 해운대구에 선보인 ‘쌍용 더 플래티넘 해운대’는 88가구 모집에 1만9928명이 몰렸다. 평균 경쟁률이 226 대 1까지 치솟았다. 경기 과천시 갈현동의 ‘과천제이드자이’도 193.6 대 1을 기록했다. 서울은 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’(65 대 1), 강서구 마곡동 ‘마곡지구9단지’(146.8 대 1), 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포’(124.7 대 1) 등 세 곳 모두 1순위 마감됐다. 1순위 평균 경쟁률 100 대 1을 넘긴 단지만 여덟 곳에 달했다.비규제지역인 경기 수원시 매교동 ‘매교역 푸르지오SK뷰’는 1순위 청약통장만 15만6505개가 접수됐다. 평균 경쟁률은 145.7 대 1을 보였다. 경기 시흥시 장흥동 ‘시흥장현 영무예다음’도 50.15 대 1로 마감했다. 인천은 다섯 곳 중 네 곳이 1순위에서 끝났고 나머지 한 곳도 2순위에서 마감했다. 김민종 GS건설 상무는 “새 아파트 수요가 여전히 높은 데다 상대적으로 저렴한 분양가 때문에 청약 경쟁률이 높았다”고 분석했다.2분기 10만여 가구 쏟아져2분기에는 아파트 공급이 잇따를 전망이다. 1분기 분양 물량이 넘어오면서 전국에서 10만6811가구(부동산인포 기준)가 공급될 예정이다. 월별로는 △4월 3만5504가구 △5월 3만8465가구 △6월 3만2842가구 등이다. 지역별로는 수도권이 전체의 절반가량인 5만766가구로 집계됐다. 광역시 물량이 2만8564가구, 기타 시·도는 2만7481가구다.서울에서는 롯데건설이 이달 서초구 잠원동 신반포13차를 재건축해 330가구(일반분양 98가구)를 내놓는다. 현대건설과 HDC현대산업개발은 강남구 개포동 개포1단지를 재건축해 6642가구 중 1206가구(전용면적 59~179㎡)를 5월에 공급한다. 삼성물산이 동대문구 용두동 용두6구역을 재개발해 ‘래미안 엘리니티’ 1048가구(일반분양 477가구)를 5월 선보일 계획이다. 권일 부동산인포 팀장은 “건설업체들이 분양 단지를 알리기 위해 동영상, 설명회, 온라인 강의 등에 초점을 맞출 것”이라고 말했다.“분양 시장 관심 이어질 듯”2분기 분양 시장에는 변수가 많다. 코로나19 사태가 장기화할 경우 사업성이 좋은 일부 단지를 제외하고 분양 일정이 지연될 가능성이 있다. 오는 15일 국회의원 선거도 변수다.대부분 업체는 총선 이후로 분양 일정을 잡고 있다. 민간택지 분양가 상한제 적용 여부도 살펴봐야 한다. 당초 분양가 상한제 적용 지역 내 재개발·재건축 단지가 분양가 상한제를 피하기 위해선 이달 28일까지 입주자 모집 공고를 내야 했다. 하지만 유예 기간이 3개월 연장됐다. 분양하기 위해 속도를 내던 조합엔 여유가 생겼다. 이르면 오는 20일께부터 서울과 과천 등 수도권 투기과열지구, 지식정보타운과 3기 신도시 등 대규모 택지개발지구에서 분양하는 아파트 청약에서 1순위 자격을 얻으려면 해당 지역에서 2년 이상 거주해야 한다.업계에서는 서울과 지방 광역시 청약 시장이 호조세를 이어갈 가능성이 높다고 보고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증을 통해 고분양가 규제를 지속해 신규 아파트 분양 가격이 시세보다 크게 저렴하기 때문이다. 이인기 현대건설 마케팅실장은 “2분기 분양 시장을 둘러싼 변수가 적지 않다”면서도 “수도권과 지방 광역시의 브랜드 아파트가 당분간 청약 시장을 이끌 것”으로 내다봤다. 업계에서는 다만 코로나19발(發) 경기 침체가 산업 전반으로 확산되고 투자 심리에 악영향을 미칠 경우 분양 시장도 타격받을 수 있다고 보고 있다.김진수 기자 true@hankyung.com
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코로나도 막지 못한 청약 열기…서울 1만2709가구 '벚꽃 분양'

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에도 아파트 청약열기가 뜨거워지고 있다. 서울 반포동에서 분양한 ‘르엘 신반포’ 1순위 청약에 총 8300여 명이 청약통장을 던졌다. 인천 연수구 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’에는 5만8000여 명이 몰렸다. 이달에는 전국에 총 5만2000여 가구의 분양물량이 쏟아진다. 오는 15일 21대 국회의원 총선거가 끝난 뒤에는 분양 열기가 더 뜨거워질 거라고 전문가들은 내다봤다.봄 분양장 사실상 이달부터부동산 정보업체 직방에 따르면 이달 전국 53개 단지, 총 5만2079가구 가운데 3만5772가구가 일반분양으로 나온다. 작년 같은 달과 비교해 총가구 수는 3만8103가구(273%) 늘었고 일반분양 물량은 2만4411가구(215%) 증가할 전망이다.전체 물량의 72%에 달하는 3만7665가구가 수도권에서 분양을 준비하고 있다. 직방 관계자는 “모델하우스 개관 등 오프라인 마케팅이 현실적으로 쉽지 않은 상황에서 상대적으로 주목도가 높고 청약 성공 확률이 높은 수도권 중심으로 아파트 분양이 이뤄질 것”이라고 말했다.서울에서는 10개 단지 1만2709가구가 분양을 준비하고 있다. 개포동 ‘개포주공1단지재건축’, 흑석동 ‘흑석3자이(흑석3구역 재개발)’, 반포동 ‘신반포 13차 재건축’ 등 정비사업에 관심이 몰리고 있다.‘개포주공1단지’를 재건축하는 ‘개포주공1단지재건축’은 현대건설이 시공한다. 총 6702가구 중 1235가구가 일반분양된다. 전용면적은 34~179㎡로 구성된다. GS건설은 흑석동 흑석3구역을 재개발하는 ‘흑석3자이’를 선보인다. 전체 규모는 1772가구다. 이 중 364가구(전용 59~120㎡)를 분양한다. 이 단지는 서달산이 인접해 거주하기 쾌적한 환경을 갖췄다는 평가다. 잠원동 신반포13차 아파트를 재건축하는 ‘신반포13차 재건축’은 롯데건설이 공사를 맡았다. 단지는 330가구로 구성된다. 일반분양분이 98가구로 적다. 신동초교, 신동중 등이 가까워 교육여건이 좋은 편이다.경기도에는 1만7202가구가 공급된다. 위례신도시, 양주옥정신도시 등 분양가상한제가 적용되는 공공택지에서 공급이 집중될 예정이다. 우미건설이 경기 하남시 학암동 위례신도시 A3-2블록에서 ‘위례신도시우미린2차’ 총 420가구를 분양한다. 전용면적 90~119㎡ 등 대형면적으로 구성돼 있다. 수원에는 포스코건설이 장안 11-4구역에서 ‘광교산 더샵 퍼스트파크’(666가구)를 내놓는다. 성남 신흥동에서는 GS건설과 대우건설이 4700가구 규모의 ‘산성역 센트럴파크 자이&푸르지오’를 이달 중 분양 예정이다. 제일건설은 양주 옥정신도시에서 2474가구 규모의 ‘제일풍경채’ 분양을 앞두고 있다.지방 대도시에서도 대단지 잇따라지방에서는 1만4414가구가 분양될 예정이다. 부산에서 가장 많은 2910가구가 공급된다. 중흥건설이 부산 사하구 덕포1구역에서 ‘덕포중흥S클래스’를 공급한다. 1572가구(일반 952가구)의 대단지다. 대전에서는 우미건설이 유성구 둔곡지구 3블록에서 760가구 규모의 ‘우미린’을 분양할 예정이다. 포스코건설은 광주 북구 문흥동에서 907가구 규모의 주상복합 아파트를 선보인다. 현대엔지니어링은 대구 수성구 만촌동에서 658가구 규모의 주상복합 아파트를 착공한다. 강주 원주 혁신도시에서는 제일건설이 1215가구 규모의 ‘원주혁신도시 제일풍경채 센텀포레’를 내놓는다. 속초시 동명동에서는 GS건설이 동해바다 조망이 가능한 454가구의 ‘속초디오션자이’를 분양한다.코로나19 여파로 정비사업 총회 소집 일정이 연기되는 단지들이 늘어나면서 분양 일정이 달라질 가능성도 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “민간택지 분양가상한제 적용 시기가 7월로 3개월 유예되며 분양 일정이 순연되고 있다”며 “상반기 공급 물량과 시기의 변동성이 커지는 만큼 실수요자는 청약일정과 자금 마련에 유의할 필요가 있다”고 말했다.업계에서는 국회의원 선거 이후에 분양물량이 본격적으로 쏟아질 것으로 보고 있다. 권일 부동산인포 팀장은 “총선을 앞두고 모든 이슈가 집중될 우려가 있어 당초 이달 초 물량이 전부 이달 말로 밀릴 가능성이 있다”고 말했다.서울 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 아파트값이 떨어지는 가운데 시중 유동자금이 분양시장으로 대거 이동할지 관심이 쏠리고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 “분양가 규제로 ‘로또 아파트’가 될 것이라는 기대 심리가 꺾이지 않아 청약 시장은 당분간 호조세가 예상된다”고 말했다.배정철 기자 bjc@hankyung.com
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연신내역 빵집은 최고 매출 올리는데…불광역 도넛 전문점은 왜 문 닫았을까?

역세권 상가는 묻지도 따지지도 않는 좋은 상가라는 오해를 받는다. 대체로 역세권 상가가 뛰어난 상권인 것은 맞다. 그러나 모두 좋은 것은 절대 아니다. 좋은 역세권 상가를 선별하기 위해선 여러 곳 가운데서도 어디가 더 ‘강력한 상권’인지 파악할 수 있어야 한다. 또 그 안에서도 중심이 될 수 있는 자리인지를 따져봐야 한다.강력한 역세권이란 인접한 역 대비 유효수요 범위가 얼마나 넓은지를 보고 판단할 수 있다. 중심이 될 자리는 주(主)동선을 통해 찾아낼 수 있다. 이들 상가는 경기가 가라앉고 있다고 하더라도 다른 역세권 상가보다 유효수요가 풍부하고 주동선까지 걸쳐 있다면 공실이나 임차료 인하도 찾기 힘들다.서울지하철 3호선 연신내역과 불광역을 예로 들어보자. 두 곳은 은평구의 대표적인 역세권 상권이 형성된 곳이다. 이들 역을 중심으로 유효수요 범위를 그려보면 크기가 다르다. 출퇴근을 위해 연신내역을 이용할 수밖에 없는 범위와 불광역을 이용할 수밖에 없는 범위가 다르기 때문이다. 연신내역이 불광역에 비해 두 배 정도 넓은 유효수요 범위를 갖고 있다.이 때문에 연신내역 인근 프랜차이즈 매출이 대체로 불광역보다 높다. 특히 연신내역 사거리에서 서북쪽 지역은 가장 넓은 유효수요 범위를 보인다. 출퇴근을 위해 주변 다른 역으로 이동할 요인이 없어서다. 필자의 매출 조사에 따르면 연신내역 6번 출구 앞 빵 프랜차이즈는 하루 매출이 700만원가량으로 전국 최고 수준이다. 바로 옆 아이스크림 전문점도 하루 매출이 400만원을 넘는다. 40㎡가 될까 말까 한 면적의 우동 전문점은 하루 매출이 200만원, 2층 커피전문점도 250만원을 육박한다. 이 커피 프랜차이즈 가맹점들의 하루 평균 매출이 140만원 정도이고 해당 점포가 2층에 있다는 입지 여건을 감안하면 놀랄 만한 수준인 셈이다.그런데 불광역 앞에 들어선 도넛 전문점은 폐점했다. 왜 그랬을까. 혹시 도넛이라는 상품을 사람들이 선호하지 않아서일까. 이 같은 측면도 일부 있겠지만 성업 중인 다른 가맹점들을 고려하면 충분한 답이 되지 않는다. 최근 각광받는 브랜드가 아닌 데다 입지까지 나쁜 게 폐점한 원인이다.지도를 보면 과거 도넛 전문점이 있던 곳은 불광역 사거리 앞이다. 하지만 아쉽게도 해당 방향엔 지하철 출구가 없다. 영업이 잘되기 위해선 인근 주거지 사람들이 역으로 이동하는 동선에 걸쳐 있어야 한다. 하지만 아쉽게도 이 동선은 도넛 전문점과 닿지 않는다. 주변에 거주하는 사람들은 도넛 전문점과 맞닥뜨리기도 전에 나오는 출구를 이용해 지하철역에 드나든다. 맞은편 주거지에 거주하는 주민들도 해당 방향에 있는 출구를 이용하기 때문에 동선이 도넛 전문점을 지나지 않는다.결국 불광역 사거리에 들어선 도넛 전문점은 60만~70만원 정도의 저조한 하루 매출을 올리다 폐점했다. 점포 문을 닫으면 점주가 입을 손실이 얼마나 클지는 뻔하다. 이 같은 피해를 입지 않으려면 점포를 열거나 상가 투자를 하기 전에 주변 지역의 유효수요와 주동선을 꼼꼼히 검토하고 입지를 선별하는 안목을 길러야 한다.