수요가 더 큰 폭 감소…공급 줄어도 전셋값 하락

▶허란 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 김영익 서강대 경제대학원 겸임교수 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 자영업자 대출의 위험수준은 얼마만큼일까, 자영업자가 어렵게 되면 가지고 있는 주택들이 급매로 나오는 거 아니냐, 이게 부동산에서는 가격 하락을 유인하는 게 아니냐 이런 우려가 있거든요.

▷김영익 교수
자영업자가 가지고 있는 금융부채가 작년 9월 말 현재 한국은행이 발표했습니다만 661조원 가량 돼요. 한국은행이 저소득 자영업자를 따로 분류하는데 이게 52조원 정도예요.

▶허란 기자
정말 어려운 건 52조원 정도….

▷김영익 교수
네, 7.7%. 업종별로 보면 음식점업, 소매업, 도매업 이쪽에서 많거든요. 사실 이런 분들이 이번 코로나 사태로 직격탄을 맞았죠.

▶허란 기자
이분들이 사실은 상가도 있을 수 있고 주택도 있을 수 있는데 주택을 내놓을 가능성이 있다(고 해요). 2008년에도 중소기업 사장님들이 압구정 아파트 급매로 내놔서 가격이 좀 떨어졌다는 얘기가 있어요.

▷김영익 교수
네 맞습니다. 저도 집에 가는데 500m 사이에 음식점 3곳이 문을 닫았더라고요.

▶허란 기자
자영업자는 두 달을 버티기 어렵기 때문에….

▷김영익 교수
이분들이 어려워지면 상가가격이 많이 떨어질 수밖에 없고요. 다른 데서 자금을 조달해야 하지 않습니까? 그러면 대출을 갚기 위해서 집을 줄여갈 수도 있고, 집값에도 직접적으로 마이너스 영향을 주는 것이죠.

▶허란 기자
또 반론에서는 “워낙 저금리이기 때문에 버틸 여력이 커졌다”, “이자부담이 줄었기 때문에 좀 더 버틸 수 있다” 이렇게 얘기하시는 분들도 있어요.

▷김영익 교수
금리가 많이 떨어져서 그럴 가능성은 있습니다. 그런데 자영업자들이 영업을 해서 이자로 내는 게 30% 정도 되거든요. 금리하락이 많은 도움을 주긴 주죠. 근데 문제는 뭐냐면 금리(하락)에는 미래의 경쟁성장률, 미래의 물가가 떨어져 있다는 겁니다. 기준금리라 연 0.75%, 사상 처음으로 0%대로 떨어져 있다는 건데요. 그건 경제성장률이 조만간 0%, 디플레이션에 빠질 수 있다는 거죠. 경제가 나쁘니까. 자영업자들 장사가 안되니까 소득이 더 줄어들죠, 그럼 소득 대비 금리가 떨어졌더라도 이자부담은 또 늘어날 수 있거든요.

▶허란 기자
금리가 낮지만 소득이 줄면서 이자상환부담률은 증가할 수 있다는 말씀이신 거죠.

▷김영익 교수
네.

▶허란 기자
그게 자영업자들이나 중소기업엔 바로 적용할 수 있을 거 같은데. 관련된 그래프를 갖고 오셨는데 이게(자영업자 이자상환부담률) 지금 코로나 상황을 반영하고 있는 건 아니죠?

▷김영익 교수
코로나 상황도 반영하지 않고 있는데 계속 올라가고 있거든요. 금리는 떨어졌는데 장사를 통한 이익을 덜 내고 있다는 거죠.

▶허란 기자
안 그래도 힘들었는데 이번 사태로 인해서 더 많이 힘들어질 수 있다는 얘기네요.

▷김영익 교수
지난번에 금리가 올라야 주가가 오른다고 말씀 드렸는데요. 일반적으로 금리가 떨어져야 주가가 오르잖아요. 2016년 이후로는 주가가 금리하고 똑 같은 방향으로 움직이고 있어요. 자산가격 결정하는데 금리보다는 경제성장률, 기업이익 증가율이 똑같이 더 중요하다는 거죠. 금리는 계속 떨어졌는데 자영업자 이자상환 부담률이 올라간다는 것은 장사가 안 돼서 이익을 덜 내고 있다는 것입니다. 이번 사태로 자영업자 이자상환부담률이 급격하게 올라갔을 거예요.

▶허란 기자
다음 번 수치는 언제 나오는 거에요?

▷김영익 교수
4월에 나옵니다. 이게 작년 12월에 나왔었고요. 4월 수치도 아마 코로나 상황을 반영하지 못했을 겁니다. 그 다음에 6월 중간 결과가 나오고요.

▶허란 기자
대출이 증가하는 것과 신용경색 부분은 좀 다른 얘기예요. 신용경색이라는 것은 결국엔 시중에 돈이 잘 안 돈다는 것이고, 오늘내일이 어떻게 될지 모르는데 돈을 어떻게 빌려주냐, 돈을 빌려주는 사람이 돈을 회수하는 걸 신용경색이라고 하잖아요. 기업부문, 가계부문에서의 신용경색이 부동산가격에 어떻게 영향을 미칠 수 있을까요?

▷김영익 교수
경제가 안 좋으면 가계도 기업도 현금이 줄어들거든요. 쓸 돈이 없어지는 것이죠. 미국 같은 곳는 가계에 엄청난 돈을 주겠다, 한국도 일부 정치인들이 그런 얘기를 하고 있고요. 기업들한테도 회사채를 많이 사주겠다고 하는데요. 경제가 안 좋으면 가계와 기업이 쓸 돈이 없어지는 거예요. 주식을 팔든지 부동산을 팔든지 일부를 현금화 해야죠.

▶허란 기자
그러면서 자산시장에 가격 하락을 갖고 올 수 있는 거네요. 주식 파는 게 더 용이하잖아요?

▷김영익 교수
근데 주식을 그렇게 많이 갖고 있지 않을 겁니다. 금융회사 책임이 클 것 같은데요, 저도 그때 금융그룹에 근무했습니다만, 한국 금융회사들 특히 은행들의 수익원을 다변화해야 한다고 은행의 저축성예금을 주식형펀드로 전환을 시켰어요. 주가 좋다고 말이죠. 2008년 8월에 주식형펀드 규모가 144조원까지 갔거든요. 그렇게 많은 분들이 주식형펀드에 가입했는데 글로벌 금융위기가 오면서 주가가 폭락했지 않습니까? 한국 모든 가계들이 그때 주식형펀드 많이 가입했는데 주식시장에 실망한 거죠. 주식형펀드가 지금 80조원 안팎인데요 한국 가계들이 주식을 그렇게 많이 가지고 있지 않아요. 일부 특수한 분들 빼놓고 팔 주식이 별로 없다는 거죠. 결국 부동산시장에도 영향을 미칠 수밖에 없다는 겁니다. 집을 살 돈이 줄어들든지 부동산에서도 (팔아서) 현금을 조달할 수 밖에 없다는 겁니다.

▶허란 기자
결국에는 가계, 개인들이 돈이 없으니까 그게 주택가격 추이에도 영향을 미칠 것이다 이렇게 볼 수 있는 것인데, 주택가격과 개인의 잉여자금을 비교해주셨어요.

▷김영익 교수
개인 잉여자금이 뭐냐면 개인이 금융회사에 저축한 돈과 빌려 쓴 돈의 차이거든요. 이게 1998년에 82조원이었습니다. 외환위기 겪으면서 미래를 위해 가계가 정말 많은 저축을 했거든요. 그런데 이게 2002년을 가면 가계가 기업처럼 자금 부족 주체로 전환이 돼버립니다. 왜 이런 현상이 발생했느냐면, 당시 방송사 PD였던 제 친구가 이런 농담을 했습니다. “은행 돈이 내 돈이다”. 1997년 외환위기를 겪으면서 기업들이 투자를 줄이고 은행에서 돈을 덜 빌렸어요. 은행은 기업들이 돈을 안 갖다 쓰니 가계대출을 늘렸고요. 1997년 외환위기 때 은행에서 돈 빌리려면 금리가 20%가 넘었고, 평균 대출금리가 17.5%였거든요. 근데 그게 2002년에 6~7%로 떨어지고, 은행이 돈을 많이 빌려주니까 ‘은행 돈이 내 돈이다’ 생각한 거죠. 이때 가계들이 은행 돈 빌려서 주식도 사고 소비도 했지만 부동산을 엄청 많이 사버렸거든요.

▶허란 기자
그게 2002년이죠.

▷김영익 교수
이때부터 가계부실이 시작된 거예요. 이 잉여규모가 꾸준히 늘어나다가 2015년엔 90조가 넘었었거든요. 그 뒤로 줄어드는데, 이후론 부동산 가격이 올라버리니깐 사람들이 은행에서 돈을 더 많이 빌려서 집을 산 거죠.

▶허란 기자
2019년도에 확 증가한 것은 상승장 이후에 추가대출 부분인 거네요?

▷김영익 교수
정부가 강력하게 대출을 억제하다 보니 부동산대출이 상대적으로 줄어들면서 작년에는 잉여가 많이 늘어났어요.

▶허란 기자
그런데 주택가격과 딱 연관성이 보이진 않거든요.

▷김영익 교수
주택가격이 오르면 대출이 늘어나거든요. 대출이 늘면 주택가격이 오르는 인과관계는 아니고요. 그런데 지금 이걸 보면 주택가격이 더 올랐어야 했죠. 그런데 정부가 억제해버리니까 주택가격 상승률이 둔화되고 가계 잉여자금이 늘어난 겁니다. 잉여자금이 이렇게 늘어난 것을 보면 가계가 소비도 할 수 있겠구나, 이런 생각이 드는데요. 그런데 이것도 차별화가 정말 심화됐어요.

▶허란 기자
양극화가 심해졌다 이 말씀이신 거죠? 가계부채가 지속적으로 증가추세인 건 맞지만 그래서 해외 글로벌 투자은행(신용평가사)들도 이걸 가지고 항상 ‘딴지’를 걸어왔지만, 아까 말씀하셨듯이 가계부채가 정말 터진 건 역사상 없지 않았습니까?

▷김영익 교수
가계부채가 터져서 경제위기 겪은 나라는 제가 아는 한 없습니다.

▶허란 기자
그만큼 정부에서도 가계부채에선 관리를 하고 있거든요.

▷김영익 교수
문제는 우리가 디플레이션이 왔을 때 물가가 떨어지니까 실질 부담이 증가하거든요. 가계 금융자산이 부채의 2.1배인데 미국은 5배, 일본 4배에 비해선 너무 낮다는 거죠. 만약 불황이 오고 디플레이션에 빠진다면 한국 경제는 정말 소비중심으로 굉장히 어려울 수밖에 없어요. 그래서 디플레이션이 안 와야 하는데요. 그런데 최근 경제지표를 보니 디플레이션이 오는 조짐들이 부분적으로 나타나고 있거든요.

디플레이션이라는 건 한 마디로 물가가 지속적으로 하락하는 현상입니다. 물가가 일시적으로 하락하면 우리 월급 받아서 실질소득이 늘어나니까 물건을 더 살 수 있어요. 그런데 물가가 계속 떨어진다고 하면 필수재가 아닌 한 소비를 오히려 줄여 버리거든요. 예를 들어서 제가 얼마 전에 노트북 새 거 샀는데 꼭 필요해서 샀어요. 꼭 필요하지 않았다면 지금 구입하지 않았을 거예요. 6개월 뒤에 사면 더 싸게 살수 있죠. 그러니까 물가가 계속 떨어진다고 하면 필수재가 아닌 한 가계가 소비를 계속 줄여 버립니다. 가계가 소비를 줄이면 기업 매출 이익 줄고, 기업은 고용 줄이고, 가계는 소득 줄고, 물가가 떨어지는 이 악순환이 디플레이션이거든요. 그런데 디플레이션을 판단하는 가장 중요한 통계가 GDP 디플레이터라는 통계예요. GDP 디플레이터라는 것은 명목GDP를 실질GDP로 나눈 겁니다. 실질GDP는 가격이 고정돼 있다고 가정하고 물량만 얼마나 늘어나는가를 말합니다. 명목GDP는 가격변화까지 고려해요. 일반적으로 물가가 오르기 때문에 명목GDP가 실질GDP보다 더 커야 되는 것이죠. 그런데 일본을 보니 1994년부터 이 GDP디플레이터가 계속 떨어지고 있어요.

▶허란 기자
그렇네요. 실질GDP가 더 위로 올라갔네요.

▷김영익 교수
이런 나라 없습니다.

▶허란 기자
근데 한국도 그렇네요.

▷김영익 교수
한국이 지금 2017년 4분기부터 디플레이터가 5분기 연속 떨어졌어요. 그러다 보니 일본처럼 실질GDP가 명목GDP보다 커져버렸거든요.

▶허란 기자
이 5분기 이상 떨어진 게 위험신호인 거죠?

▷김영익 교수
처음이에요. 1960년부터 GDP 디플레이터 발표했는데 역사상 처음입니다.

▶허란 기자
그럼 글로벌로 봤을 때는 5분기 이상 떨어지다가 반등할 수도 있잖아요?

▷김영익 교수
반등할 수도 있는데 저는 디플레이션 초기 국면에 서서히 진입하고 있다 그렇게 보고 있습니다. 올해 국제유가 급락했죠, 코로나로 소비 급락했죠. 이렇게 보면 한국 실질GDP가 잠재GDP보다 훨씬 밑에 있을 거에요. 디플레 압력이 심화되거든요. 그래서 이것도 떨어지기 힘들다는 거죠. 디플레에 빠지면, 물가가 떨어지면, 앞서 가계부채 기업부채 말씀 드렸습니다만 물가가 떨어지면 실질 부담하는 부채가 그만큼 늘어나거든요. 그래서 부채를 가지고 있을 때 디플레가 발생하면 굉장히 힘들어집니다.

▶허란 기자
물가 하락 국면에서는 빚을 갚는 게 더 어려워진다는 얘기인 건가요?

▷김영익 교수
네.

▶허란 기자
왜냐하면 소득이 줄기 때문에?

▷김영익 교수
소득이 줄고 그 다음에 실질적으로 부채가 더 늘어나 버리거든요. 물가가 떨어진 만큼 실질적으로 부담하는 부채가.

▶허란 기자
부채 가격은 고정돼 있는 거잖아요?

▷김영익 교수
물가가 떨어지면 제 임금도 떨어지는 거잖아요.

▶허란 기자
소득이 줄기 때문에….

▷김영익 교수
일부 기업에서는 임금협상할 때 매년 노사간 협상하기가 힘들고 비용이 많이 드니 소비자 물가만큼 임금을 결정해버리자고 하거든요.

▶허란 기자
그런 내규를 정해놨다면 빨리 고쳐야겠네요.

▷김영익 교수
그런 회사도 있어요. 그러니깐 물가가 떨어지면 무슨 문제가 발생하느냐면 국민연금도 소비자 물가 오른 만큼 주게 돼 있거든요. 거꾸로 물가가 떨어지면 연금을 덜 받는 거예요. 실지로 일본이 연금이 깎인 적이 있어요. 물가가 떨어졌기 때문에.

▶허란 기자
한 번도 가지 않은 길을 가게 되는 거네요.

▷김영익 교수
네, 그럴 수 있어요.

▶허란 기자
고령화도 주택가격에 영향을 미치는 요인인데요. 일본과 한국을 비교해주셨어요.

▷김영익 교수
일본에서 주택가격에 영향을 가장 많이 미쳤던 게 35세에서 55세 인구이거든요. 직장 들어가서 자식 낳고 집을 늘려가는 시점이죠. 1990년대 이 인구 비중이 정점을 쳤어요. 그 이전까지 집값이 폭등하다가 이후로 폭락했지 않습니까? 일본 사람들이 집값이 폭등할 땐 집을 투자재라고 했어요. 집 사면 올랐으니까. 그런데 집값이 폭락하고 2년 후부터는 ‘집은 투자재가 아니라 소비재다’, ‘집은 단순하게 사는 데다’고 하죠. 한국도 건설 최고 책임자(장관)가 이런 얘기를 하지 않습니까? “집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다”. 이런 변화를 이야기하는 것이죠. 그런데 한국은 조금 다르게 나타나고 있어요. 35~55세 인구가 이미 줄어들기 시작했거든요. 그런데 집값은 계속 오르고 있는 추세죠.

▶허란 기자
이 이유 중 하나가 ‘58년 개띠’라고 하는 은퇴세대들이 주택 매수세력으로 등장한 게 일본과 다른 양상을 만든 원인 중에 하나라고 하더라고요.

▷김영익 교수
네 맞습니다. 그 다음에 저는 기대수명이 길어졌기 때문에 이만큼 시차가 있을 것이다, 이런 추론을 하고 있습니다. 제가 58년 개띠예요. 1차 베이비붐 세대라고 하면 1955년에서 1963년에 태어난 약 715만명이거든요. 근데 1차 베이비붐 세대가 태어났을 때 한국은 정말 가난했습니다. 제가 태어났을 때 1인당 국민소득이 60달러, 제가 초등학교 졸업하고 중학교 갈 무렵에 260달러였습니다. 최근 통계는 없는데요 2015년 기준으로 보니깐 전국 평균 베이비붐 세대가 갖고 있는 평균 자산이 3억2000만원, 서울은 5억2000만원이더라고요.

▶허란 기자
여기서 말하는 건 전체자산인가요? 금융자산?

▷김영익 교수
전체자산. 이분들 자산이 많이 올랐을 거예요. 예를 들어서 서울 아파트 평균값(중간값)이 2006년 1월에 5억2000만원인데 올 1월에 보니 11억원이더라고요. 두 배 올랐으니까 이분들 자산도 서울에선 5억에서 10억에서 올랐겠죠. 그런데 중요한 것은 집 한 채 가지고 은퇴를 하고 있다, 이게 갈수록 심각한 문제고요.

▶허란 기자
그래서 은퇴세대들이 집 한 채 있는 걸 가지고 주택연금으로 가는 경우도 있고, 그걸 줄여서 월세소득이 나오는 수익형으로 가는 경우도 있고, 고민을 많이 하시더라고요. 일본과 비교했을 때 시차는 있겠지만 주택가격지수가 꺾이는 변곡점이 올 것이라고 보시는 거죠?

▷김영익 교수
저는 조만간 올 거라고 생각하고 있거든요. 그게 머지 않았다고 생각합니다. 물론 주택가격이라는 게 차별화죠. 일부 특수지역은 계속 오를 수 있지만 평균적으로는 계속 오르기 힘들 것 같다는 장기전망을 해봅니다.

▶허란 기자
주택가격 추이를 결정짓는 요인 중 하나가 전셋값이라는 게 있어요. 전세가율, 매매가 대비 전세가인데. 이게 앞선 위기, 외환위기나 2008년도 위기와 비교했을 때 전세가율이 훨씬 높다, 그렇기 때문에 집값 하방이 어느 정도 다져져 있다고 얘기하는 전문가들도 있거든요.

▷김영익 교수
제가 주택가격과 전세가격 누가 선행하느냐 통계조사를 해봤더니. 전세가격이 주택가격에 2~3개월 선행하더라는 거죠. 전세가격이 오르면 집값도 오르고 전세가격이 떨어지면 집값도 떨어지고 인과관계도 성립하거든요. 근데 전세가격이 최근 마이너스로 갔다가 약간 반등하고 있거든요. 전국 평균인데. 근데 저는 전세가격 결정하는 것이 금리고, 경제성장률이라고 보고 있는데요. 금리가 떨어지고 경제성장률이 떨어지는데 전세가격이 오를 수 있느냐? 전세가격이 중요한 건 매매는 가수요가 있을 수 있거든요. 근데 전세는 실수요죠. 앞으로 전세가격을 보면 집값을 2~3개월 선행하니깐 집값도 알 수 있는데요. 전세가격이 마이너스로 갔다가 조금 반등하고 있지만 앞으로 경제지표를 보면 한국도 중국 미국처럼은 아니더라도 거의 (거래) 절벽에 가까우리라고 보고 있거든요. 이런 경제지표가 나오는데 어떻게 전세가격이 오를 수가 있느냐? 전세가격이 떨어지고 후행하는 집값이 떨어질 가능성이 높다고 보고 있습니다.

▶허란 기자
최근 전세가율이 60%를 돌파한 게 나와서 전세가율이 올라서 오히려 (집값) 상승요인이 될 수 있다고 보는 전문가들도 있긴 하거든요.

▷김영익 교수
몇 년 전에 ‘역전세’라는 걸 우려했지 않았습니까? 그때 제가 전세 살았거든요. 2011~2012년 그 무렵이었던 거 같은데. 전셋값이 집값에 거의 근접했어요. 그래서 늘 걱정하는 게 ‘집값이 전세가격 밑으로 떨어지면 전셋값을 받을 수 있을 것인가’ 그걸 걱정하던 시절도 있었거든요. 부동산도 늘 사이클이 있다는 거죠. 저는 그런 시절이 오리라고 보고 있는 거죠.

▶허란 기자
교수님께서 쭉 얘기해주셨던 경기 부분, 경기침체의 환경은 확실히 주택의 수요 측면에 영향을 줄 수 있는 부분이에요. 그런데 가격이라는 것은 수요와 공급으로 이뤄져 있고. 주택의 공급 부분에서는 어쨌든 서울의 신규주택 공급은 당분간 절벽으로 가는 게 보이는 상황이잖아요. 이렇게 봤을 때는 그 안에서도 가격이란 게 형성이 될 텐데요. 공급 측면의 관점은?

▷김영익 교수
공급 측면에서 서울은 부족하죠. 집을 더 늘려야 한다고는 생각하는데요 공급이 줄어든 만큼 수요가 경기위축 상황에서 더 줄어들 것으로 보고 있거든요. 공급곡선이 좌측으로 이동하죠, 수요곡선이 더 좌측으로 이동하니까 거래량도 줄어들고 가격도 떨어질 것이다, 이렇게 보는 거고요. 근데 사실 아파트 가격을 보니 변동성이 가장 큰 게 서울 강남 아파트더라고요. 말씀하신 게 공급이 부족하기 때문이니까요. 공급이 비탄력적이니까 수요상황에 따라 수요가 늘어나면 집값이 폭등하고, 수요가 줄어들면 집값이 폭락하는 그런 상황이 발생하거든요. 그래서 어떻든 공급 측면에서는 정부가 규제를 많이 완화하고 그런 부분을 신경 써야 할 것 같습니다.

▶허란 기자
감사합니다. 지금까지 김영익 교수님과 이야기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산1부장
진행 허란 기자 촬영 이지현 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV]"수요가 더 큰 폭 감소…공급 줄어도 전셋값 하락"