"1%대 주담대 눈앞"…어느 시점에, 어느 은행 가야할까

허란 기자

입력2020.03.22 07:00 수정2020.03.22 07:00

집터뷰

신정섭 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장

▶허란 기자
신정섭 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장님 모시고 금리인하 시기 대출금리에 대해서 알아보겠습니다. 안녕하세요.

▷신정섭 팀장
기준금리가 인하되면 바로 직후에 예금, 대출금리가 낮아집니다. 주택담보대출(LTV)은 시장 금리에 가산 금리를 합쳐 계산하는데요. 시장금리에 변동 주기가 있습니다. 보통 금리가 6개월 동안 유지됩니다. 6개월까지 금리 떨어지지 않을 수 있습니다. 기존금리가 유지되다가 변경주기가 되면 그때 시장금리 수준으로 금리가 낮아지기 때문입니다. 기존 대출자는 대출금리 변동주기가 3개월이라고 하면 3개월 후에 금리가 떨어질 수 있습니다. 대표적으로 코픽스 금리는 6개월, 코리보와 CD금리는 4개월입니다. 금융채는 6개월~ 1년 변동주기가 있습니다. 그런 부분을 감안해서 언제 금리가 떨어질지 예상해볼 수 있습니다.

신규 대출자는 바로 금리인하가 되고 나서 그 조건을 적용받습니다. 3월 말에 기준금리 인하됐다면 4월 15일에 업데이트가 됩니다. 그 이후에 신규 대출 받는 게 금리를 낮출 수 있는 방법입니다

▶허란 기자
금리인하 이후에 타 은행으로 옮기는 경우라면 낮아진 기준금리를 적용받나요?

▷신정섭 팀장
타 은행에서는 신규 대출에 준해서 취급되니까요. 신규와 같은 기준으로 생각하면됩니다.

▶허란 기자
타행으로 옮기는 게 유리하나요?

▷신정섭 팀장
수수료 등 비교해서 본인의 거래 은행을 옮기는 데 드는 불편함을 감안해서 이득이 크면 옮기는 게 좋습니다.

▶허란 기자
모든 금리가 다 떨어지나요

▷신정섭 팀장
예금, 대출금리도 기준금리 인하 폭 수준으로 보면됩니다

▶허란 기자
대출금리 낮출 수 있는 비법은?

▷신정섭 팀장
예를 들어 휘발유를 만들려면 원유가 있어야 합니다. 대출금리도 기본적으로 고객들에게 대출을 해주려면 돈을 빌려와야 합니다. 원재료를 가져오는 비용을 내부비용이라고 합니다. 기간이 짧은 대출, 신용대출이라 하더라도 3년짜리보다 1년짜리가 원재료가 낮아 금리를 낮출 수 있습니다.
금리를 낮추러면 연체하지 않는 습관이 중요합니다. 아무래도 대출금리가 결정되면 정식으로 감면할 수 있는 기준이 있습니다. 인터넷 뱅킹이나 예금, 적금에 가입한다거나 공과금 자동이체하는 등 항목이 있는데요. 꼼꼼하게 따져야 합니다. 이런 조건이 충족된다면 금리를 낮게 유지할 수 있습니다.

▶허란 기자
주거래은행에서 대출 받으면 호갱?

▷신정섭 팀장
아무래도 대출에 대한 신규 대출 영업을 적극적으로 해야하는 은행이 있다면, 거래 실적이 적더라도 낮은 금리를 책정 받으면서 대출을 옮길 수 있습니다.

▶허란 기자
금리를 어떻게 비교해야 할까요

▷신정섭 팀장
은행연합회 홈페이지 보면 이자 감면이 최대 얼마가 되는지 보기 쉽게 공시를 하고 있습니다. 사이트를 통해 확인을 받는 게 좋습니다.

▶허란 기자
금리를 더 낮게 할 수 있는 방법은?

▷신정섭 팀장
감면 항목을 적용 시키면 더 낮출 수 있습니다.

▶허란 기자
이자를 낮출 수 있는 시기는?

▷신정섭 팀장
은행에서 언제 대출을 받느냐가 관건입니다. 금리가 떨어진 이후에 받는 게 좋습니다. 대출을 새로 받는 것 아닙니까? 그런 상황이라면 기존 대출을 갚을 때 중도 상환 수수료가 발생할 수 있습니다. 수수료가 적게 나오는 시점에서 옮기는데요. 12월 대출 만기라면 11개월 부터는 수수료가 안나옵니다.

▶허란 기자
금리 인하 직후에 만기 1개월 전부터는 다른 은행으로?

▷신정섭 팀장
네 검토하는 게 좋습니다

▶허란 기자
대출을 잘 받는 전략은?

▷신정섭 팀장
한도를 많이 받는 걸 요구하는 사람이 있습니다. 주담대 한도를 줄이고 있기 때문에 한도를 많이 받는 방법, 금리를 낮게, 수수료는 싸게 받는 방법이 있습니다. 금리 부분을 말씀드린다면 기간은 좀 짧게, 은행에서 규정하고 있는 감면항목을 잘 충족하면 금리를 낮게할 수 있습니다. 은행에서 대출 관련된 캠페인 하는 시기가 있습니다. 가계부채 1600조까지 늘어가면서 대출 캠페인은 줄고있는데요. 은행마다 사업계획이 있습니다. 올해는 수신이다, 대출이다, 펀드다라는 계획이 있습니다. 대출 외형을 늘리는 은행이 있다면 그 은행에 대출에 관심을 갖는 게 좋습니다,

▶허란 기자
대출상담사는 상품을 다 비교해주는데요.

▷신정섭 팀장
상담사는 대출을 전문적으로 취급합니다. 어느 은행이 어떤 캠페인을 하고, 금리가 싸고 한도가 많은지 알고 있는 분들입니다. 대출 상담사 활용을 하는 것도 좋습니다.

▶허란 기자
대출 상담사는 은행 소속은 아니다?

▷신정섭 팀장
은행은 대출 업무가 주된 업무인데요. 은행 직원은 창구에서 일을 해서 이런 분들을 도와주는, 대출 마케팅해주는 그런 직종에 있는 사람들입니다. 은행에서 고용합니다.

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[집코노미] 호가 따라잡는 공시가…'매매가 역전' 일어나나

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[집코노미TV] "외환위기·깡통주택 우려는 아직 일러"

▶장엘리 앵커안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간도 한상춘 한국경제신문 논설위원과 이야기 나눠보겠습니다. 요즘 외국인 자본이 급격히 빠져나간 것에 대해 신경이 쓰이는데요. 제가 듣기론 10조원 정도 이탈했다는데 환율에 영향을 많이 미치겠군요.▷한상춘 논설위원코로나 사태가 시장에 큰 충격을 미친 건 지난달 24일 이후가 아닌가 생각합니다. 이때부터 월가에선 발병 진원지인 중국의 확진자보다 통계 신뢰성이 높은 한국의 확진자 수에 주목하기 시작했어요. 이때 한국의 확진자가 많이 늘었는데 월가에서 게임 체인지가 되면서 시장이 많이 출렁댔죠. 그런 영향을 받아서 국내 증시에서도 외국인 자금이 본격 이탈하기 시작했습니다. 이후를 기점으로 한다면 한 달도 못 되는 사이에 10조원 정도 이탈했는데요. 정상적인 모습은 외국인 자금 1조원 이탈당 원달러 환율은 10원 정도 상승합니다. 그렇다면 10조원이라면 환율이 100원 정도 올라간다고 본다면 2월23일 1219원에서 지금은 1320원대까지 올라갔다고 봐야 해요.그러나 국내 증시에서 외국 자본이 이탈해도 달러 수요로 나타나지는 않고 있어요. 왜냐면 세계 모든 국가들이 코로나 사태로 영향을 받고 있기 때문에 이 자금이 이탈한다고 해도 투자의 상대성, 수익이 높은 쪽으로 가야 하거든요. 그런데 세계 모든 국가가 영향을 받는 상황에서 국내 증시에서 자금을 빼도 해외로 이탈되지 않는다는 것이죠. 또 한 가지는 주식도 그렇고 금이나 안전자산도 동시에 위축되다 보니 세계 모든 투자자금이 정체 현상을 보이고 있습니다. 일단 빼더라도 이 자금이 외화수요로 나타나는, 그래서 원달러 환율을 올리는 수요로 나타나진 않기 때문에 그런 모습을 보이고 있다고 하겠습니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 문제는 종전 이론이나 상식이 통하지 않는 뉴노멀 리스크로 분류되고 있고요. 그 다음에 코로나19의 발병은 디스토피아에서 세상의 가장 어두운 측면이거든요. 보통 2020년대엔 이러한 경제환경의 뉴노멀에서 디스토피아 문제가 많이 벌어질 것으로 봤는데요. 이번이 뉴노멀 환경에서 나타나는 디스토피아 첫 사례이거든요. 그러다 보니 누구든, 앞으로 환경에 대해서 아무도 모릅니다. 사실 실제로 경제시스템에 문제가 있다, 이런 것보단 미래가 칠흑 같은 어둠이 되기 때문에 그 자체가 공포의 상황이 되거든요. 지금까지 증시에서 누구든 주가는 경제실상을 반영한다고 배웠지만 그 이론이 통하지 않는 상태 아닙니까. 그러다 보니 심리적 공포를 줄이는 게 경제에 미치는 파장을 최소화한다는 측면에서 미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 4차례 내리고, 이전 2차례를 합해서 단기간에 6차례 정도 내리게 된 배경입니다. 지금은 주가나 환율 등 가격변수가 제기능을 못 하는 의미를 너무 부여하면 안 된다고 말씀드리겠습니다. 왜냐면 주가나 환율이나 금리가 경제 실상을 반영해야 가격변수에서 의미를 부여하는데요, 지금은 그런 상태가 아니기 때문에 세계 각국이 심리 충격을 해서 가격과 실물경제가 괴리된 요인을 줄이는 데 정책 우선순위를 두고 있습니다.▶장엘리 앵커혹시라도 예전처럼 제2의 외환위기 사태가 되는 것 아니냐는 우려에 대해선 어떻게 보시나요?▷한상춘 논설위원당시와 지금을 비교할게요. 1997년엔 미국과 아시아 국가 간의 금리가 벌어졌어요. 미국 금리는 오르고 신흥국은 중남미 통화위기, 아시아 통화위기 등으로 낮아졌어요. 금리차가 벌어지니까 미국쪽으로 자금이 쏠려나가는 과정이었고요. 1995년 4월19일 선진국들이 달러가치를 부양하기 위한 플라자합의를 하면서 엔달러 환율을 기준으로 79엔에서 148엔까지 갈 정도로 달러가 강세였어요. 미국의 금리가 오르고 달러가 강세니까 여건상 신흥국에서 미국쪽으로 자금이 흘러갈 수밖에 없는 상황에서 아시아 국가들, 특히 한국이나 태국에 외환위기가 발생했죠.지금은 어떨까요. 세계의 모든 국가들이 금리를 내리고 있죠. 오히려 미국과 한국의 금리가 역전되는 상황이거든요. 그런 상태에서 보면 1997년처럼 그레이트 다이버전스가 아니라 그레이트 컨버전스, 대수렴의 상황이 발생하고 있다는 것이고요. 내부적으론 1996~1997년엔 사실 외환보유고가 절대적으로 줄어들었어요. 지금은 제1선으로 갖고 있는 자금들이 4000억달러가 넘습니다. 통화스와프 등 2선 자금이 1300억달러가 넘습니다. 1, 2선을 합치면 5000억달러를 넘죠. 국제적으로 보면 적정 외환보유액 수준은 캡틴 방식으로 본다고 해도 3800억 정도이기 때문에 외국 자금이 이탈한다고 해도 결과적으로 원달러간의 상승적인 악순환 고리가 형성되지 않는 배경이라고 보겠습니다.▶장엘리 앵커금리인하로 뭔가 바뀔 거라는 기대를 갖기 어려운데 어떻게 대처하면 좋을까요?▷한상춘 논설위원가계부채는 1600억원을 넘고 있습니다만 다른 국가에 비해 위험한 건 아닙니다. 대부분 은행들이 가계부채의 실체에 해당하는 주택담보대출에 대해서 심사능력이 적기 때문에 담보로 받아서 대출을 하거든요. 지금의 매매가가가 담보가 밑으로 떨어지는 깡통 아파트가 형성되지 않을 때는 단순히 가계부채가 많다고 부실해진다는 건 기우겠습니다. 코로나 사태는 아무도 앞을 모르기 때문에 초기에 심리적 충격이 크거든요. 그래서 이 심리적 충격만 잡히면, 예컨대 백신이 개발된다면 상황이 반전될 수 있는 거죠. 그런 측면에서 경기를 살리고 금융시장을 안정화 하는 게 가장 중요한 겁니다.▶장엘리 앵커그렇군요. 오늘 방송 보신 분들도 힘 내셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV·NOW 한경 총괄 조성근 건설부동산부장·박해영 디지털라이브부장진행 장엘리 앵커 촬영 김인별·김윤화 PD 편집 조민경 PD제작 한국경제신문·한경닷컴