강남3구 꼬마빌딩 상승세…'마·은·서' 오피스텔 인기…금리인하가 변수

수익형 부동산 지역별 옥석가리기

오피스텔 매매가 6개월째 상승
아파트 규제로 수요 더 많아질듯
보유·양도세 중과 제외되는
상가·꼬마빌딩도 몸값 올라
입지별 수익률 차이 커
유동인구 등 꼼꼼히 따져봐야

쌍용건설이 다음달 서울 송파구에 공급할 ‘플래티넘 더 잠실’ 조감도. 쌍용건설 제공

정부의 ‘12·16 부동산 대책’ 이후 수익형 부동산에 대한 관심이 커지고 있다. 정부 규제로 아파트 매매시장이 위축되고 있어서다. 상가 오피스텔 꼬마빌딩(중소형 빌딩) 등 수익형 부동산은 아파트의 대체투자재로 꼽힌다. 지역별로 수익률 차이가 큰 만큼 옥석을 가려서 투자해야 한다고 전문가들은 지적했다.

○업무지구 주변 오피스텔 인기

오피스텔은 대표적인 수익형 부동산 중 하나다. 상가나 꼬마빌딩에 비해 매매가격이 저렴해 소액으로도 투자하기 쉬워서다. 그동안 공급 과잉에 골머리를 앓았다. 부동산114에 따르면 지난해 전국 오피스텔 입주 물량은 8만8741실로, 2009년 이후 최대치를 찍었다. 같은 기간 임대수익률은 연 6.34%에서 4.97%로 줄었다.

개발업체 덕수궁PFV가 서울 광화문에 분양중인 ‘덕수궁 디팰리스’ 조감도. 덕수궁PFV 제공

최근에는 서울을 중심으로 오피스텔 매매시장이 회복되는 분위기다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.13% 올랐다. 지난해 8월(0.04%) 이후 6개월 연속 상승세다. 12월 오피스텔 가격 상승폭은 지난해 최대치였다. 지난해 초까지 하락세를 보이던 오피스텔 매매값은 민간택지 분양가 상한제 적용이 발표된 지난해 8월 이후 상승 반전했다.

지역별로는 서북권 오피스텔(전용 40㎡ 초과)이 0.53%로 가장 많이 올랐다. 서대문구 마포구 은평구 등의 업무지구 오피스텔이 인기였다.

청약 열기도 뜨겁다. 지난해 12월 청약 접수를 한 서울 강동구 ‘힐스테이트 천호역젠트리스’는 182실 공급에 842건이 접수됐다.

업계에선 아파트 시장 규제로 오피스텔 투자 수요가 더 커질 것으로 보고 있다. 인구 구조가 1인 가구 중심으로 재편되는 점도 상승 요인으로 꼽힌다. KB금융지주 경영연구소는 ‘2020 KB 부동산 보고서’에서 “공급 과잉에도 서울 오피스텔은 주택 시장 규제로 인한 풍선효과로 투자 수요가 유입될 수 있다”고 분석했다.

○꼬마빌딩 몸값 5년 새 2.5배↑

은퇴 고령자들은 상가와 꼬마빌딩으로 눈을 돌리는 분위기다. 정부 규제로 주택 보유세가 크게 늘면서 주택을 처분하고 수익형 부동산을 사는 게 낫다는 판단에서다. 수익형 부동산은 정부 규제가 덜한 데다 매달 안정적인 수익을 얻을 수 있는 것도 장점이다.

최근 꼬마빌딩 몸값은 크게 올랐다. KB금융지주 경영연구소에 따르면 연면적 100㎡ 초과~1000㎡ 미만 서울 꼬마빌딩의 ㎡당 거래가격은 2014년 400만원대에서 지난해 3분기 1000만원으로 2.5배로 상승했다. 꼬마빌딩 거래는 강남구에서 가장 활발했다. 3분기까지 154건이 거래됐다. 이어 중구 88건, 종로구 71건 순이었다.

강남·서초·송파 등 강남3구의 꼬마빌딩 거래 가격은 상승세다. 지난해 3.3㎡당 평균 매매가격이 8270만원으로 2018년(7026만원)보다 17.7% 올랐다. 2년 전(6296만원)보다는 31.4% 상승했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장은 “아파트 시장이 침체됐던 2014년에도 꼬마빌딩이나 상가로 투자 수요가 쏠리면서 수익형 부동산 가격이 크게 올랐다”며 “유동인구가 많은 지역을 중심으로 꼬마빌딩을 매입하려는 자산가가 많다”고 말했다.

○“옥석 가려 투자해야”

수익형 부동산은 금리 인하 가능성이 주요 변수다. 한국은행은 지난해 ‘2020년 통화신용정책 운영방향’ 발표에서 통화정책 완화 기조를 유지하겠다고 강조했다. 금리가 낮아지면 대출 이자 부담이 줄어 투자가 쉬워진다. 박합수 국민은행 수석부동산전문위원은 “꼬마빌딩은 보유세와 양도소득세 중과 대상에서 제외되기 때문에 수요가 점차 늘어날 것”이라고 설명했다.

전문가들은 ‘묻지마 투자’는 지양해야 한다고 입을 모은다. 소비패턴 변화, 공급 과잉 등의 이유로 입지별로 수익률 차이가 크기 때문이다. 고준석 동국대 겸임교수는 “유동인구보다도 소비인구가 얼마나 되는지 따져 투자해야 한다”며 “전국 단위 상권에 있는 꼬마빌딩이 인기를 끌 것”으로 전망했다. 홍춘욱 EAR 대표는 “일자리가 있고 인프라가 잘 갖춰진 서울 강남 등 핵심 지역 수요는 줄어들지 않을 것”이라며 “슬럼화가 진행되는 지방과의 격차는 더 벌어질 수밖에 없다”고 말했다.

양길성 기자 vertigo@hankyung.com