서울 서초구 ‘래미안 원베일리(신반포3차·반포경남 재건축·조감도)’의 3.3㎡당 분양가가 사상 처음으로 1억원을 넘을까.
원베일리가 후분양을 하기로 최종 확정함에 따라 분양가가 치솟을 전망이다. 정부 규제를 받지 않고 분양가를 정할 수 있어서다. 바로 옆에 있는 ‘아크로리버파크’가 최근 3.3㎡당 9000만원 가까이 거래된 터라 분양가가 1억원대에 달할 것이란 전망도 나온다.
신반포3차·반포경남 재건축조합은 공정률이 80%를 넘은 뒤 일반분양할 계획이다. 조합 관계자는 “분양가 상한제를 피해 조합원들 이익을 극대화하기 위해 후분양으로 전환했다”며 “이미 후분양제에 관해 조합원들에게 충분히 설명했고 의견이 모아졌다”고 말했다.
후분양으로 전환하면 분양가가 3.3㎡당 1억원이 넘을 가능성을 배제할 수 없다고 전문가들은 예상했다. 조합이 주변 시세에 맞게 분양가를 책정할 수 있기 때문이다. 최근 래미안 원베일리가 들어서는 신반포3차·반포경남의 주변 단지 거래가가 3.3㎡당 9000만원에 근접했다.
인근 중개업소들에 따르면 아크로리버파크 전용면적 84㎡가 지난 22일 30억원에 거래됐다. 3.3㎡당 8800만원이다. 이 아파트는 작년 9월 31억원까지 거래됐다. 작년 9월 이후 단 한 차례의 거래도 없다가 지난 4월 25억원에 거래가 이뤄졌다. 이후 호가가 점점 오르다 최근 30억원에 거래가 성사된 것이다. 현재 전용 84㎡의 호가는 29억~35억원으로 형성돼 있다.
길 건너편에 있는 ‘래미안 퍼스티지’ 전용 84㎡의 호가는 28억원까지 치솟았다. 이 아파트는 3월 21억7000만원까지 떨어졌다가 최근 상승하는 분위기다. 지난달 25억6000만원까지 거래됐다. 인근 J공인 관계자는 “최근 리디노미네이션 논란이 불거진 데다 3기 신도시가 강남 수요를 분산시키기 어렵다는 분석이 나오면서 매수 희망자가 갑자기 늘어나고 있다”며 “조만간 역대 최고가를 경신할 가능성도 있다”고 말했다.
물가 상승률 등을 감안하면 래미안 원베일리가 분양하는 3~4년 뒤에는 반포 주변의 시세가 더 올라갈 가능성이 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “후분양이 늘면 단기적으로 공급 물량이 줄면서 주변 기존 아파트 매매가가 오를 가능성이 크다”며 “매매가격이 높아지면 후분양 시점에서 분양가도 덩달아 올라 3.3㎡당 1억원을 충분히 넘어갈 수 있다”고 말했다.
서울 강남권 알짜 입지에서 신반포3차, 반포경남 아파트 등을 통합 재건축하는 서초구 반포동의 ‘래미안 원베일리’가 결국 후분양제를 도입하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 통과하려면 주변 시세의 60%에도 미치지 못하는 분양가로 공급해야 하는 까닭이다.신반포3차·경남 후분양 못박아신반포3차·경남 재건축조합은 정비사업을 통해 생기는 일반분양 물량 약 500가구에 대해 후분양제를 적용한다고 20일 밝혔다. 아파트 건설을 80% 이상 마친 뒤 분양해 HUG의 분양가 규제를 피한다는 방침이다. 조합 관계자는 “지난달 30일 열린 임시총회에서 조합원들에게 후분양제 시행과 그 내용에 대해 충분히 설명했다”며 “후분양제 도입은 관리처분계획안을 바꿔야 하는 사안이 아니어서 총회 결의가 필요 없다”고 밝혔다.조합은 이미 지난해 중순부터 후분양제 도입을 논의했다. 인근 서초구 반포동 아크로리버파크, 반포동 래미안퍼스티지 등의 3.3㎡당 가격이 9000만원을 육박하고 있지만, 당시 주변 분양가의 110%를 초과할 수 없다는 HUG 규정에 따라 3.3㎡당 평균 분양가는 4000만원대에 불과할 것으로 예상됐기 때문이다.설상가상으로 이달 초 HUG가 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 내놓으면서 분양가를 더 낮게 책정해야 할 처지에 몰렸다. 새 기준에 따르면 HUG가 서울 등 전국 고분양가 관리지역에서 분양보증을 내줄 때 분양가 상한 기준을 더 낮춰 분양 아파트가 속한 자치구 내에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 100% 수준으로, 1년 초과는 105%를 넘지 못하도록 했다.공정률 80% 이후에 분양하면 HUG의 분양보증을 받지 않아도 된다. 다만 준공까지는 시공사의 연대보증이 필요하다. 후분양제는 분양가를 조합이나 사업자 자율로 정할 수 있지만 분양 시기가 늦춰지는 만큼 공사비에 대한 이자비용 등이 발생하는 단점도 있다.조합은 정확한 분양 시기는 추후 결정키로 했다. 반포동 D공인 관계자는 “후분양 사업장은 분양 시점 부동산시장에 따라 사업성이 크게 좌우된다”며 “하지만 반포동 일대는 입지 여건이 뛰어나 크게 영향받지 않을 것”이라고 설명했다.원베일리 입주 시기도 1년 이상 지연신반포3차·경남 재건축 정비사업은 서초구 반포동 1의 1 일대 16만8467㎡를 대상으로 한다. 신반포3차, 반포경남, 우정에쉐르1차, 경남상가 등 6개 시설을 통합 재건축하는 사업이다. 삼성물산이 시공을 맡았다. 지하철 3·7·9호선 고속터미널역, 올림픽대로, 경부고속도로 등이 가깝다. 사업지가 계성초, 신반포중, 덜위치외국인학교 등 선호도 높은 교육시설과 맞닿아 있다. 일부 가구에선 한강변 조망이 가능할 전망이다.신반포3차·경남 재건축사업 기간은 최근 1년 가까이 늘어난 것으로 알려졌다. 지난해 10월 조합이 제출한 건축심의 변경안의 인허가가 늦춰지면서 사업이 지체됐다. 조합이 기부채납(공공기여) 명목으로 사업지 내에 짓는 공공청사에 대한 설계 변경 내용이 발목을 잡았다.서초구는 약 8개월간 심의를 거쳐 지난달 말 변경안을 서울시에 상정했다. 서울시 건축심의가 통상 2~3개월 이상 걸리는 점을 고려하면 건축계획 변경 인허가 과정에만 약 1년이 소요된 셈이다. 래미안 원베일리 입주 시기도 기존 2022년 9월에서 2023년 9월로 연기됐다.후분양 속출…일반공급 늦어져재건축 단지가 비교적 많은 서울 강남권 일대에서 후분양제로 방향을 트는 단지가 속속 나타나고 있다. 당초 이달 분양 예정이던 강남구 삼성동 상아2차는 일반분양 115가구를 준공 후 분양하기로 결정했다. 서초구 잠원동 반포우성은 HUG가 제시한 평균 분양가가 3.3㎡당 4950만원 밑이면 후분양제를 도입할 계획이다. 인접한 반포주공1단지 1·2·4주구와 서초구 방배13구역, 잠원동 신반포4주구 등도 후분양제를 도입할 가능성이 높다는 게 정비업계 분석이다.가격 규제, 인허가 지연 등 정비사업이 넘어야 할 장애물이 늘면서 사업 단계 초기인 재개발·재건축 사업지까지 영향을 받을 것이란 우려도 나온다. 한 대형 건설업체 관계자는 “규모가 작은 단지와 달리 5000가구 이상의 둔촌주공처럼 대규모 단지는 관련 비용 조달이 어려워 후분양제 도입이 어려울 수 있다”며 “서울 시내 주요 주택 공급원인 재개발·재건축이 위축되면 장기적으로 수급 불균형의 부작용이 나타날 것”이라고 말했다.민경진 기자 min@hankyung.com
재건축 단지인 서울 서초구 잠원동 반포우성 조합이 분양 시기를 연내로 잡았다가 준공 시점으로 미루는 후분양제 도입을 논의 중이다. 주택도시보증공사(HUG)의 새 분양가 기준이 나오면서 당초 예상보다 분양가가 떨어질 것을 우려해서다.반포우성 재건축조합은 지난 12일 열린 조합 총회에서 후분양제 도입에 관한 찬반 투표를 진행했다. 찬성표와 반대표 모두 과반수를 모으지 못해 다음 총회에서 이 안건을 다시 논의하기로 했다. 조합 관계자는 “이날 총회에서는 찬반 결과에 관계없이 HUG가 3.3㎡당 평균 4950만원 밑으로 분양가를 제시할 경우 후분양 도입을 재검토하는 단서가 붙었다”고 밝혔다.HUG의 새 심사기준을 적용하면 반포우성의 3.3㎡당 평균 분양가는 4000만원대 중후반이 될 것으로 추산된다. 인근에서 지난해 7월 준공한 신반포자이 시세보다 2000만원 이상 낮은 가격이다.반포우성은 2017년 11월 관리처분계획을 인가받고 건물 철거를 진행 중이다. 기존 408가구를 허물고 최고 35층, 7개 동, 596가구를 건설한다. 조합은 이 중 135가구를 올해 말 분양할 계획이었다. 하지만 HUG가 이달 초 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 내놓으면서 상황이 복잡해졌다. 시공을 맡은 롯데건설 관계자는 “강남권 알짜 입지이기 때문에 후분양을 하더라도 미분양 등 사업성에는 큰 문제가 없을 것”이라고 설명했다.앞서 삼성동 상아2차를 재건축하는 래미안라클래시도 후분양으로 방향을 틀었다. 이달 분양할 예정이던 서초동 무지개아파트도 후분양제 도입을 논의 중인 것으로 알려졌다. 연말 5000여 가구를 분양할 예정이었던 강동구 둔촌주공은 새 비교기준에 따라 3.3㎡당 평균 분양가가 2000만원 초·중반대로 책정될 상황에 놓였다. 둔촌주공 조합 관계자는 “HUG 새 기준을 적용받으면 인접한 올림픽선수촌 아파트의 절반 수준에서 분양가가 책정된다”고 말했다.부동산 전문가들은 재건축·재개발 아파트의 분양 지연 분위기가 비교적 초기 단계의 정비사업지까지 영향을 미칠 수 있다고 우려했다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “후분양을 선택하면 수익성 재계산 등 사업계획을 다시 짜야 하기 때문에 사업 기간이 대폭 늘어날 수 있다”며 “이로 인해 신규 청약이 늦어져 주변 고가 아파트로 수요가 몰릴 가능성이 크다”고 설명했다.민경진 기자 min@hankyung.com
서울 강남의 분양 최대어로 기대를 모은 ‘래미안 라클래시’(삼성동 상아2차 재건축) 조합이 지난 11일 임원회의에서 후분양제를 추진하기로 결정한 것으로 확인됐다. 강남에서 후분양제가 적용되는 건 10년 만에 처음이다.주택도시보증공사(HUG)가 최근 분양보증을 받아야 하는 민간 아파트 분양가를 낮추는 내용의 ‘분양가 심사기준’을 발표하자 아예 분양 방식을 바꾸는 초강수를 둔 셈이다. 서초무지개아파트를 재건축하는 ‘서초 그랑자이’와 국내 최대 재건축 단지인 강동구 ‘둔촌주공’ 등 하반기 분양을 앞둔 강남권 재건축 아파트 단지들이 동참할 가능성도 제기된다.고준석 동국대 교수는 “후분양을 적용하면 향후 집값 인상분을 반영할 수 있어 조합과 건설회사에 유리한 측면이 있다”며 “서울 지역 부동산 가격이 강보합으로 돌아서면서 후분양제가 강남권 전역으로 확산될 가능성이 크다”고 말했다.강남권 10년 만에 후분양 진행되나홍승권 상아2차 조합장은 본지와의 통화에서 “지난 11일 임원회의를 열고 후분양을 추진하기로 했다”며 “다음주 대의원 회의를 거쳐 후분양 계획을 확정할 것”이라고 밝혔다. 강남 재건축 아파트 단지에서 후분양제가 다시 등장한 것은 2009년 ‘반포 래미안퍼스티지’(반포 주공2단지 재건축) 이후 10년 만이다.상아2차가 ‘후분양 카드’를 꺼내든 이유는 시세에 훨씬 못 미치는 분양가 때문이다. 서울 강남구 핵심에 자리한 ‘상아 2차 아파트’는 HUG가 이달 6일 발표한 ‘고분양가 사업장 심사기준’에 따라 강남구 일원동에 분양한 ‘디에이치 포레센트’와 같은 분양가를 적용받는다. 올 4월 분양한 ‘디에이치 포레센트’의 3.3㎡(평)당 분양가는 4569만원이다. 서울 강남구 ‘노른자’ 지역이 ‘주변부’와 같은 분양가를 적용받는 게 맞느냐는 것이 조합 측의 불만이다.후분양 방식으로 공급하면 HUG의 분양보증을 받을 필요가 없어 분양가 규제를 받지 않아도 된다. 조합 관계자는 “주변 시세가 전용면적 3.3㎡당 6500만원에 이르는데 4500만원대에 분양할 수 없다”고 말했다.상아 2차 아파트와 인접한 ‘삼성센트레빌아이파크’는 호가가 전용 3.3㎡당 약 6500만원으로 일원동보다 2000만원가량 비싸다. 상아2차 조합 관계자는 “‘래미안 라클래시’는 인테리어 수준이 높아 공사비가 많이 드는데 같은 분양가를 받으면 부실시공만 늘 것”이라고 지적했다.조합은 후분양제를 시행할 경우 발생하는 금융비용 계산을 끝낸 상태다. 조합은 이자 비용 약 1800억원이 소요될 것을 감안해 시공사인 삼성물산을 통해 펀드를 조성할 계획이다. 향후 분양가는 전용 3.3㎡당 5500만원 수준으로 계획하고 있다.둔촌·서초 집단 반발하나상아 2차 아파트 조합의 ‘후분양’ 결정이 강남권 전역으로 퍼져나가는 방아쇠 효과가 나타날 수도 있다는 관측이 나온다. 올 하반기 강남권에 분양 예정인 물량은 총 8125가구. 이 가운데 서초 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초 그랑자이’와 국내 최대 재건축 단지 ‘둔촌주공’이 핵심이다. 서초 그랑자이는 지난주 새 분양가 산정방식이 적용되는 오는 24일 이전에 분양보증을 받기로 결정했지만 상아2차 후분양 추진소식이 들리면서 재검토에 들어간 것으로 알려졌다.올해 총 1만2032가구 규모로 일반분양 물량만 5000가구에 달하는 강동구 ‘둔촌주공’도 후분양을 포함한 여러 대응 방안에 고심하는 것으로 알려졌다. 건설업체 관계자는 “HUG 분양가 선정방식을 적용하면 전용 3.3㎡당 2500만원대 분양가를 받게 된다”며 “후분양을 포함해 다양한 방법을 검토 중이지만 현대건설 롯데건설 등 시공을 맡은 4개 건설사 간 입장이 달라 쉽게 결론을 내리기 어려운 상황”이라고 전했다.배정철 기자 bjc@hankyung.com
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