"수도권 아파트값, 내년 2분기 바닥…2025년 고점 가능성"

부동산114 주최 '포럼 2019'

5년 주기로 저점·고점 순환
3대변수 '인구·성장률·금리'

서울 광화문 포시즌스호텔에서 19일 열린 ‘부동산 포럼 2019’ 참석자들이 향후 주택가격의 움직임에 대해 토론하고 있다. /부동산114 제공

전국 아파트 매매시장이 오는 3분기에 바닥을 찍고 2021년 하반기에 고점을 찍을 것이라는 전망이 나왔다. 이수욱 국토연구원 주택·토지연구본부장은 19일 부동산114 주최로 서울 광화문 포시즌스호텔에서 열린 ‘부동산 포럼 2019’에서 ‘주택시장 순환주기와 전망’이란 주제발표를 통해 이같이 예측했다.

이 본부장은 5년 주기로 저점과 고점을 오가는 서울 등 수도권 아파트 매매시장은 내년 2분기에 저점을 찍을 가능성이 크다고 분석했다. 그는 “수도권 아파트 매매시장은 부동산114 지수와 한국감정원 지수 모두 작년 3분기를 정점으로 하락하고 있다”며 “최근 순환 국면 하락폭이 급격히 줄어드는 추세를 반영하면 향후 저점은 2020년 2분기가 될 가능성이 있다”고 했다. 이 경우 고점은 2025년 2분기, 다음 저점은 2030년 2분기로 예상했다.

이 본부장은 지난해 정부의 9·13대책 이후 서울은 확장 국면에서 둔화 국면으로 전환됐고, 지방은 대전과 광주, 전남을 제외한 나머지 지역에서는 둔화 국면을 지나 수축 국면을 나타내고 있는 것으로 분석했다.

그는 주택 수요에 영향을 미칠 세 가지 핵심 요인으로 △인구 감소 △경제성장률 둔화 △금리 인하 등을 꼽았다. 시장 유동성이 풍부해 언제든지 부동산으로 자금이 유입돼 집값 상승으로 이어질 수 있고, 경제성장 둔화로 임금 증가 속도 대비 주택 가격 상승 속도가 세 배 이상 빨라 실수요자가 시장에 진입하지 못하고 있다는 것이다.

또 다른 전문가들은 수도권 과밀화와 지방 중소도시의 인구 유출에 따른 ‘주택시장 양극화’를 한국 부동산 시장의 가장 큰 위협요인으로 지적했다. 노무라 야스오 오사카시립대 교수는 ‘일본의 인구구조 변화와 주거의 과제’를 주제로 한 발표에서 “일본은 저출산·고령화로 2013년 13.5% 수준이던 빈집 비율이 2033년 30.4%로 증가할 것으로 예측되고 있다”며 “젊은 층이 선호하는 도쿄와 요코하마, 오사카 등 대도시 위주의 ‘맨션(일본의 아파트)’으로 인구가 집중돼 최근 도심 지역 집값이 상승했다”고 지적했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “올해 주택 보급률이 106%를 기록할 것으로 예상되는데 동시에 빈집 비율은 5.5%에 달한다”며 “단기간에 대량으로 주택을 공급하는 방식에 대한 근본적인 인식 전환이 필요하다”고 말했다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com