[집코노미TV] "당신처럼 상가 투자하면 한방에 '훅' 갑니다"

집터뷰 #6

민경남 KN프로퍼티즈 대표(2)

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▶최진석 기자
한때 KB자산운용에서 어마어마한 금액을 가지고 투자를 하셨던 민경남 KN프로퍼티즈 대표, 필명 시네케라님과 이번 시간에는 수익형 부동산 투자 기법에 대해서 알아보겠습니다. 직장을 다니실 때 수익형 투자를 주로 하셨다고 들었어요. 맞나요?

▷민경남 대표
네. 수익형 투자만 했습니다.

▶최진석 기자
수익형 투자라고 하면 빌딩인가요?

▷민경남 대표
주로 대형 빌딩들 위주로 했습니다.

▶최진석 기자
목표 수익률은 보통 어떻게 잡았어요?

▷민경남 대표
저는 주로 운용팀에 있었어요. 투자 팀에서 자산을 매수를 하면 저희가 관리를 하는 거예요. 최대한 밸류애드(Value add), 가치를 올린 다음에 팔아요. 공실을 없애고 리모델링하고 좋은 우량 임차인에게 임대료를 잘 받고, 그렇게 해서 최초 매수할 때의 배당수익률보다 몇 퍼센트나 상회를 했느냐? 이런 것으로 저희를 평가를 합니다. 예를 들어 배당수익률이 6%였어요. 그런데 제가 6.6%를 달성해요. 그러면 이게 10%를 상회한 것이 되는 거잖아요?

▶최진석 기자
그렇죠. 6%에서 6.6%가 됐으니까. 그때의 수익률과 지금 법인을 따로 차려서 활동을 하시는데 지금 수익률은 비슷한가요?

▷민경남 대표
지금이 훨씬 높습니다. 왜냐하면요, 회사 다닐 때 보통 건물 투자를 하면 최소한 2000억원 이상 자산매입을 하거든요. 2000억 중에 1000억이 자기자본이에요. 그러면 그것을 한 투자기관당 200억~300억원씩 투자를 하는 기관들인데 그들은 주로 연기금이나 보험사예요. 그들은 위험한 투자를 하지 않아요. 그들의 요구 수익률 자체가 굉장히 낮습니다. 6~7% 내외기 때문에 위험한 투자를 해야 될 이유가 없어요. 제가 개인적으로 하는 것은 공실이 100%인 것도 매수를 하고, 뭔가 제가 밸류애드를 할 수 있는 것을 사서 제 요구 수익률 10~20%까지 되거든요. 현재의 저금리 시장에서는 제가 무언가 밸류애드를 해야 돼요.

▶최진석 기자
일반적으로 사람들이 생각하는 수익률 계산법이 있는데, 예를 들면 내가 10억을 투자해서 11억이 됐으니 난 1억의 수익을 올렸네? 이런 얘기들을 하는데요. 보다 정확한 수익률을 산출하기 위한 방법, 일반적으로 사람들이 생각하는 수익률 계산의 허점 같은 게 있나요?

▷민경남 대표
일반 사람들이 생각하는 수익률은 시간가치를 고려를 안 합니다. 투자를 하면 투자기간 동안 굉장히 많은 현금흐름이 있어요. 많은 입금도 있고 출금도 있고 다 있는데 그런 것을 그냥 퉁쳐서 ‘내 돈 얼마 들어가서 내가 얼마 벌었네, 그럼 내 수익률은 몇 퍼센트야’ 이렇게 많이 계산하시는데요. 지금 10억을 투자했는데 한 달 후에 11억이 되는 것하고 1년 후에 11억이 되는 것하고 같이 놓을 수 없잖아요.

▶최진석 기자
이번 시간에는 이게 핵심이네요.

▷민경남 대표
거기에 영구채권 정도.

▶최진석 기자
영구채권은 뭐예요?

▷민경남 대표
수익형 부동산도 채권하고 가깝거든요. 예를 들어서 지금 어떤 부동산이 있어요. 이게 연 500만원이 발생한다고 칠게요. 1억원에 사요. 그럼 수익률은 연 5%잖아요. 제가 이것을 기자님께 4%에 팔아요. 수익률은 내려갔죠? 가격은 올라가는 거잖아요. 그런데 500만 원짜리를 제가 4%에 팔면 얼마겠어요? 1억2500만원입니다. 금리가 1% 떨어지니까 가격이 25% 상승했어요. 제가 만약에 레버리지를 50%를 썼으면 제 수익률은 50%가 상승이 되는 거예요. 그 원리를 딱 이해하셔야 돼요. 그러니까 수익률에 따라서 자산가치가 어떻게 변화되는지, 왜 임대료가 중요하고, 임대료를 깎아주면 그게 나의 자산 가치를 얼마나 훼손을 하는 건지 그게 딱 인지가 돼야 수익형 부동산 투자를 하실 수가 있는 거예요.

▶최진석 기자
상가투자하시는 분들 보면 월세는 잘 들어와 좋은 임차인을 구해서 거기서 좋은 장사를 잘 하시면 매월 좋게 들어오는데 시세차익은 참 기대하기 힘들다는 이야기들을 하더라고요. 떨어지지는 않지만 오르지도 않는다.

▷민경남 대표
그렇지도 않습니다. 밸류애드를 하면 돼요.

▶최진석 기자
밸류애드를 어떻게 해요?

▷민경남 대표
쉽게 얘기하면 임대료를 올리든가, 임대료 외의 다른 것들을 임대료에 유리하게 만드는 방법이 있고요. 두 번째는 가장 쉬운, 공사를 해서 무언가 시설을 개선을 한다든가, 증축을 한다든가. 또 하나는 조달하는 구조로 금리를 낮춘다든가, 대출을 더 받는다든가 해서 수익률을 올려서 그런 식으로 밸류애드를 할 수 있습니다. 아파트는 별로 할 수 있는 게 없어요. 뭐 리모델링이나 인테리어를 해서 조금 밸류애드를 할 수 있겠지만요. 근데 상가나 꼬마빌딩은 내가 할 수 있는 게 되게 많거든요.

▶최진석 기자
꼬마빌딩은 건물이니까 진짜로 밸류애드를 할 수 있는 게 많을 것 같아요. 근데 상가는 예를 들면 종로에 상가가 있다. 그 중에 하나가 내 것이다. 그러면 운신의 폭이 굉장히 좁지 않아요?

▷민경남 대표
그렇지만 그래도 많습니다. 물리적으로 똑같은 상가 101호하고 102호가 있다고 칠게요. 101호는 모 프랜차이즈 본사가 직영으로 운영을 해요. B(102호)는 잘 모르는 사람이 ‘폐업 땡처리’ 이런 것을 하고 있어요. 임대료를 똑같이 내요. 가격차이가 많이 나죠. 똑같은 임대료를 내도 가격차이가 많이 나요. 물리적으로 똑같잖아요. 이 정도면 밸류애드를 잘 설명 드린 것 같습니다.

▶최진석 기자
좋은 임차인을 구하는 것도 그 상가의 가치를 높이는 수단이라는 거죠?

▷민경남 대표
맞습니다. 지금은 이제 상가 임대차 계약을 한번 체결하면 5년이 아니라 10년이 가야 되잖아요. 굉장히 까다롭게 임차인을 구해야 하는 거예요. 제가 봐도 좀 안 좋은 임차인인 것 같으면 차라리 공실로 비워놔야 될 수밖에 없는 거예요.

▶최진석 기자
조금 더 시간이 걸리더라도 보다 완벽한 임차인을 구하자. 단순히 몇 달, 반 년 월세 못 받는 것보다도 훨씬 중요하다.

▷민경남 대표
그게 이제 IRR로 계산을 해보고, 엑셀로 모델링을 해보면 답이 바로 나옵니다. 왜 내가 임차인이 수리 요청을 했을 때 그런 것에 비용 쓰는 것에 아까울 필요가 없고 왜 중개수수료에, 마케팅 비용에 돈을 막 써도 별로 영향이 없는지, 그게 다 모델링을 해보면 너무 쉽게 나옵니다.

▶최진석 기자
육안으로 확인이 가능한 모델인가요?

▷민경남 대표
그럼요. 제가 실제로, 저는 부동산 투자를 업으로 하는 사람이지만요. 제가 완전히 말리는 사람들이 몇 부류가 있어요. 첫 번째 부류는 본업에서 캐시플로우(Cash Flow)가 많이 나는 사람들, 의사 친구들이라든가 그런 친구들이나 아니면 부동산 투자에 많은 시간을 쏟지 못하는 사람들. 이런 것을 다 공부를 못 해낼 사람들이면 저는 하지 말라고 합니다. 손해 볼 가능성이 너무 높습니다.

▶최진석 기자
상가 살 때 아파트와는 달리 대출 엄청 많이 끼더라고요. 그래도 돼요?

▷민경남 대표
그 상가 자체만 따져야 될 게 아니고요. 그 사람의 자산이나 다른 캐시 플로우를 같이 따져봐야 돼요. 예를 들어서 순자산이 30억원인 분이 대출 30억원을 당겨서 60억원 짜리를 사면 정말 위험한 거예요. 근데 순자산이 200억원인 분이 대출 30억원을 받아서 60억원짜리 사는 건 다르죠. 뒤가 정말 어떻게 돼 있느냐에 따라 다릅니다. 그리고 특히 빌딩을 샀는데 예를 들어 한 임차인이 다 쓰고 있어요. 아니면 뭐 굉장한 메이저 부분을 쓰고 있는데 갑자기 훅 나가버려요. 그러면 그 대출 비용을 정말 감당 못 하는 상황이 생길 수 있거든요. 물론 대출을 많이 받으면 받을수록 수익률이 올라가는 건 사실이에요. 재건축 상가 이런 게 아닌 이상은요.

▶최진석 기자
그렇죠. 남과 다른 어떤 전략으로 그런 좋은 임차인을 구해서 공실을 줄여야 되는데 그런 비법은 있을까요.

▷민경남 대표
어떻게 보면 제 영업비밀이라. 다 노출할 수는 없을 것 같은데요. 임차인의 신용도! 너무 뻔한 얘긴데요. 신용도를 굉장히 자세히 봅니다.

▶최진석 기자
그거 개인정보 아니에요?

▷민경남 대표
요청합니다.

▶최진석 기자
그렇죠. 그러면 개인이 동의해서 제공한 거면 보죠. 제공 안 하면?

▷민경남 대표
안 받습니다. 그리고 임대료와 보증금의 비율이 최소한 15배는 돼야 합니다.

▶최진석 기자
임대료를 안 내고도 15개월을 내가 감내할 수 있을만큼 받아야 한다?

▷민경남 대표
사실은 15개월치라고 해봤자 실제로는 10개월을 못 버티긴 하는데요. 왜냐면 명도 관련 비용과 원상복구 공사비용. 그리고 연체료가 붙기 때문에 제가 버틸 수 있는 기간은 훨씬 짧아요. 10배을 받으면 된다고 생각하는 사람이 있는데 최소 15개월입니다. 저는 그거 못 맞추면 안 받습니다. 그러니까 저 같은 경우에는 요새 최저임금 상승이나 상가임대차보호법이 강력히 적용되기 때문에 이제 더 이상 개인이 임차하는 것은 상대하지 않으려고 노력 중이에요.

▶최진석 기자
되도록? 되도록이면 법인을 상대하시려고?

▷민경남 대표
예. 일단 법인을 받고요. 만약 법인이 신설 법인이거나 해서 트랙이 짧고 그러면 그때 이제 대표의 재무 상태를 봅니다. 그리고 그것도 어떤 뭐 프랜차이즈가 들어왔을 때도 문의가 왔을 때도 그게 이제 직영인지 가맹인지에 따라서 기준이 굉장히 달라집니다. 제가 협상을 할 때 메모지에 내가 원하는 거 1~10. 이런 식으로 적어놓고요. 상대방이 원하는 수를 툭 던지면서도 마지못해 받아주면서 자유자재로 협상을 해야 되거든요.

▶최진석 기자
그런 경험도 필요하네요.

▷민경남 대표
예. 경험도 필요합니다.

▶최진석 기자
오늘 수익형 부동산 투자. 일단 가장 중요한 것은 모르면 하지 마라! 안 하는 게 낫다! 그리고 알아야 될 것을 열심히 공부하고 몰입해야 수익형 투자에 실패하지 않는다. 너무나 중요한 정보를 들었습니다. 고생하셨습니다. 대표님 다음 시간에는 더 좋은 정보로 또 뵙겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 편집 민경진 기자·한성구·오하선 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴