[집코노미TV] "개발될 땅은 따로 있다"

최진석 기자

민경진 기자

신세원 기자

입력2019.01.15 07:00 수정2019.01.15 07:00

집터뷰 #5

김종율 보보스부동산연구소 대표 (3)

부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 토지 투자의 귀재, 상가의 신! 보보스부동산연구소(김종율아카데미)의 김종율 대표님 오셨습니다

▶최진석 기자
대표님이 쓰신 ‘나는 오를 땅만 산다’를 쭉 봤더니 눈길이 가는 제목이 있었어요. 그 중 하나가 ‘택지개발지구 취소 뉴스만 읽어도 연봉이 나온다’는 건데 너무 낚시 아닌가요?

▷김종율 대표
택지개발지구 지정을 왜 할까요? 집이 부족해서 주택을 공급하기 위해서죠. 그런데 주택경기가 나빠지면서 택지개발지구의 사업성이 떨어지면 안 하게 되죠. 그렇다면 집이 부족하던 지역은 시간이 지나면서 주택이 더욱 부족한 동네가 됐겠죠?

▶최진석 기자
그렇죠. 공급을 안 했으니까.

▷김종율 대표
그런데 철도가 생기고, 고속도로 생기고, 산업단지가 들어온다면 어떨까요. 원래 집이 부족한 동네인데 집이 더 부족해지겠죠. 광명의 경우가 대표적인 사례인데요. 과거 광명·시흥 보금자리를 크게 지정했어요. 그런데 LH가 너무 사업장이 많아 못 하겠다고 손들었죠. 요즘 택지개발사업은 철도와 도로, 산단이 세트로 들어갑니다. 잘 생각해보세요. 광명·시흥 보금자리 주택 지정됐던 곳에 어떤 도로가 생겼는지. 서울~문산고속도로 나들목(IC)이 하나 생겼죠. 광명~수원고속도로도 마찬가지고요. 광명역세권개발사업도 있죠. 광명·시흥테크노밸리와 신안산선까지…. 지역 이야기로 더 들어가면 광명동굴 앞에도 도시개바사업을 하겠다는 이야기도 있어요. 택지개발 사업만 안 했죠. 택지 개발 사업을 할 때는 TOD 개발이라고 해서 택지와 산업단지, 철도나 도로 이런 인프라가 같이 옵니다. 그런 상황에서 택지만 안 한다면 주택은 더욱 부족한 상황이 돼버리죠. 집 지을 땅의 가격이 굉장히 많이 올라가게 된다는 이야기예요.

▶최진석 기자
공부를 많이 하고, 뉴스를 꼼꼼히 보고, 종합적으로 판단해야 토지 투자에 성공할 수 있군요. 시가지가 될 비시가지를 찾으란 말도 있어요. 이건 무슨 이야기인가요?

▷김종율 대표
이를테면 매뉴얼이죠. 여러 가지 형태가 있는데 용도지역이 농림지역, 관리지역이거나 녹지지역, 이런 개념인데 조금 어렵죠. 쉽게 이야기하면 지금은 논밭이라고 쳐죠. 한쪽은 상업지역이고, 나머지 한쪽은 주거지역이입니다. 이 가운데 평지인 논밭이 있어요. 그런데 이 지역이 인구가 늘어나고 산업단지도 들어오고, 도로도 넓어지고 있어요. 지자체장 입장에선 인구 증가 계획을 주거지에 더 하기는 힘드니까 가운데 끼어있는 논밭에다가 배치할 수 있겠죠. 논밭이라면 용도지역이 녹지지역, 관리지역, 농림지역 이런 것이거든요. 이것을 이런저런 절차를 거쳐서 일반주거지역으로 바꿀 수 있는 거예요.

그런데 이렇게 바꿔주는 게 크기가 작다면 그냥 용도지역 자체를 올려주면 돼요. 경기도 남양주 같은 곳을 보면 재미있는 게 아파트가 군데군데 있고 줄기가 되는 도로가 막 지나갑니다. 가운데엔 농지가 있고, 아파트가 가장자리에 있어요. 산이 뒤로 있고 말이죠.

▶최진석 기자
농지를 중심으로 아파트가 있고, 그 뒤로 산이 있어요?

▷김종율 대표
아파트 사람들이 이용하기 좋게 도로가 막 나 있는 거죠. 그러니까 농지가 잘리기 시작한 겁니다. 농지 주인 입장에서는 ‘우리 농지 교통 끝내주네’ 그런 기분이 들까요? ‘우리 농지에서 쌀 수확해서 바로바로...’ 그런 기분이 들까요? 억울하단 생각이 들겠죠.

▶최진석 기자
그렇죠. 땅이 조각이 나잖아요.

▷김종율 대표
그런 농지들을 일반 주거지역으로 바꿔주는 거죠.

▶최진석 기자
여기 이제 집 짓고 사람도 살아야겠다, 이런 거죠?

▷김종율 대표
그런 패턴이 하나 있고요. 또는 그런 농지가 사이즈가 크다면 계획개발을 해야겠죠. 그 땅이 개발제한구역이라면 택지개발이나 도시개발사업으로 갈 수도 있고, 농지 주인들이 ‘우리끼리 마음을 맞춰서 한번 해보자’라고 한다면 도시개발사업조합을 만들 수도 있죠. 그런 형태로 시가지가 되는 거죠.

▶최진석 기자
사이즈가 ‘크다 작다’의 어떤 기준 같은 게 있나요?

▷김종율 대표
아파트 한 단지 정도가 될 정도다, 안 될 정도다 같은 경우는 99% 용도지역을 올려주는 쪽으로 가죠. 그러나 이제 이를테면 아주 작은 형태의 미니 신도시라도 할 정도가 된다면….

▶최진석 기자
1만 가구?

▷김종율 대표
1만 가구면 엄청 큰 거예요. 2000~3000가구쯤만 되더라도 도시개발사업지 형태로 가는 거죠.

▶최진석 기자
알겠습니다. 투자는 신중히, 공부는 열심히. 한 번 또 알아봤습니다.

기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
촬영 신세원 기자 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 오하선·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

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"땅 투자 어렵지 않아…싸게 살 기회 많아요"

“토지 투자는 어렵다는 선입견이 있습니다. 그래서 저렴하게 매수할 기회가 많습니다.”6일 김종율 보보스부동산연구소 대표(사진)는 “토지 투자가 어렵다는 편견을 깨야 한다”면서 이같이 말했다. 그는 최근 토지 투자 입문서 《나는 오를 땅만 산다》(한경BP)를 펴냈다. 딱딱한 이론보다는 실전 사례 위주로 알기 쉽게 풀어 쓴 책이다.김 대표는 우선 신문 기사 등 부동산 관련 뉴스를 놓치지 않고 꼼꼼히 보는 게 성공하는 투자의 첫걸음이라고 강조했다. 그는 “사소한 뉴스라도 하나씩 머릿속에 쌓아가다 보면 토지시장의 패턴이 보인다”며 “사례를 통해 손쉽게 익힐 수 있는 최고의 공부”라고 말했다. 대표적인 예가 대규모 개발 뉴스다. 김 대표는 “정부나 지방자치단체가 대규모 개발을 한다고 발표하면 여기 혹하는 투자자가 많지만 뉴스의 행간을 통해 사업시행자가 누구인지 들여다봐야 한다”며 “시행자가 아예 나타나지 않거나 사업을 끌어갈 만할 여력이 안 되면 영원히 행정 계획으로만 남을 가능성이 높다”고 설명했다.개발이 좌초되더라도 기회가 될 수 있다. 김 대표는 “택지 개발의 경우 사업이 엎어지더라도 주변 지역에 집이 부족한 상황은 바뀌지 않는다”며 “철도와 도로, 산업단지 등 택지와 함께 계획됐던 인프라 구축이 예정대로 진행된다면 집을 지을 만한 땅 가격은 요동칠 가능성이 크다”고 말했다.그는 “앞으로 시가지가 될 가능성이 높은 비(非)시가지에 주목해야 한다”고 조언했다. 상업지역과 주거지역 사이에 있는 논밭이 대표적이다. 김 대표는 “주변에 아파트가 들어서고 도로가 나면서 농지가 잘리기 시작한다면 지자체에서 용도지역을 상향 조정할 가능성이 있다”며 “1종 일반주거지역이나 1종 전용주거지역 등으로 용도가 상향될 수 있다”고 말했다.토지시장에선 개발 계획을 앞세워 투자자를 유혹하는 기획부동산이 경계 대상 1호라고 그는 강조했다. 김 대표는 “택지지구 주변 도시자연공원구역 땅을 사두면 나중에 공원으로 바뀔 때 보상받을 수 있다고 유혹하는 기획부동산이 많다”며 “도시자연공원구역은 개발제한구역이나 마찬가지여서 절대 투자해선 안 된다”고 했다.땅을 저렴하게 취득하기 위해선 법원 경매도 배워야 한다고 그는 조언했다. 지목이 ‘대’일 때 특히 그렇다. 얼핏 보기엔 빈 땅이더라도 지목이 ‘대’이면 대개 신축을 위해 건축 허가를 받은 뒤 기존 건물을 부순 경우라서다. 김 대표는 “경매는 좋은 땅을 싸게 살 수 있는 가장 좋은 방법”이라고 강조했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미] 궁여지책…300채 '동탄 갭투자자' 집 대거 경매 신청

지난해 봄 한 갭투자자의 아파트 60여 가구가 무더기로 경매에 나왔던 경기 화성 동탄1신도시에서 다시 경매가 속출하고 있다. 이번에도 같은 소유자의 물건이다. 당시엔 소유자가 세입자들에게 피해를 떠넘기기 위해 고의경매를 신청했다. 이번엔 세입자들이 보증금을 날리지 않기 위해 다시 강제경매를 신청했다. 집값이 떨어지면 고의경매로 일괄 정리하는 이 갭투자자 소유 주택은 경기와 충청권을 통틀어 300채가량 되는 것으로 알려졌다. 그동안 수면 아래 있던 아내 명의 주택들도 하나둘 드러나면서 보유 주택수가 윤곽을 드러내고 있다.◆경매로 손실 최소화 나서14일 수원지방법원에 따르면 감정가 2억4400만원의 화성 능동 ‘푸른마을모아미래도’ 아파트가 지난 9일 첫 경매에서 유찰됐다. 이 아파트 세입자 김모 씨가 집주인 A씨를 상대로 강제경매를 진행한 물건이다. 다음 달 2차 기일엔 최저입찰가격이 1억7080만원으로 내려가지만 아무도 입찰하지 않을 가능성 높다. 낙찰자가 등기부상 최선순위인 김 씨의 전세보증금 2억3800만원을 떠안아야 해서다. 김 씨는 이때 낙찰받은 뒤 집을 매도할 계획이다. 김 씨가 집을 경매로 넣은 것은 집주인인 A씨가 전세보증금을 돌려줄 생각조차 하지 않고 있어서다. 경매를 통해 매입한 뒤 다른 사람에게 매도해 보증금을 회수키로 했다.다른 집의 세입자인 이모 씨도 사정은 비슷하다. 그도 A씨의 임차인이다. 강제경매로 넣은 집을 다음 입찰에서 낙찰받기 위해 기다리는 중이다. 이 씨는 “몇 년 전 분양받은 집에 최근 입주했다”며 “세들어 살던 집마저 떠안게 돼 졸지에 2주택자가 됐다”고 하소연했다.A씨는 작년 봄 집을 경매로 넣으면서 ”전세 보증금을 날릴 수도 있으니 차라리 매수하라”고 세입자들을 회유한 것으로 전해진다. 그마저도 자신이 샀던 가격에 웃돈을 붙여 매도가를 불렀다. 지모 씨의 경우 자신의 보증금 2억4500만원에다 500만원을 더 얹어주고 집을 떠안았다. 경매로 가면 자칫 보증금을 날릴지도 모른다는 불안에서다. 그는 “이사 계획이 다 어그러졌다”고 푸념했다.최근 동탄에선 이 같은 일이 흔하다. 지난해 봄 A씨 소유의 아파트 59채가 한꺼번에 경매로 나왔던 후폭풍이다. 전세를 끼고 1000만~2000만원 정도의 갭투자를 하던 A씨는 동탄2신도시 입주로 집값이 떨어지자 일괄 경매 처분을 선택했다. 아버지와 어머니, 처형 등 친인척 이름으로 후순위 근저당을 설정한 뒤 경매에 부친 것이다. 근저당을 설정한 지 보름 만에 경매에 넘긴 경우도 19건이다. 전형적인 고의경매 수법이다. 이 같은 전략을 펴는 것은 손실을 최소화하기 위해서다. 매매가격 2억인 집을 전세보증금 1억9000만원을 끼고 매입했다고 가정해 보자. 2년 뒤 집값이 1억7000만원으로 떨어졌다면 A씨는 거래비용을 제외하고 3000만원을 손해보게 된다. 그러나 경매 등으로 위협해 이 집을 세입자에게 떠넘기면 손실을 1000만원으로 줄일 수 있다. 자신이 투자한 돈 1000만원만 날리면 되는 것이다. 세입자에게 2000만원의 손실을 떠넘길 수 있는 셈이다. 세입자에게 웃돈까지 받으면 손실을 더 줄일 수 있다. 이런 경우 선순위 임차인이 있어 입찰에 참가할 투자자는 없다. 임차인들의 선택지는 사실상 집을 떠안는 게 유일하다. 방법이 매매인지 경락인지가 다를 뿐이다. 아니라면 A씨가 보증금을 돌려줄 때까지 기약없이 눌러앉아 살아야 해서다.◆무잉여에 발목 잡혀A씨가 고의경매로 넘겼던 59건 가운데 대부분은 무잉여 기각 처리됐다. 법원 경매에선 경매 신청자가 배당 받아갈 돈이 없으면 경매를 중단한다. 법원이 무잉여를 이유로 기각처리하는 것이다. 고의 경매를 신청한 A씨 아버지 등은 후순위고 세입자가 선순위다. 설사 낙찰된다고 하더라도 세입자가 먼저 배당받고 나면 A씨 아버지 등은 배당받을 돈이 없어 무잉여다. 법원에 의해 A씨의 시도가 일단 좌절된 것이다. ◆세입자들이 강제경매 결국 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 지급명령을 통해 강제경매를 진행하는 상황으로 전개됐다. 집코노미가 이들 주택의 등기부등본을 전수조사한 결과 절반에 가까운 26건이 강제경매 절차를 밟았다. 이미 경매가 끝난 8건 가운데 5건은 결국 임차인들이 낙찰받았다. 앞으로 진행될 나머지 경매도 사실상 임차인들이 떠안게 될 전망이다. A씨의 회유에 경매까지 가지 않고 아예 임차인이 매입한 사례도 많다. 앞으로 경매에 나올 가능성이 높은 A씨 소유 집도 12채나 된다. 동탄에서만 71가구가 비슷한 피해를 입은 셈이다.세입자들이 사지로 내몰리는 동안 정작 A씨는 나름 소득을 올렸다. 임차인에게 집을 되판 매각대금이나 제3자의 경매 고가낙찰을 통해 벌어들인 돈만 1억8000만원가량이다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “경매의 선순위 보증금을 제한 돈은 채권자에게 배당되지만 이 경우 가족 간 채무여서 사실상 A씨의 소득이나 다름없다”고 설명했다.◆매매가＜보증금…“전부 300채”이 같은 경매는 동탄에만 국한된 얘기가 아니다. 최근 충남 천안에서 비슷한 경매가 여러 건 진행 중이다. 이달 기일을 앞두고 있는 것만 3건이다. 천안에선 A씨의 아내인 B씨 명의로도 경매가 진행 중이다. 부부가 아예 같은 아파트를 공략하거나 빌라 한 채를 통으로 사들이다시피 한 사례도 있다. B씨의 아파트 경매가 기각되거나 취하된 뒤엔 A씨 어머니가 이를 되사는 경우도 있었다. 여러 채의 아파트를 한날 한시에 같은 가격으로 되샀다. A씨의 어머니는 동탄 경매에서 채권자로 등장했던 인물이다. 일가족이 조직적으로 움직이고 있는 셈이다.현지 중개업소들에 따르면 A씨가 천안에 나타난 건 2008년께다. 수입차 딜러였던 그는 갭 투자 강의를 들은 뒤 저렴한 빌라부터 야금야금 사모으면서 본격적인 투자에 나섰다. 자신이 매수한 가격보다 전세보증금을 높게 맞추는 등 사실상 돈을 한 푼도 들이지 않는 경우도 많았다. 중개업자의 조력 없이는 불가능한 일이다.그와 오랫동안 거래했다는 한 중개업소 관계자는 “A씨 명의 주택이 천안에만 140채가량 될 것”이라며 “충청과 대전 등을 모두 합쳐 270채 정도 갖고 있는 것으로 알고 있다”고 귀띔했다. 차명 소유 부동산을 모두 합치면 300채가 넘을 것이란 이야기도 나온다. 이들 주택 역시 집값이 떨어지면 고의경매로 넘겨 임차인들을 울린 경우가 많은 것으로 알려졌다. 천안의 다른 중개업소 관계자는 “세입자들의 집안이 풍비박산 나는 등 피해가 커진 탓에 여기선 그와 거래하려는 중개업소가 거의 없다”며 “최근엔 집을 슬슬 법인 명의로 돌리는 작업을 진행 중인 것으로 보인다”고 전했다.A씨 부부가 동탄으로 무대를 옮긴 건 2012년부터다. 2014년엔 40채 이상 집중적으로 사들였다. 아파트 한 동에서 6채씩 사 모으는 경우도 있었다. 윗집과 아랫집 또는 옆집 이웃끼리 같은 집주인을 두는 경우도 많았다. 경계를 맞댄 단지인 ‘푸른마을모아미래도’와 ‘푸른마을신일해피트리’는 42채를 사들였다. 단지 내 중개업소 몇 곳과 집중적으로 거래를 했던 것으로 전해진다. 이 가운데 한 중개업소는 고의경매로 논란이 불거지자 업장을 양도하고 지난해부터 종적을 감췄다.A씨는 주로 2억원대 초반 소형 면적대를 많이 샀다. 전세를 끼면 실제 매입가를 극단적으로 낮출 수 있어서다. ‘다은마을월드메르디앙반도유보라’ 전용면적 59㎡의 경우 2014년 2억7300만원에 매수했는데 2년 뒤 2억9000만원에 세입자를 들이면서 투자금을 모두 회수했다. 매매가격과 전세가격의 갭이 큰 것도 5000만원을 넘지 않았다. 이마저도 전용 100㎡를 넘는 대형일 때만 그렇다. 그가 동탄과 천안 일대에서 사들인 집 가운데 매수금액과 임차보증금을 확인할 수 있는 79채를 기준으로 계산하면 평균 갭은 오히려 마이너스다. 매수가격 대비 임차보증금을 한 채당 190만원씩은 높여 받았다. 매수시점 기준 시가총액은 170억원인데 현재 보증금 규모는 172억원으로 이를 넘어섰다.투자 방법이 남다르다는 게 A씨를 지켜본 중개업소들의 의견이다. 갭투자는 단기 수급을 봐야하는 게 원칙인데 그는 이를 전혀 고려하지 않아서다. 공급이 일시에 몰리면 매매가와 전세가가 떨어져 치명상을 입는 게 갭투자의 위험 요인이다. 세입자의 보증금을 돌려줄 돈이 없어 깡통주택이 나오기도 한다. 그러나 A씨는 처음부터 고의경매를 활용할 목적으로 마구잡이로 사들였다. 가격이 제대로 오른 물건은 정상매매로 팔아치우고 가격이 떨어지면 경매로 해결하는 식이다. 현재 기일이 다가오고 있거나 개시일을 앞둔 경매만 24건이다.◆“경매 악용…임차인 보호 개선돼야”전문가들은 투자 실패에 대한 출구전략으로 경매를 활용한 나쁜 사례라고 지적한다. 자신의 피해를 세입자들에게 그대로 전가해서다. 정충진 법무법인 열린 대표변호사는 “보증금반환소송을 하더라도 집주인은 재산이 없다고 버티는 데다 경매에서 깡통 아파트가 보증금보다 높은 가격에 낙찰될 가능성은 낮다”며 “집주인이 사실상 강매를 하고 있더라도 마땅히 처벌할 방법 또한 없는 게 현실”이라고 설명했다.이 같은 사례가 A씨의 경우에만 그치리란 보장도 없다. 선순위 임차인을 끼고 있는 모든 투자자는 고의경매를 악용할 수 있어서다. 일부 경매학원은 A씨의 투자방법이 절대 실패하지 않는 투자라고 호도하기도 하는 것으로 알려졌다. 한 경매 투자자는 “경매 업계에선 지인들과 형식적인 돈 거래를 한 뒤 근저당권이 오고간 것처럼 꾸며 고의경매를 진행하는 경우가 종종 있다”고 말했다.임대차계약 과정에서 세입자가 얻는 정보가 비대칭적인 만큼 이를 투명하게 만들어야 한다는 의견도 나온다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “임대인의 경제능력이나 다주택 상태 등을 볼 수 있도록 개선해 최소한 블라인드 상황에서 임대차계약이 이뤄지지 않도록 해야 한다”며 “차선으로는 임의규정인 전세보증보험 가입을 의무화하는 방안도 고려해 볼 수 있다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com