갭투자 작전세력 피하려면 어떻게?

시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집코노미TV. 부동산 시장을 가장 정확하게 예측하는 ‘여의도 학파’ 가운데 첫 번째로 내년 약세장을 전망한 채상욱 하나금융투자 애널리스트 모셨습니다.

▶3편에 이어서

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▷최진석 기자
요즘 애널리스트들이 부동산 전문가로 각광받는 이유가 궁급합니다.

▶채상욱 애널리스트
제 생각엔 2016년을 전후로 대중서를 내면서 일반과의 접점이 생기면서 이렇게 각광받지 않았는가 싶어요. 애널리스트들은 대부분 주식을 분석하는 분들이어서 부동산과는 큰 상관은 없는데, 일부 건설 섹터나 이코노미스트 분들은 거시경제 환경에서 부동산도 분석의 일환이거든요. 여의도 내에서만 자료를 통용하다가 대중서를 통해 밖에 나가게 되면서 일반인들이 발견하고, 종전에 보지 못했던 논리로 얘기하는 것에 대해서 매력을 느낀 게 아닌가 싶어요. 종전엔 그냥 감으로, 가령 서울세력권에 대해 얘기한다면 경기도에서 통근·통학 많은 건 다들 알고 계시죠. 그런데 130만명이 통근·통학한다는 건 처음 들었을 수도 있을 거예요. 그리고 고양시가 수원시보다 서울로 통근통학을 많이 한다는 건 알 수 있는데, 고양은 30%, 수원은 9% 이런 식으로 사실을 전달할 때 숫자를 쓰는 부분에 있어서 신뢰를 주지 않았나 생각합니다.

▷최진석 기자
이번에 강세론에서 약세론으로 전망을 수정한 것에 대한 반응은 어땠나요.

▶채상욱 애널리스트
그동안은 제 주변 사람들에게 고맙다는 얘기 많이 들었는데요. 2013~2018년 주택구매를 망설이는 무주택자들에게 주택 구입을 하는 게 어떻겠느냐고 얘기했고, 결과적으로도 좋았기 때문에 고맙다는 메시지를 많이 받았어요. 그런데 2019년 약세장으로 전환하니까 요즘 제게 메시지를 보내면서 왜 내년도 상승장인지에 대해서 본인의 생각을, 논리를 알려주는 문자를 많이 받아요. 잘못 보고 있다고 말이죠. 제가 그동안 했던 말을 그대로 카피해서 주시는 분이 많아졌어요. 주택상품가치가 달라졌고 구매력이 올라갔고, 서울 네트워크 커지는 등에 대한 얘기를 많이 해왔는데요. 그런 얘기를 그대로 카피해서 제게 얘기하면서 상승장이라는 분이 많아져서 조금 당황하고 있습니다.

▷최진석 기자
전망을 내놓을 때 틀릴 수도 있다는 것에 대한 스트레스는 어떠세요?

▶채상욱 애널리스트
틀렸을 때는 스트레스는 클 수밖에 없죠.

▷최진석 기자
틀린 적이 있나요?

▶채상욱 애널리스트
그럼요. 저희는 자주 틀려요. 매일 틀리는 건 아닌데, 전망이라는 게 항상 맞을 수 없다보니까…. 예컨대 10번에 7번은 맞히는데 3번이 공교롭게도 중요한 전망이라면 틀린 것으로 각인될 수 있잖아요. 전망마다 무게감도 다르고. 그래서 2019년 전망도 제게 굉장히 중요한 전망 중에 하나였는데, 일단 약세로 전망했기 때문에 이게 맞을지 틀릴지에 대해선 개인적으로 굉장히 스트레스가 좀 생기고 있어요.

▷최진석 기자
그런 스트레스에도 불구하고 선도적으로 약세를 외치는 이유는 뭐죠?

▶채상욱 애널리스트
그건 9·13 대책이나 이런 것들이 실제로 작동할 가능성이 높게 봤기 때문이죠. 작동된다면 주택가격이 약세로 갈 것 같아요.

▷최진석 기자
예전엔 교수님이나 연구원, 애널리스트 등의 전문가들이 있었지만 요즘은 소셜네트워크서비스(SNS) 등 다양한 분야에서 일반인 출신 전문가들도 많은데요. 원론적으로 봤을 때 진정한 전문가란 어떤 사람인가요?

▶채상욱 애널리스트
전문가라는 건 어느 정도 현업에서 경험을 갖고 있고, 현장 감각이 있고, 이론을 겸비한 사람이 전문가에 가깝지 않나 생각합니다. 많은 분들이 부동산 시장에 대해서 멘트를 할 수는 있어요. 현장 경험이 적다거나, 아니면 금융시장에 대한 경험이 적다거나 왜곡된 인식을 갖고 있는 분들보단 균형 잡힌 분들, 종합적인 사고를 하는 분들이 전문가에 가깝지 않나…. 자기 분야에 전문성을 갖춘 상태로 종합적인 사고를 하는 분들이 전문가라고 봐요.

▷최진석 기자
다주택자들 중에 일각에서 ‘메뚜기’라고 얘기하는 갭 투자자들은 전문가 입장에서 어떻게 보나요?

▶채상욱 애널리스트
주식시장에서도 소위 가치투자 하는 분들도 있고 시세를 교란하는 세력들도 있습니다. 모든 걸 합쳐서 시장이라고 생각해요. 투기적인 매수세력이 특정 지역에 대거 진입했을 때 분명히 시세가 변하게 되는데, 누가 봐도 소수의 사람들이 매수를 해서 시장을 교란시켰는데 그것을 마치 상품가치나 입지가치가 발현돼서 주택가격이 오르는 것이라고 오해하지 않으셨으면 좋겠어요.

거래량을 동반하면서 단기간에 매입되는 특정 지역들이 있거든요. 중개사들에게 물어보시는 게 좋을 것 같아요. 누가 샀는지를요. 주택이란 게 굉장히 고가의 상품이기 때문에 주택을 살 거면 아주 신중해야 합니다. 그래서 해당 지역 여러 중개사를 방문하는 것은 기본이고, 특히 거기 사시는 분들의 애기를 구해보시는 게 다른 시장 전문가들보다는 구체적인 조언을 얻을 수 있다고 생각해요.

▷최진석 기자
비판은 좋은데 비판이 아닌 비난, 악성댓글을 다는 분들에게 한 말씀 한다면요.

▶채상욱 애널리스트
악성댓글에 민감한 편인데 작년 대비 나아졌다고 생각해요. 되도록이면 안 보려고 노력해요. 다는 것도 좋은 데 특정인이 어떤 사건에 대해서 어떤 말을 하려고 했는지 파악하고 다시 생각하셨으면 좋겠다고 생각해요.

▷최진석 기자
건전한 비판은 괜찮지만 악플은 숙고해보시기 바랍니다. 지금까지 여의도 학파 핵심축, 채상욱 하나금투 애널리스트 모시고 부동산 시장 전망, 특히 내년 전망에 대해 알아봤습니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 갭투자 작전세력 피하려면 어떻게?