住테크 돋보기

서울 아파트 거래건수가 눈에 띄게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~9월까지 아파트 거래건수는 7만6917건으로 전년 같은 기간 8만5396건보다 10% 감소했다. 특히 가격 강세를 주도했던 강남 4구는 2만1219건에서 1만4755건으로 30.5% 감소했고 강남구는 5582건에서 3702건으로 33.7%, 강동구는 5170건에서 3545건(31.4%), 송파구가 6250건에서 4448건(28.8%), 서초구는 4217건에서 3060건(27.4%)으로 감소했다. 정부의 잇단 규제 강화가 매수세를 꺾었다.

분양권, 입주권 거래는 더욱 직격탄을 맞았다. 갭투자가 가능한 일반 아파트보다 분양권이나 재개발·재건축 입주권은 투자비용이 크고 미래 가치를 위한 투자 개념 거래가 많다. 서울 1~9월 분양권, 입주권 거래건수는 2453건으로 지난해 동기 7699건에 비해 68% 감소했다. 전매제한 강화와 부동산 대출 규제, 불투명한 가격 전망 등이 주요 원인으로 분석된다. 4분기에는 대출조건 강화와 금리 인상 가능성도 있어 수요가 더욱 줄어들 전망이다.

상대적으로 실수요자의 저가 아파트 구입은 이어졌다. 종로구는 지난해 671건에서 올해 903건으로 34.6% 증가했고, 은평구도 2304건에서 3019건으로 31%, 성북구도 3826건에서 4823건으로 26.1%, 강북구는 1482건에서 1794건으로 21.1% 증가했다.

개별 단지로도 거래량 상위 10개 중 8개는 비강남권이었고, 상위 3개 단지는 소위 ‘노·도·강’에서 나왔다. 강북구 미아동 에스케이북한산시티가 272건으로 거래량이 가장 많았고 평균 매매가격은 4억3762만원이었다. 도봉구 방학동 신동아아파트1단지는 199건이 평균 2억8881만원에 거래됐고 노원구 중계동 중계그린1단지도 평균 3억1210만원에 173건이 거래됐다. 강남권에서는 송파구 신천동 파크리오와 강동구 암사동 선사현대아파트가 거래량이 많은 10개 단지에 포함됐다.

반면 지난해에는 거래량 상위 10개 단지 중 9개 단지가 강남 4구였다. 송파구 신천동 파크리오, 강동구 암사동 선사현대아파트, 잠실동 리센츠 등이 포함됐고 재건축 단지 중에서는 대치동 은마, 개포동 개포주공1단지가 거래량이 많았다. 비강남권에서는 강북구 미아동 에스케이북한산시티만 포함됐다.

거래량은 줄었지만 1~9월 매매가격은 15.3% 올라 2006년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 부동산114 랩스에 따르면 서울 연간 아파트값 상승률은 2015년 6.3%, 2016년 8.6%, 2017년 12.6%로 상승폭이 커졌다. 평균 실거래가격도 지난해 평균 5억9602만원에서 6억4307만원으로 높아졌다.

국토부 실거래가에 따르면 거래 비중은 3억~5억원 이하가 전체 거래량의 33.6%, 5억~8억원이 31.8%, 3억원 이하가 13.2%, 8억~12억원이 12.6%, 12억원 초과 아파트가 8.9%였다. 전 금액대에서 거래건수가 줄었지만 12억원 초과 아파트는 2017년 5691건에서 5969건으로 4.9% 늘었다.

전·월세 거래건수는 지난해와 거의 변동이 없었다. 올해 1~9월까지 전·월세 거래량은 13만1573건으로 전년 13만4217건보다 약 2% 줄었고 거래량은 아파트가 밀집한 강남구(1만2496건), 송파구(1만1329건), 노원구(1만1269건) 순이었다.

김혜현 < 알투코리아투자자문 이사 >