정부는 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 권고한 종합부동산세제 개편안 중 상가나 공장 등에 딸려 사업용으로 쓰이는 별도합산토지에 대한 세율 인상안은 받아들이지 않았다. 과세 강화 시 임대료로 전가될 가능성이 있다는 판단에 따른 것이다.
재정개혁특위는 지난 3일 권고안에서 별도합산토지에 대한 종부세율을 과표구간별 현행 0.5~0.7%에서 0.7~0.9%로 0.2%포인트 인상할 것을 요구했다. 정부는 그러나 6일 내놓은 개편안에서 별도합산토지에 대한 종부세율을 현행대로 유지하기로 했다.
별도합산토지는 대부분 상가나 빌딩, 공장 등에 딸려 생산활동에 쓰이는 토지다. 전체 별도합산토지 중 상가, 빌딩, 공장에 부속된 토지의 비중은 88.4%에 달한다. 이런 상황에서 별도합산토지의 종부세율을 올리면 상가, 빌딩 임대료가 더 오를 가능성이 있다는 게 기획재정부의 판단이다. 공장의 경우 원가 상승 요인으로 작용해 경제에 부담이 될 가능성이 크다는 점도 감안했다는 설명이다.
정부는 또 공정시장가액비율을 현행 80%에서 2019년 85%, 2020년 90%로 올리고 추가 상향 여부에 대해선 향후에 검토하겠다고 했다. 김병규 기재부 세제실장은 이날 브리핑에서 “공정시장가액비율을 100%까지 상향할지는 내후년 종합적으로 검토해서 결정할 것”이라고 말했다.
김 실장은 거래세 인하 계획에 대해선 “대원칙은 보유세 강화, 거래세 인하”라며 “행정안전부와 지속적으로 협의할 것”이라고 했다. 공정시장가액비율은 시행령 개정으로 가능하지만 종부세율은 법률 개정이 필요하다는 지적에 대해선 “동시에 추진할 것”이라며 “법이 통과되지 못하면 시행령만 조정할 수 있을지는 판단해보겠다”고 덧붙였다.
재산세 개편 여부에 대해선 “현재까지 행안부의 계획이 없는 것으로 안다”고 했다. 공시가격 조정과 관련해선 “국토교통부가 검토한다는 입장”이라고 말했다.
정부의 보유세 개편안이 확정됨에 따라 종합부동산세(종부세) 부담을 피할 수 있는 부동산에 대한 관심이 커지고 있다. 부동산 전문가들은 ‘똘똘한 한 채’ 바람이 불면서 서울 시내 시가 23억원 이하 아파트가 수혜를 볼 것으로 예상했다. 또 종부세에 포함되지 않는 재개발·재건축 조합원 입주권, 분양권에 대한 관심도 높아질 것으로 전망했다.◆‘똘똘한 한 채’ 바람 불 듯6일 일선 중개업소에 따르면 보유세 개편안 발표 이후 서울 강남의 똘똘한 한 채를 찾는 수요가 늘어날 조짐이다. 시가 23억원까지는 1주택자의 보유세 부담이 크게 늘지 않아서다. 다만 시가 23억원 이상의 주택은 내년 보유세가 수백만원 이상 오를 가능성이 있어 주의해야 한다. 원종훈 KB국민은행 WM투자자문부 세무팀장은 “시세 23억원 아파트의 과세표준이 6억원 정도”라며 “1주택자의 과세표준 6억원 이하 세율에 변화가 없어 영향이 크지 않다”고 말했다. 1주택자의 과세표준은 공시가격에서 9억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산정한다. 공시가격 10억원(실거래가 16억원 안팎)인 서울 송파구 잠실엘스(전용 84㎡)의 보유세는 올해 336만원에서 내년 338만원으로 0.07%밖에 오르지 않는다.보유세 불확실성이 해소되면서 고가 주택이 몰려 있는 서울 강남권에선 저가 매물이 일부 소화되고 매수 문의도 늘고 있다. 개포동 H공인 관계자는 “정부의 보유세 개편안 발표 이후 대치동 미도아파트에선 지난 한 달간 쌓여 있던 저가 매물이 7월 들어 모두 팔렸다”고 설명했다.◆재개발 조합원 입주권 인기주택과 토지에 부여되는 종부세는 주택이 멸실되는 재개발·재건축 조합원 입주권, 분양권, 비주거용 오피스텔, 상가(부속토지 규모에 따라 과세 대상) 등에는 부여되지 않는다.가장 주목받고 있는 투자처는 수도권 재개발 조합원 입주권이다. 조합원 입주권은 관리처분계획이 인가되면 주택이 멸실된 것으로 본다. 분리과세 대상 토지로 분류되는 까닭에 종부세 대상에서 벗어난다. 재건축 조합원 입주권도 종부세 대상에서 벗어나는 것은 마찬가지다. 하지만 재건축초과이익환수제 시행과 정부의 안전진단 강화로 재개발에 비해 불확실성이 크다는 지적을 받고 있다. 곽창석 도시와공간 대표는 “종부세 부담을 덜 수 있는 데다 초기 투자금이 재건축에 비해 상대적으로 적다는 게 장점”이라고 설명했다.재개발 입주권의 웃돈은 연초부터 꾸준히 오르고 있다. 서울 강북 재개발 입주권엔 프리미엄이 최소 2억원 이상 붙었다. 부동산업계에 따르면 서울 한남, 성수, 용산 일대 재개발 빌라 가격은 3.3㎡당 1억원을 넘어섰다. 경기 수원의 팔달·권선 지역 재개발 입주권의 프리미엄도 지난 2~3개월 동안 5000만원 이상 뛰며 1억원을 넘어섰다. 팔달구 H공인 관계자는 “1억원 미만으로 투자할 수 있는 재개발 입주권이 사라졌다”며 “전매제한이 없고, 1년 이상 보유하면 양도세 중과 대상이 아니어서 이달 들어서도 매수 문의가 끊이지 않고 있다”고 말했다.◆재당첨 금지에 주의해야다만 서울을 비롯한 투기과열지구 내 재개발 입주권에 투자할 때는 주의가 필요하다고 전문가들은 강조했다. 투기과열지구에선 한 번 조합원 분양을 받으면 5년간 다른 조합원 분양이나 일반분양을 받을 수 없다. 또 올 1월24일 이후 사업시행인가를 받은 재개발 입주권은 전매가 제한된다. 재개발 진행 시기에 따라 취득세율이 달라지는 것도 고려해야 한다. 관리처분인가 이전(건물 멸실 전)에 취득하면 주택으로 인정받아 취득세율이 1.1%지만 멸실 후엔 토지로 보고 취득세율 4.6%를 적용한다. 강영훈 ‘붇옹산스터디’ 대표는 “주변 시세와 비교할 때 프리미엄에 거품이 낀 곳도 많다”며 “철저히 수익성을 따져본 뒤 거래해야 한다”고 강조했다.부동산 전문가들은 오피스텔 상가 등 수익형 부동산은 상대적으로 수혜를 받지 못할 것으로 예상했다. 이미 공급 과잉되며 세입자 찾기가 어려운 상태고, 투자수익률도 점차 하락세에 있기 때문이다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “상가시장은 자영업 경기 악화로 인한 임차 수요 감소와 공실 증가, 임대업이자상환비율(RTI) 등 대출규제 강화, 상가임대차보호법 개정 등 부정적인 요인이 많다”며 “신규 투자자들은 어느 때보다 시장의 불확실성이 큰 만큼 무리한 투자는 피해야 한다”고 설명했다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “수도권 신도시에 오피스텔 공급이 계속 이어지면서 역세권 특급 입지 말고는 임차인을 찾기가 어렵다”고 지적했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
업계 "거래세 인하, 6억원 초과 등록임대주택도 세제혜택" 주문1주택자는 고가주택외 큰 영향 없어…강남은 증여, 강북은 임대사업등록 늘 듯정부의 종합부동산세 개편안이 6일 재정개혁특별위원회 권고안보다 다주택자의 세부담을 늘리는 방향으로 나오면서 하반기부터 서울 강남권을 중심으로 주택시장에 관망세가 더욱 강해질 것으로 보인다.정부가 6억원 초과, 12억원 이하 구간의 세율을 인상한 것과 관련해 개편안이 시행되면 일단 고가주택 1주택 소유자보다는 다주택자의 세부담이 급격하게 늘어나게 된다.전문가들은 서울지역에 주택 3채를 보유한 경우 공정시장가액비율을 85%까지만 높여도 보유세 부담이 특위안에 비해서도 30∼40% 이상 늘어날 것으로 보고 있다.국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무사는 "1주택자는 큰 부담이 없지만 3주택 이상 보유한 사람의 경우 내년에 발표되는 공시가격이 상향 조정될 경우 세부담 상한인 최대 50%까지 보유세가 증가할 것"이라며 "다주택자에 대한 세금 압박이 상당하다"고 말했다.신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "공정시장가액비율의 인상폭이 최대 90%로 묶였지만 문제는 정부가 드러내지 않고 소리없이 올리고 있는 공시가격 인상"이라며 "공시가격 인상과 종부세율 인상까지 맞물려 다주택자들이 느끼는 세 부담은 더욱 커질 것"이라고 말했다.현재 가격이 하락 중인 강남권 주택 매매시장은 더욱 위축될 전망이다.정부가 과세표준 6억원 초과에 대한 세율을 높임에 따라 시가 23억∼26억원 안팎의 고가아파트를 보유하고 있다면 1주택자라도 보유세 부담이 커지기 때문이다.강남·서초구 일대에는 전용면적 85㎡ 이하 중소형도 시세가 25억∼27억원에 이르는 아파트가 적지 않다.서초구의 한 중개업소 대표는 "세부담이 커져 주택 1채만 갖고 있는 실수요자들의 불만이 상당하다"며 "당장 매물을 내놓진 않겠지만 소득이 없는 은퇴자 등은 보유세 내기가 버거워서 점차 매도하려고 할 것 같다"고 말했다.국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 과세표준 6억∼12억원 구간의 종부세율을 올린 것과 관련해 "다주택자에 대한 정부 규제로 '똘똘한 한 채'에 대한 선호도가 높아져 주택시장이 초양극화 되는 것을 막기 위한 조치로 보인다"고 평가했다.박 위원은 "저가 주택이 많은 지방 아파트를 많이 보유한 다주택자는 별 영향이 없겠지만 수도권 아파트를 3채 이상 보유한 경우는 종부세 부담이 종전보다 커진다"며 "다주택자들이 당장 매각에 나서기보다 당분간 관망하면서 시장을 지켜보려는 분위기가 나타날 것"이라고 덧붙였다.그러나 다주택자에 대한 세부담이 급증함에 따라 주택수를 줄이고 '똘똘한 한 채'로 압축하려는 현상은 계속될 전망이다.우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "다주택자들이 절세를 위해 양도세 중과 등 제약이 없는 지방과 수도권 주택을 먼저 팔고, 세부담이 큰 서울에 있는 주택은 보유하려는 심리가 더 커질 것"이라며 "주택시장의 양극화가 심화될 수 있다"고 말했다.전문가들은 임대사업 등록과 증여 등의 절세방법을 찾는 사람이 늘 것으로 보고 있다.김종필 세무사는 "정부의 보유세 개편안이 공개된 이후 증여와 임대사업등록 문의가 급중하고 있다"며 "현재 주택임대사업자의 경우 공시가격 6억원 초과 주택은 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등 세제혜택이 없기 때문에 공시가격 6억원 초과 주택이 많은 강남쪽은 증여를, 비강남권의 주택은 임대사업 등록을 택할 가능성이 크다"고 말했다.안명숙 부장은 "종부세는 인별 과세인 만큼 세 부담을 줄이기 위해 부부나 가족 공동명의로 등록하는 주택도 늘어날 전망"이라고 말했다.부동산 시장에서는 다주택자에 대한 '퇴로'를 열어줘야 한다는 목소리가 커지고 있다.현재 서울 등 청약조정지역은 2주택만 보유해도 양도소득세가 중과됨에 따라 보유세 인상에도 불구하고 처분을 못하고 있다는 것이다.강남구 압구정동의 한 중개업소 대표는 "다주택자를 압박하면서 집을 팔고 정리할 기회를 주지 않는 것은 과도한 규제"라며 "보유세 부담이 커서 집을 팔고 싶은 사람은 주택을 정리할 수 있도록 양도세를 낮춰줘야 한다"고 주장했다.임대사업등록의 문턱을 낮춰줘야 한다는 지적도 많다.임대사업 등록에 따른 종부세 합산 배제와 양도세 중과 배제 혜택은 수도권 기준 공시가격 6억원 이하 주택에만 주어지는데 공시가격 인상으로 6억원 초과 주택이 늘어난 때문이다.원종훈 세무사는 "세금 정책상으로도 보유세 부담이 커지면 거래세를 낮추는 것이 맞다"며 "다주택자들이 임대사업등록을 할 수 있도록 현재 수도권 기준 6억원으로 막아놓은 세제 혜택을 그 이상으로 확대해야 한다"고 말했다./연합뉴스
"금융소득종합과세는 우려 감안해 신중 검토"…재차 난색 표명종합부동산세 개편방안 합동 브리핑김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 "임대주택은 종부세 과세에서 제외된다"고 6일 밝혔다.김 부총리는 이날 정부서울청사에서 종합부동산세 개편방안 관계부처 합동브리핑을 열고 이같이 말하면서 "다주택자라도 임대사업자 등록을 할 경우 세금부담 완화의 길이 열려있다"고 말했다.개편안에 따르면 주택을 3채 이상 보유한 다주택자의 경우 과표 6억원 이상일 경우 세율이 0.3%포인트(p) 인상되지만, 임대사업자 등록을 할 경우 과세 부담에서 벗어날 수 있을 전망이다.최근 논란이 된 금융소득종합과세에 대해선 "정부가 여러 우려에 대해 좀 더 신중한 검토를 했다"고 밝혔다.김 부총리는 "(금융소득종합과세 확대를 요구한) 재정개혁특별위원회 권고에 상당 부분 동의한다"면서도 "다만 여러 자산소득과의 형평성과 노령자·연금자에게 미치는 영향, 부동산 시장으로 자금이 이동할 수 있다는 우려 등을 감안했다"고 설명했다.재정특위의 권고와 달리 별도합산토지 세율을 현행 그대로 유지한 것에 관해서도 설명을 덧붙였다.김 부총리는 "별도합산토지 가운데 상가·빌딩·공장의 비중이 88.4%였다"며 "세율 인상 시 임대료 전가와 원가 상승 등으로 경제에 부담을 줄 수 있다는 가능성에 신경을 많이 썼다"고 말했다.이어 "지금 별도로 추진 중인 임대·상가 관련 법 등을 보완한 뒤에 다시 검토할 수 있을 것으로 판단했다"고 설명했다.재정특위가 내놓은 권고안과 정부안이 차이를 보이면서 불협화음이 있는 것 아니냐는 지적에 대해서는 "재정특위안에 대해 정부가 어떤 것은 강화한 것이 있고 어떤 부분은 완화하기도 했다"며 "재정특위의 전문성을 충분히 인정하고 최대한 존중하려고 애썼다"고 설명했다.이날 합동브리핑에는 김현미 국토교통부 장관과 김부겸 행정안전부 장관이 동석했다.이들은 브리핑을 앞두고 관계장관 현안 간담회를 했으며 브리핑은 예정보다 약 20분 지연됐다./연합뉴스
!["한국 가면 꼭 들러야할 곳"…3대 쇼핑성지 '올·무·다' 잭팟 [설리의 트렌드 인사이트]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202405/01.36761565.1.jpg)
