다주택자 세금 피하는 방법…준공공임대 등록해볼까

8년짜리 준공공임대주택이 크게 늘고 있다. 집주인들이 민간임대사업자로 등록할 때 받는 세제 혜택인 양도소득세 중과배제와 종합부동산세 합산배제가 4월 이후로는 준공공임대주택에만 적용된 영향이다. 보유세 인상 움직임이 본격화된 만큼 앞으로 준공공임대 등록이 더욱 늘어날 수 있다는 관측이 나온다.

◆준공공임대 급증 왜?

1일 국토교통부에 따르면 5월 임대사업자 등록 건수는 7625명으로 전월(6936명)과 비교해 9.9% 증가했다. 지난해 같은 기간(5032명) 대비 51.5% 늘어난 수준이다. 지역별로는 서울(2788명)과 경기(2370명)에 집중됐다. 이들 지역에서 5158명이 새로 임대사업자로 등록해 전국의 67.6%를 차지했다. 서울에서는 30.9%(861명)가 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서 등록했다.

임대주택은 1만8900채 늘어났다. 전월(1만5689채) 대비 20.5% 증가했다. 누적 임대주택수는 114만채로 집계됐다.

이 가운데는 8년 이상 임대되는 준공공임대주택의 비중이 크게 높아졌다. 4월엔 신규 임대주택의 69.5%(1만904채)였지만 5월엔 84.3%(1만5934채)를 차지했다. 4월부터는 임대사업자로 등록할 때 받는 혜택인 양도소득세 중과배제와 종합부동산세 합산배제가 준공공임대주택에 대해서만 적용되는 까닭이다.

◆종부세·양도세 감면 혜택

준공공임대로 등록하면 주택을 취득할 때부터 보유와 매각 때까지 다양한 세제해택이 따른다. 다만 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택규모일 때만 등록 가능하다.

취득세는 최초 분양된 공동주택이나 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 때 감면된다. 전용면적 60% 이하는 취득세가 전액 감면되지만 200만원을 초과할 땐 감면 비율이 85%로 내려간다. 전용 60~85㎡는 20호 이상일 때 50%가 감면된다.

보유세 혜택도 있다. 한 채를 임대하더라도 관할세무서에 합산배제신청을 하면 종부세를 내지 않는다. 다만 임대하는 주택의 기준시가가 수도권에선 6억원, 이외 지역에선 3억원 이하여야 한다. 2채 이상 임대할 때는 재산세를 감면받는다. 전용 40㎡ 이하는 아예 면제되고 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 절반을 깎아준다.

임대소득에 대한 세금도 주택의 기준시가가 6억원 이하일 때 75% 감면된다. 단기임대가 30%인 것과 비교하면 감면비율이 높다. 다만 직장인의 경우 근로소득 외 종합소득액이 3400만원 이상일 경우 다음 달 1일부터는 건강보험료가 오른다.

양도세와 관련해선 혜택이 다양하다. 하지만 세금 감면과 장기보유특별공제율 상향이 혼재돼 있는 데다 두 규정이 중복 적용되지 않아 꼼꼼한 확인이 필요하다.

우선 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하의 임대주택은 8년 임대를 끝낸 뒤 처분할 때 주택수에 합산되지 않고 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다. 장기보유특별공제율 상향과 양도세 100% 감면(농어촌특별세는 납부) 가운데 선택할 수 있다. 장기보유특별공제율은 8년 동안 임대했을 때 50%, 10년 이상 임대했을 때 70%가 적용된다. 내년부터는 8년 이상 임대인 경우 장기보유특별공제율이 70%로 단일화될 예정이다. 양도세 100% 감면은 10년 이상 임대했을 때 가능하다. 주택을 취득하고 3개월 이내에 준공공임대로 등록해야 한다는 조건이 있다.

주택의 기준시가가 6억원을 넘더라도 장기보유특별공제율 상향과 양도세 100% 감면 규정은 동일하다. 다만 주택수에 합산되고 중과세율이 적용된다.

전용 85㎡를 초과하는 임대주택이라면 준공공임대가 아닌 장기임대로 분류된다. 장기임대는 준공공과 달리 면적 제한이 없는 대신 기준시가 6억원(지방 3억원) 이하일 때만 등록할 수 있다. 임대료 인상률 제한은 없다. 장기임대로 8년 이상 임대하고 매도할 때는 주택수에 포함되지 않아 중과세율이 아닌 일반세율로 정리하지만 장기보유특별공제율 상향과 양도세 100% 감면 혜택은 없다.

준공공이나 8년 이상 장기임대로 등록한 주택 외에 거주중인 1주택에 대해서는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때는 기준시가 6억원을 초과하는 임대주택이 없고 임대기간 5년이 지나야 1세대 1주택 조건이 성립된다. 이 1주택에 대해선 2년 거주 요건을 맞춘 뒤 매도하면 양도세를 물지 않는다.

만약 4년짜리 단기임대로 등록했다가 준공공으로 전환할 경우 임대기간은 절반만 승계되기 때문에 주의해야 한다. 3년 동안 임대했다가 전환한다면 50%인 1년 6개월이 승계되는 셈이다. 준공공으로 전환한 뒤 나머지 임대기간을 채워야 세제혜택을 누릴 수 있다. 임대기간의 계산은 사업자등록 등을 하고 임대를 개시한 날부터다.

김종필 세무사는 “전용 85㎡를 초과하고 기준시가도 6억원을 넘는다면 세제 혜택이 없기 때문에 임대사업자 등록을 할 필요가 없다”면서 “등록한 임대사업자들의 경우엔 의무임대 기간을 끝내고 처분할 때 내야 할 농어촌특별세와 장기보유특별공제율이 상향됐을 때의 양도세를 잘 따져본 뒤 유리한 쪽으로 선택해야 한다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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[집코노미] "다주택자 세금 피하는 방법"…준공공임대 등록해볼까