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서울과 경기에 아파트 세 채를 갖고 있는 김정문 씨는 요즘 주택임대사업자 등록을 고민하고 있다. 임대사업자로 등록하면 건강보험료 부담을 완화해주고 양도소득세를 중과하지 않겠다며 정부가 ‘당근’을 내놓고 있어서다. 하지만 소득 노출과 거래 제한 등 ‘채찍’은 여전히 매섭다.
세무 전문가들은 우선 중과세 대상에서 벗어날 수 있는지 따져본 뒤 임대사업자 등록을 고려해야 한다고 입을 모은다. 집의 위치나 취득 형태 등에 따라 주택 수 산정이 달라지기 때문이다.
김씨는 9억원짜리 서울 강남 아파트에 살면서 경기 김포시 양촌읍에 2억5000만원짜리 아파트 한 채를 더 갖고 있는 상황이다. 함께 사는 아들은 송파에 8억원짜리 아파트를 소유 중이다. 김씨 같은 3주택자가 내년 4월 이후 집을 판다면 양도 차익의 최고 62%를 세금으로 내야 한다.
하지만 모든 집이 양도세 중과 대상 주택 수에 합산되는 것은 아니다. 수도권이라도 군·읍·면 소재 기준시가 3억원 이하 집은 주택 수 합산에서 제외된다. 김씨는 김포 아파트가 합산에서 제외돼 2주택자가 되는 셈이다.
김씨가 아들과 세대 분리를 한다면 중과세를 완전히 피할 수 있다. 송파의 아파트가 주택 수에서 제외돼 1주택자가 되기 때문이다. 세대 분리가 불가능하다면 김포 아파트처럼 중과 대상에서 제외되는 아파트가 있는지 점검해야 한다. 조세특례제한법에 따라 2001년 5월~2003년 6월 사이 최초 분양계약을 체결하고 취득했거나 상속 개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택 등은 중과 대상에서 제외된다.
1주택자는 집을 처분할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 서울 등 청약조정대상지역에서는 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유했을 때 적용된다. 다만 8월3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 한다.
1주택자 요건을 갖춘 김씨는 비과세 혜택을 받을 수 있을까. 이 경우 아파트를 파는 순서가 중요하다. 김포 아파트는 중과세를 판단할 때 주택 수 합산에서 제외되지만 비과세 여부를 판단할 때는 주택 수에 포함되기 때문이다. 다주택자들이 중·비과세의 주택 수 판단 기준을 혼동하는 경우가 많아 주의가 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.
김종필 세무사는 “김씨가 아들과 세대 분리를 한 뒤 강남 아파트를 먼저 처분한다면 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 일반세율로 세금을 정리한다”며 “비과세 혜택을 받으려면 비(非)조정대상지역인 김포 아파트를 먼저 정리하고 나서 강남 아파트를 매도해야 한다”고 설명했다.
세대 분리가 되지 않거나 중과 대상에서 제외되는 주택이 없다면 임대사업자 등록 여부를 고려해야 한다. 김 세무사는 “임대사업자 등록으로 중과세 제외 혜택을 받으려면 최소 5년 뒤에나 거래가 가능하기 때문에 심사숙고해 결정해야 한다”며 “다주택자마다 처한 상황이 달라 어떤 방법이 절세에 유리한지 개별적으로 검토해 봐야 한다”고 말했다.
토지거래허가구역 해제 지역이 아닌 서울 재건축 아파트 단지에서도 신고가가 나오고 있다. 투기 과열 가능성을 이유로 해제 지역에서 제외된 은마아파트에서 전용 76㎡(31평)이 신고가로 거래됐다. 2일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡이 지난달 14일 28억원에 거래돼 최고가를 경신했다. 같은 달 12일 토지거래허가구역 해제 지역에서 제외됐음에도 이틀 만에 신고가가 나온 것.전용 84㎡는 지난 1월 17일 30억4000만원의 최고가 거래가 발생한 바 있다. 은마아파트는 재건축 안전진단이 통과돼 투기 과열 가능성으로 토지거래 허가구역이 유지된 아파트 14곳 중 하나다. 은마아파트 외에 강남구 대치동 개포우성1·2차, 선경, 미도, 쌍용1차, 쌍용2차, 우성1차, 삼성동 진흥아파트, 청담동 현대1차, 송파구 잠실동 4개 단지(주공5단지, 우성 1·2·3차, 우성4차, 아시아선수촌) 등이 있다. 개포우성 2차 전용 127㎡에서도 지난달 15일 50억5000만원의 신고가 거래가 발생했다. 이 거래 역시 토지거래허가구역 해제 제외 후 나왔다. 송파구 잠실주공 5단지 전용 76㎡에서도 지난달 7일 31억7700만원 거래가 체결돼 신고가를 경신했다. 전문가들은 강남 주요 상급지의 상승거래가 이어질 수 있다는 분석이다. 특히 일반 대출이 나오지 않는 고가 아파트 거래에서 현금부자들의 수요가 꾸준하다는 전망이다. 허가구역에 묶여 있어도 매매가 원천 금지된 것이 아닌 만큼, 가격 변동은 계속 발생할 수 있고, 상급지 상승 거래도 이어지리라는 관측이다. 다만 서울시와 정부가 부동산 가격 모니터링에 나선 만큼 조정 여지도 있다. 서울시는 모니터링 후 투기
디벨로퍼(부동산 개발업체) HMG그룹이 부동산 경기 침체 속에서도 전국 주요 지역에서 토지 확보에 나서는 등 공격 행보를 보여 관심을 끌고 있다.안정적 자금력을 바탕으로 선제적으로 토지를 확보해 위기 속에서 기회를 찾겠다는 복안이다. HMG그룹은 올해 아파트 8000가구 공급 계획도 세웠다. HMG그룹은 지난달 경기 용인시 역북동 신대지구 도시개발사업 공동주택 용지(약 1000가구)를 1813억원에 매입했다고 2일 밝혔다. 옛 용인세브란스병원 부지로 면적은 2만9510㎡다. 용인 에버라인(경전철) 명지대역과 가깝다. HMG는 인허가에 속도를 내 올 하반기 분양에 나설 예정이다. 지난해 12월엔 경기 남양주시 덕소1구역 도시개발사업 부지(약 1000가구)도 1300억원에 매입했다. 부지는 6만5000㎡에 달한다. 경의중앙선 덕소역을 비롯해 덕소삼패 톨게이트 등과 가까워 덕소 내에서도 광역교통 여건이 좋다는 평가다. 예봉초와 예봉중, 와부고와 가깝고 주변에 학원가가 조성돼 있다. 분양은 2026년 상반기 예정이다. 수도권뿐만 아니라 지방에서도 개발 사업이 탄력을 받고 있다. 충청권에서는 충북 청주시에서 3개 블록, 3949가구의 주거단지를 조성하는 신분
배우 전지현이 505억원에 매입한 빌딩이 3년 만에 24억원 이상 오른 것으로 관측됐다. 2일 밸류맵에 따르면 전지현의 등촌동 빌딩의 지난달 24일 기준 평가액은 529억6000만원이다. 토지 평가액은 479억6000만원, 건물평가액은 50억원이다. 전지현은 2022년 2월 강서구청 교차로 인근 공항대로변에 있는 대지면적 2839㎡(859평), 지상 3층 규모의 빌딩을 본인 명의로 505억 원에 매입했다. 이 건물은 2019년에 지어진 것으로 지금도 신축 건물 같은 상태를 유지하고 있다는 평이다.지하철 9호선 가양역까지 도보로 10분이면 이동할 수 있다. 향후 강서구청 입구 교차로에는 서울 홍대입구역부터 부천 대장지구를 지나는 '대장 홍대선'이 조성될 예정이다.전지현의 건물은 매입 후 별다른 건축행위 없이 LG베스트샵의 가전제품 매장으로 쓰이고 있다. LG베스트샵은 건물이 신축될 때부터 보증금 6억 원, 월세 1억 6000만 원으로 10년 장기 임차계약을 한 것으로 알려졌다.매입가 기준 수익률은 3.9%다. 전지현은 우량 임차 업종의 안정적인 현금 흐름과 장기적인 시세차익을 목적으로 건물을 매수한 것으로 분석된다.등기부등본상 채권 최고액이 330억 6000만 원이라는 점에서 대출 원금은 280억 원, 현금 매입액은 225억 원으로 추정된다. 전체 매입 금액의 절반가량이 대출인 셈이다.매입 당시인 2022년 대출금리를 연 3.5%로 계산했을 때 임대료에서 대출이자를 제외해도 매달 7000만~8000만 원 수준의 순수익을 보고 있는 것으로 보인다. 지난해 발표된 서울 전체 개별 공시지가 평균 상승률이 1.3%인 점에서 현재 예상 시세는 552억 원으로 집계된다.또한 현재 법정 최대 용적률 250%의 절반밖에 지어지지 않아 추후 신축이나