[정충진 변호사의 실전! 경매 (41)] 경매 매물 역대 최저…입찰경쟁 치열

투자 대상 다변화 '발상의 전환' 필요

경매 통계를 처음 내기 시작한 2001년 이래로 경매 매물 건수가 매달 최저치를 경신하고 있다. 특히 주거용 건물은 매물 수가 현저히 급감했다.

2005년 한 해 13만여 건에 달하던 아파트 경매 건수가 2015년에는 3만여 건으로 대폭 줄어들더니 지난달에는 서울 25개 구 자치구를 통틀어 아파트 매물이 80개 정도에 불과했다. 이런 경매물건 가운데 나홀로 아파트나 빌라형 아파트, 소외된 지역의 저층 아파트 등 투자 가치가 낮은 매물을 제외하면 입찰자의 시선을 끌 만한 물건은 채 50개도 되지 않는다. 사정이 이렇다 보니 입찰 경쟁률은 치솟고 낙찰가율도 매 기일 최고치를 경신하고 있다.

최근 인기가 급상승한 서울 상계동에서 경매 매물로 나온 주공아파트가 대표적인 사례다. 연식이 꽉 찬 낡은 아파트인 데다 지하철역과의 거리도 먼 저층 아파트여서 평소라면 인기 있을 법한 아파트는 아니었다.

이 아파트는 감정가 2억2000여만원에 한 번 유찰돼 최저가가 1억7800만원 선이었다. 시세는 로열층 기준 2억4000만원 선에서 형성되고 있었고, 경매 최저가 수준에 나와 있는 급매물도 2건 있었다. 이를 고려하면 결국 현재의 상승세를 고려하더라도 낙찰가는 2억3000만원 초·중반에 형성될 물건이었다. 그러나 이 물건은 무려 35명이 경쟁해 예상가보다 2000만원 이상 비싼 가격에 지방에서 올라온 원정 투자자에게 낙찰됐다.

지금과 같은 상승기에는 투자 수단을 경매에 한정할 필요가 없다. 시세 조사 시 애초 예상한 응찰가보다 더 싸고 좋은 급매물이 나와 있다면 입찰을 포기하고 급매물을 사는 것이 현명한 투자임은 두말할 나위가 없겠다.

급매뿐만 아니라 세금 체납을 이유로 한 공매, 신탁회사가 주관해 진행하는 신탁사 공매 등 투자 수단 또한 다양화할 필요가 있다. 투자 대상도 아파트에만 국한할 것이 아니라 빌라, 다가구, 단독주택 등으로 다변화하는 발상의 전환이 요구되는 시기다.

신축 후 5년이 안 되는 역세권 신형 빌라도 요즘 아파트 못지않게 수익률이 높다. 또한 새 정부의 견고한 정책 기조인 ‘도시재생 뉴딜’ 사업에 발맞춰 낡은 구도심 지역의 허름한 다가구, 단독주택 등을 공략해 보는 것도 좋은 투자 전략이 될 수 있다. 과열 경쟁시장에서는 투자 방법의 다양화와 투자 대상의 다변화가 필요하다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >