지난달 12일 서울 성수동에서 열린 KEB하나은행 부동산 세미나에서 참석자들이 부동산 전문가와 PB의 현장 설명을 듣고 있다. KEB하나은행 제공
지난달 12일 서울 성수동에서 열린 KEB하나은행 부동산 세미나에서 참석자들이 부동산 전문가와 PB의 현장 설명을 듣고 있다. KEB하나은행 제공
“서울 성수동을 직접 답사한 투자자들의 반응은 둘로 나뉩니다. 예전 모습을 아는 이들은 거리가 많이 바뀌었다며 놀라지만, 와본 적이 없는 투자자들은 예상보다 소박한 풍경에 ‘여기서 뭐가 될까’라며 고개를 갸웃하죠. 1~2년 전부터 주목받고 있는 곳이지만, 아직 개발이나 가격 상승 여력이 상당한 곳입니다.”

유망 투자지역으로 떠오르고 있는 서울 성수동 일대 상권분석을 위해 지난달 KEB하나은행이 마련한 ‘부동산 투어 세미나’에서 최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장은 이렇게 말했다. 최 팀장은 “성수동에는 서울숲 인근이나 카페 거리에 놀러온 유동인구뿐 아니라 젊은 직장인들이 많다”며 “기본적으로 안정적인 소비 세력을 확보한 지역”이라고 설명했다.

○상점·지식산업센터 투자 인기

투어는 성수역 3번출구 근처 한 카페에서 시작했다. 여기저기에서 공사 현장이 보였다. 성동구는 성수동을 4지구로 나눠 대규모 정비사업을 벌이고 있다. 이 중 성수역 남쪽인 4지구가 가장 사업 추진 속도가 빠르다. 이미 여러 지식산업센터가 들어섰고 주요 골목을 따라 카페와 음식점이 있다. 최 팀장은 “젊은이들이 다니는 길목을 따라 특색있는 가게가 채워지는 추세”라고 말했다.

이 인근에는 독특한 건물이 많다. 대로변엔 매장을 두고, 건물 뒤편 이면도로 쪽에 주택이 붙어 있는 ‘1+1 구조’를 하고 있다. 가내수공업 공방이나 소규모 공장을 운영하는 사람들이 생활하던 곳이 대부분이다. 최 팀장은 “이면도로 쪽 주택을 식당으로 개발하는 경우도 많다”고 설명했다.

성수이로 양 옆에 위치한 성수2~3지구는 공장과 기존 상가가 많은 곳이다. 개발이 늦은 편이지만 다른 지구보다 저렴한 편이다. 넓은 부지의 낡은 창고나 공장을 개조한 전시장이나 스튜디오가 있다. 디자이너나 조형작가들이 협업할 수 있는 제조업체가 주변에 많고, 강북 도심과 강남권까지 쉽게 갈 수 있어 예술가들이 많이 모인다는 설명이다.

근처 지식산업센터들도 비슷한 이유로 인기다. 2010년 3.3㎡당 780만원대였던 분양가는 요즘 1000만원을 넘겼다. 최 팀장은 “성수동 지식산업센터엔 30~50평대 섹션오피스가 많고 교통이 편리해 디자인·인쇄·IT 등 분야의 중소기업들에 인기”라고 했다. 지식산업센터는 대출 비율이 80%까지 가능하고, 각종 세제 혜택을 받을 수 있어 임대수익률도 높다.

반면 주의할 점도 있다. 센터 지원시설을 제외하면 분양과 임대차에 업종 제한이 적용된다. 최 팀장은 “지원시설은 분양가가 20~30%가량 높지만 임대료는 별 차이가 없다”며 “입주제한이 있는 곳을 분양받고 업종이 맞는 기업에 임대를 하는 것이 더 효율적일 것”이라고 조언했다.

○1970년대 건물… 투자 전 따져봐야

서울숲 인근인 성동1지구에는 다가구주택이 많고, 중간중간 카페나 음식점이 있다. 뚝섬역 근처부터 서울숲까지는 가수 인순이, 배우 권상우, 야구선수 이승엽 등 유명인들이 매입한 건물이 밀집해있다. 서울숲 앞에 있는 건물은 배우 배용준이 기획사 키이스트 명의로 매입했다. 최 팀장은 “서울숲 근처는 연예인 투자자들이 들어오면서 유명세를 타 이미 가격이 상당히 높아진 상태”라고 전했다.

최 팀장은 이날 투어 도중 공사를 멈춘 커다란 건물 하나를 가리키며 “용도변경을 준비하다 구조안전 문제가 있어 개발이 중단됐다”며 “성수동에 있는 건물은 대부분 1960~1970년대 건축됐기 때문에 꼼꼼히 살펴 투자 결정을 해야 한다”고 강조했다. 최 팀장은 “건폐율 제한이 있기 전 세워진 건물이 대부분이라 건물을 헐고 새로 지으면 건물 면적이 확 줄 것”이라며 “되도록 현재 구조를 유지하며 리모델링하는 것이 경제적”이라고 조언했다.

그는 또 “성수동 상권에 투자하면 가격 상승을 통해 시세차익을 실현하거나, 증여 목적으로 건물을 사 절세할 수 있다”고 했다. 이 지역은 공시지가와 시가 차이가 큰 편이라 건물 증여세가 비슷한 금액의 현금 증여보다 훨씬 싸다는 설명이다.

선한결 기자 always@hankyung.com