[서울·수도권 오피스텔 시장 분석해보니] 수익률 지역편차 커져…강남보다 강북 유리
최근 3년간 오피스텔 공급이 급증하면서 투자 수익률도 전체적으로 하락 추세를 보이고 있다. 특히 지역별 격차가 커지고 있어 투자자들은 수익률 추이를 눈여겨볼 필요가 있다. 강남권 용산지역 등 인기 주거지역의 경우 분양가가 치솟으면서 수익률 하락이 굳어지는 양상이다.

◆강남 안 부러운 강북 오피스텔

오피스텔 수익률이 높은 곳은 아파트 가격이 높은 인기 주거지역과는 다소 차이가 있다. 부동산114와 국민은행에 따르면 지난달 서울의 오피스텔 임대수익률은 송파구(4.84%) 강남구(5.25%) 등이 4~5%대로 낮은 반면 강북구(6.53%) 은평구(6.41%) 등은 6%대로 높은 것으로 조사됐다.

강북권 오피스텔은 분양가격이 상대적으로 싸고 임대수요는 풍부하기 때문에 비교적 높은 수익률을 기록하는 것이다. 강남권은 천정부지로 치솟은 분양 및 매매가격 때문에 수익률이 가파르게 하락하는 추세다. 게다가 지역별 월세 수준이 정해져 있는 것도 수익률을 끌어내리는 요인이다. 강남권의 원룸은 ‘보증금 1000만원에 월세 100만원’이 몇 년째 공식처럼 통용되고 있다.

불광동 T공인 관계자는 “소형 오피스텔 매매가격은 실당 평균 1억2000만~1억4000만원이며 월 임대료는 65만원 안팎이어서 7%대 수익률이 나온다”며 “임대수익률이 높고 공실은 거의 없어 매물을 찾기 쉽지 않다”고 말했다.

하지만 전반적으로 오피스텔 투자 수익률은 하락하는 모습이다. 지난 2분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.96%로 글로벌 금융위기 이전 고점(2007년 6월)보다 0.96%포인트 내렸다. 매매가격은 지속적으로 오른 반면 월세가격의 상승폭이 둔화됐기 때문이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “오피스텔의 수익률이 전반적으로 떨어지는 가운데서도 서울 강북 등 임대수요가 두터운 곳은 수익률이 상대적으로 안정적인 흐름을 보이고 있다”고 설명했다.

◆임대수요보다 공급이 넘쳐

국민은행에 따르면 오피스텔 거주자의 68.3%는 20~30대 젊은층이며 직장인(50.8%)과 학생(13.3%) 비중이 높다. 오피스텔 거주 가구의 88.4%는 1~2인 가구이고 원룸 형태인 전용 20~40㎡가 전체 오피스텔의 55.5%에 달한다. 게다가 1년 이내 거주 비중이 59.0%로 높아 세입자가 임시 거처로 활용하는 경우가 많다. 주거 안정성 측면에서 매우 취약하다는 얘기다.

오피스텔의 주요 임차인인 1~2인 가구 중 20~30대 비중은 2010년 30.1%에서 2015년 26.6%로 줄어들 전망이다. 지난해 말 1인 근로자가구의 전체 월평균 소득은 184만원으로 2008년에 비해 9.2% 감소했다. 1인 가구는 상대적으로 빈곤층이 많고 실질 소득도 감소 추세여서 고가의 임대료를 지불하고 오피스텔에 거주할 수 있는 세입자가 많지 않다는 게 국민은행 분석이다.

공급 물량도 부담이다. 지난해 오피스텔 건축허가 물량은 면적 기준으로 293만7000㎡로 2010년에 비해 134% 늘어난 규모다. 내년까지 준공되는 소형 주택인 도시형 생활주택과 오피스텔 물량이 14만6000가구로 단기 수급 불균형이 발생할 가능성이 높은 상황이다. 박원갑 국민은행 부동산 수석팀장은 “1~2인 가구가 희망하는 주거 형태는 아파트가 53.5%인 데 반해 오피스텔은 6.8%에 불과하다”며 “내년까지 단기 공급 과잉에 따른 가격 조정과 수익률 하락이 불가피할 것”이라고 지적했다.

김진수/김보형 기자 true@hankyung.com