수익형 부동산에 대한 관심이 날로 증가하면서 비수기인 12월에도 오피스텔 분양이 잇따르고 있다. 12월에 오피스텔이 분양된 것은 5년여 만이다. 이달 분양 물량인 1511실은 지난해 전체 분양 물량인 1121실보다도 36% 늘어난 것이다.

오피스텔이 이처럼 인기를 끄는 이유는 바닥난방 등이 허용됨에 따라 주거 여건이 좋아진 데다,중 · 소형 아파트의 전셋값이 크게 상승한 탓이 크다. 금융회사의 정기예금 금리가 장기간 바닥에 머물고 있는 점도 수익형 부동산의 대표상품인 오피스텔로 투자자들이 관심을 돌리게 하고 있다.

지난 6~7일 청약을 실시한 서울 당산동의 '당산 삼성 쉐르빌' 오피스텔은 408실 공급에 7040명이 몰려 평균 경쟁률이 17.25 대 1을 기록했다. 50㎡형은 32.18 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 지난 10월 분양됐던 서울 강남역 인근의 '강남역 아이파크'와 '강남역 서희 스타힐스' 오피스텔은 각각 36.7 대 1과 5.32 대 1의 경쟁률을 보이는 등 오피스텔에 대한 관심이 뜨겁다.

◆임대 수요 풍부한 오피스텔 '주목'

이달에 분양하는 오피스텔은 대부분 지하철 역세권이나 도심에 위치해 임대 수요가 풍부한 곳에 있어서 주목해볼 만하다. 시공업체가 대우건설 등 대형 업체인 것도 장점으로 꼽힌다. 대형업체 브랜드 오피스텔은 임대 수요자들의 선호도가 높기 때문이다.

대우건설은 이화여대 인근인 대흥동에 '이대역 푸르지오 시티'를 내놓는다. 전체 362실에 지하 6층~지상 19층짜리 1개동 규모다. 개별 오피스텔 크기는 56~110㎡형까지 다양하게 구성됐다. 지하철 2호선 이대역이 걸어서 1분 거리인 역세권 오피스텔이다.

첨단 친환경 · 에너지 절약형 오피스텔로 설계됐고,'1~2인 원룸형'과'소규모 가족 단위의 생활이 가능한 투룸형'으로 디자인됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1200만원대다. 분양권 전매가 가능하고 중도금 50% 무이자융자를 받을 수 있다. 인근에 이화여대 연세대 서강대 등이 있어 학생 임대 수요가 많을 것으로 예상된다. 신촌 일대의 각종 생활편의시설을 이용할 수 있다. 이화여대 인근 상권과 신촌 현대백화점 등이 가깝다. 주변에 아현뉴타운 등의 개발 호재도 있다.

효성은 서초동에서 '효성 인텔리안' 오피스텔 276실을 분양한다. 지하 7층~지상 16층 1개동 규모다. 지상 1~2층은 근린생활시설，지상 3층부터 오피스텔이다. 오피스텔 공급면적은 53~143㎡형으로 구성됐다. 32인치 LCD TV를 비롯해 빌트인 의류건조기와 개인용 서랍형 금고 등 다양한 편의시설도 제공된다. 지하철 2호선 강남역과 3호선 양재역이 걸어서 10~15분 정도 걸린다. 인근에 테헤란로와 서초동 삼성타운 등 대규모 업무시설이 밀집돼 있다. 주거단지와 상가시설도 풍부하다. 내년에는 신분당선이 개통될 예정이다. 분양가는 3.3㎡당 1600만원대다.

일성건설은 신림동에서 '일성트루엘' 오피스텔 분양을 준비 중이다. 전체 162실이고,공급면적은 50~122㎡형으로 이뤄졌다. 서울대 관악캠퍼스와 인접해 임대 수요가 많을 것으로 예상된다. 주변 지역이 대부분 저층 주택 단지여서 단지 남쪽으로 관악산 조망도 가능하다. 지난 5월 복원이 완료된 도림천이 사업지에서 걸어서 2~3분 거리에 있다. 산책이나 간단한 운동 등을 즐길 수 있다는 게 회사 측 설명이다.

◆대출 규제 없지만,주거용으로 사용하면 주택 간주

오피스텔은 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 받지 않는다. 따라서 대출이 자유롭다. 또 청약통장 없이도 분양받을 수 있다. 분양받아도 무주택 청약자격이 유지된다. 뿐만 아니라 강남 3구를 제외한 전매 제한，재당첨 금지 등 아파트에 적용되는 청약 규제도 받지 않는다.

오피스텔은 세금，청약 등에서 메리트가 많지만 주의점도 많다. 오피스텔은 업무시설로 분류돼 다주택 보유에 따른 중과세와 종합부동산세 과세 대상을 피할 수 있다. 하지만 오피스텔은 주거용으로 사용하면 주택으로 간주된다. 따라서 오피스텔 이외에 거주용 주택이 따로 있는 경우엔 1세대2주택 이상 보유자에 해당돼 양도세가 중과된다. 주택과 같이 재산세 및 종합부동산세를 내야 한다.

오피스텔로 임대사업을 고려하는 수요자들이 많은데 현행 임대주택법상 주택임대사업자로 등록이 안 된다. 오피스텔을 임대하는 경우 임대주택법상 주택임대사업자와 같이 세제 혜택을 없다는 것도 알아둬야 한다.


◆수익률 꼼꼼히 따져봐야

전문가들은 오피스텔에 투자할 때 가장 중요한 체크 포인트로 수익률을 꼽는다. 적어도 은행금리보다 높은 수익을 안정적으로 올릴 수 있어야 투자가치가 있는 까닭이다.

특히 시공사나 분양대행업체가 광고하는 수익률을 그대로 믿어선 안 된다고 강조한다. 또 수익률을 따질 때 공실률，부동산중개수수료，세금，수선비 등도 감안해 보수적으로 접근해야 한다고 조언했다. 법무사 수수료와 대행료 등을 포함하면 보통 매매가의 5.4%를 세금으로 내야 한다. 액면 수익률보다 1% 이상 감소할 수 있다.

원종훈 국민은행 세무사는 "분양광고를 액면 그대로 믿지 말고 투자자가 직접 수익률을 계산해 봐야 한다"며 "수익률은 은행대출금리 수준이 6%대임을 감안해 최소 5% 이상 돼야 한다"고 말했다.

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com