[소형주택 투자 가이드] '도시형 생활주택' 29채 이하땐 건축허가만 받으면 가능

국민주택기금 대출 활짝
건설자금지원 1兆로 확대
임차인 분양전환 기준도 완화…
주택건설사업 등록자 外
개인도 사업 가능
지하주차장의 무비율도 삭제

도심 자투리 땅을 개발해 소형주택을 짓는 '도시형 생활주택' 개발사업에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 도시형 생활주택은 지난해 5월 도입됐지만 값비싼 도심 땅을 개발하기엔 수익성을 제한하는 규제가 많아 활성화되지 못했다. 하지만 정부가 최근 잇따라 규제완화책을 내놓으면서 개발 수익성이 크게 높아져 사업추진도 원활해지고 있다.

부동산시장 전문가들은 "도시형 생활주택은 국내 주거문화를 크게 바꿀 수 있는 상품"이라며 "정부가 최근 지속적으로 제도 보완책을 내놓고 있어 관련 투자가 계속 늘어날 것"이라고 전망했다.

◆30채 미만 도시형 개발주택사업 활기

정부가 지난 4월 발표한 도시형 생활주택 활성화 방안 중 땅주인들이 관심을 갖는 부분은 도시형 생활주택의 사업 승인 요건을 현행 20채 이상에서 30채 이상으로 상향 조정한 것이다.

정부는 29채 이하 소규모 사업은 건축허가만 받으면 사업을 할 수 있도록 시행령을 손질하겠다고 밝혔다. 이렇게 되면 대부분 소규모 사업인 도시형 생활주택 건설은 전성시대를 맞게 될 전망이다.

작년 도시형 생활주택 제도가 도입되기 전엔 20채 이상 건물은 건축법 적용을 받아 여러 혜택을 누렸다. 하지만 사업승인 기준이 20채 이상으로 정해지면서 까다로운 주택법의 적용을 받아야 했다.

예컨대 땅주인이 주택건설사업자가 아닌 경우가 대부분이어서 20채 이상으로 지으려면 주택건설사업 면허가 있는 사업자와 공동사업을 해야 했다. 향후 29채 이하로만 지으면 도시형 생활주택의 혜택을 그대로 받으면서 건축법 규정만 따르면 돼 사업추진이 한결 쉬워졌다. 정부는 또 29채 이하는 기금수탁은행의 대출심사를 거쳐 땅주인이 토지를 담보로 주택기금을 대출받을 수 있도록 할 방침이다.

◆주차장 기준도 크게 완화

정부는 30채 미만의 도시형 생활주택 사업의 경우 현재는 주택건설사업 등록자만 할 수 있도록 돼 있으나,앞으로는 개인도 가능토록 완화했다. 또 건축허가 대상으로 완화 추진 중인 30채 미만의 도시형 생활주택의 주차장 기준도 30채 이상 도시형 생활주택(사업계획승인 대상)과 동일한 기준이 적용되도록 했다.

30채 이상 도시형 생활주택의 주차장 기준은 원룸형의 경우 전용면적 60㎡당 1대이며,상업 · 준주거지역은 120㎡당 1대,주차장 완화지역은 200㎡당 1대이다. 사업자가 입주자 선호도,사업성 등을 고려해 주차장을 지상 또는 지하에 자유롭게 건설할 수 있도록 했다. 지하에 설치해야 하는 주차장 의무비율을 삭제한 것이다. 현재 300채 이상 주택건설시 지하주차장 의무비율이 적용되고 있다.

정부는 또 주택기금을 지원받아 도시형 생활주택을 건설 · 임대하는 경우 임대사업자의 의무 중 표준임대조건,임대보증금 보증가입 등 임차인 보호를 위한 규정만 적용할 예정이다.

임차인의 분양전환 신청 시 분양전환 의무,분양전환 가격 등 규정은 적용하지 않고 임대사업자의 자율성을 높일 방침이다. 이는 오는 6월 임대주택법을 개정해 추진하게 된다.

한편 도시형 생활주택에 대해서는 용도용적제,대지 안의 공지(건축선에서 일정 간격을 두고 건축물을 지어야 하는 규정) 등 지자체 조례로 운영 중인 규제를 완화 · 적용토록 유도키로 했다. 필요할 경우 관계 법령 개정도 추진할 계획이다.

용도용적제란 상업지역 또는 준주거지역에서 주상복합건물을 지을 때，주택 비율이 증가할수록 용적률을 줄이는 도시계획조례상 제도를 말한다.

◆도시형 생활주택사업자 기금대출 확대

도시형 생활주택의 건설사업자에게 국민주택기금 대출 문호를 활짝 연 것도 공동사업을 해야 하는 지주들에게 희소식이다. 정부는 도시형 공동주택 민간업체에 대한 건설자금 지원 총액이 기존 3000억원에서 올해 1조원으로 늘어나도록 기금운용계획을 오는 10월 바꾸기로 했다.

업체당 담보물 대출비율이 50% 이하인 경우에는 신용등급이 다소 낮은 업체도 주택기금 대출을 받을 수 있도록 신용등급 B+~BB 업체의 점수를 상향 조정(40~50점→50~60점)키로 했다.

이 밖에 30채 미만 도시형 생활주택은 기금수탁은행의 대출심사를 거쳐 토지소유자가 단독으로 토지를 담보로 주택기금 대출을 받을 수 있도록 할 계획이다.

소형주택 전문업체인 수목건축의 서용식 대표는 "도시형 생활주택사업의 사업성이 크게 개선되기는 했지만 아직 제도 도입 초기라 현실을 따라가지 못하는 문제점들도 있다"면서 "복잡한 절차와 애매한 사업기준,관계 당국의 불투명한 해석 등도 빨리 해소돼야 한다"고 지적했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com
도움말=수목건축 서용식 대표