[불황기 부동산 투자] "좀 느긋하게…", 경기불안…대책 나와도 약발 안먹혀

'투자 목적' 내년까지 시장 지켜봐야

'실수요자는 노란불,투자자는 빨간불'

정부가 주택경기 활성화를 위해 각종 대책을 쏟아내고 있지만 시장에서는 다소 떨떠름한 반응이다. 하락세로 접어든 주택시장을 살리기에는 부족하다는 평가가 주를 이룬다. 전문가들은 정부 대책에도 불구하고 집값이 반등하기는 어려울 것으로 전망하면서 당분간 지켜볼 필요가 있다고 조언했다. 집값이 오르지 않는 상황에서 비싼 이자를 물어가며 불안에 떨 필요가 없다는 것이다. 적어도 내년 상반기까지는 매수자 우위시장이 확실해 보여 기다리는 게 낫다는 얘기다. 전문가들은 특히 투자자들의 경우 섣불리 나서지 말 것을 주문한다.

◆급할 것 없는 매수자

정부가 내놓은 대책들은 집값 반등에 초점을 맞춘 게 아니다. 처분조건부 대출기간을 1년에서 2년으로 연장해준 것이나 일시적 2주택자의 양도소득세 감면혜택을 2년까지 늘려주는 방안도 기존 주택을 서둘러 팔아야 하는 부담을 줄여준 것에 불과하다. 투기지역과 투기과열지구 일부를 풀어준다고 하지만 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상된다. 단순히 대출 가능금액을 늘려주는 것만으로는 매수세를 살리기 힘든 상황이어서다. 이른바 '대세 하락기'에는 어지간한 대책으로는 약발이 먹히지 않는다는 것이다. 실제 지난 8월 말부터 잇따라 부동산 관련 대책이 쏟아졌지만 집값 내림폭은 오히려 커지고 있다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "최근 집값 하락은 수요와 공급에 관한 문제 말고도 글로벌 금융위기와 실물경제 침체 등 복합적인 원인이 있다"며 "대외변수가 워낙 커서 정책의 효과는 제한적일 것"이라고 말했다.

◆느긋하게 기다리는 게 상책

물론 모두가 매수 시기를 늦춰야 하는 것은 아니다. 실수요자들이라면 '초급매물'을 중심으로 관심을 가져볼 만하다. 서울 강북권 등을 중심으로 중소형 아파트는 가격 지지력이 감지되기 때문에 이들 주택은 구입을 고려할 수 있다. 다만 금리를 따져봐야 한다. 한국은행이 지난 27일 기준금리를 연5%에서 연4.25%로 인하해 이자 부담이 어느 정도 줄어들 수 있지만 여전히 신경을 써야 할 부분이다. 만약 내집을 장만한다면 금융비용이 가구 소득의 40%를 넘지 않도록 하는 게 좋다.

금리는 투자목적용 주택마련의 길을 상당히 제한하고 있다. 집값이 올라도 이자를 빼면 수익이 높지 않아서다. 지금 상황에서 무리하게 대출을 얻어 투자에 나선다면 장기간 자금이 묶여 '골칫거리'가 되기 십상이라는 게 전문가들의 대체적인 시각이다. 과거 외환위기 이후 주택시장 활황을 떠올리며 움직였다간 큰 코 다칠 수도 있다.

미분양 아파트를 분양받는 것도 일단은 보류해야 한다. 업계 관계자는 "지금 상황에서는 미분양이 해소될 가능성이 적기 때문에 미리부터 가계의 유동성을 묶어둘 이유가 없다"고 말했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com