정부가 도심 광역개발을 위해 야심차게 추진하고 있는 재정비 촉진지구(이하 재정비 지구)가 최근 선정되면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

해당 지역의 중개업소마다 투자 문의가 폭증하고 있다.

재정비 지구 투자는 기존 뉴타운 즉,재개발 지분 투자와 다르지 않다.

다만 토지거래허가 요건 등이 강화된 것은 유념해야 한다.

부동산 전문가들은 재정비 지구의 성격 등을 먼저 파악한 다음 투자를 검토하는 게 필요하다고 조언하고 있다.

◆재정비 지구로 지정된 곳은 어디

서울지역에서 현재 뉴타운 사업에서 재정비 촉진사업으로 변경,추진되는 곳은 모두 16곳이다.

사업방식은 아파트 등 주택건설 위주의 주거지형과 상업지역을 대상으로 광역개발하는 중심지형 등 2가지로 나뉜다.

주거지형 재정비 지구는 △은평(106만평) △길음(38만평) △한남(33만평) △장위(56만평) △신길(45만평) △이문·휘경(30만평) △상계(20만평) △북아현(25만평) △수색·증산(27만평) △시흥(19만평) △흑석(27만평) △거여·마천(22만평) △신림(16만평) 등이다.

또 상업지역 위주로 지정된 중심지형 촉진지구는 △강동 천호·성내(8만평) △광진 구의·자양(12만평) △중랑 망우·상봉(50만평) 등 3곳으로 주거지형과 달리 초고층 주상복합,오피스빌딩이 집중 배치된다.

세운상가 지구는 서울시가 추후 재정비 지구로 지정하는 대로 시범지구에 추가될 예정이어서 올해 재정비 지구로 지정되는 지역은 총 17곳으로 늘어날 전망이다.

이번에 1차로 지정된 16곳은 모두 서울시가 뉴타운으로 선정해 개발계획을 이미 수립했거나 수립 중인 지역으로,올해 신설된 '도시재정비촉진 특별법'에 의한 지구지정 절차를 거친 것으로 간주된다.

◆재정비 지구 투자 가이드

재정비 지구 투자는 재개발 투자와 마찬가지다.

즉 노후 단독주택이나 다세대 등을 매입해 추후 새 아파트 배정을 노리는 것이다.

다만 지난 20일부터 재정비 지구에서는 강화된 토지거래허가제가 시행됐다.

6평 이상 지분(토지)을 취득하려면 반드시 토지거래허가를 받아야 하는 것은 물론 토지이용계획서 자금조달취득계획서 등도 제출해야 한다.

그 외 투자 원칙은 일반적인 재개발 투자와 마찬가지다.

우선 관심이 많이 쏠려 가격 거품이 낀 곳은 피해야 한다.

전문 투기꾼인 '큰손'들이 지나간 곳은 일반적으로 가격 거품이 많은 편이다.

사업진행 단계를 정확하게 파악하는 것도 중요하다.

투자 목적인가 아니면 실수요용인가를 명확히 하는 것도 물론 선행되어야 한다.

초기 단계에 지분을 매입한다면 기대수익은 커질 수 있겠지만 그만큼 큰 위험에 노출된다.

현장 답사 등으로 투자하고자 하는 지역을 꼼꼼히 분석해야 하는 것은 물론이다.

또 조합원들 간에 갈등이 있다면 사업 추진이 차질을 빚을 가능성이 높다는 점을 명심해야 한다.

이 경우 투자원금이 묶일 뿐더러 기회비용까지 감안하면 큰 손실을 입을 수 있다.

'지분 쪼개기'가 많은 곳은 무조건 피해야 한다.

조합원이 많으면 일반분양 가구 수가 줄어들 수밖에 없고,이 경우 시공사는 수지를 맞추기 위해 조합원 분양가를 올리게 된다.

당연히 추가 부담금이 늘어나게 돼 투자수익은 줄어든다.

최악의 경우 공시가격 기준으로 보상을 받는 '현금청산'을 당할 수도 있다.



서욱진 기자 venture@hankyung.com