서울과 강남지역의 아파트 가격이 高 평가돼 있으나 가격 하락폭은 크지 않을 것이라는 분석이 제기됐다.

21일 메리츠 조성준 연구원은 세 가지 모형을 통해 추정한 국내 부동산의 버블 정도는 모형마다 다소 편차가 있지만 전국지역 아파트 가격은 8%, 서울지역은 24%, 강남지역은 35%의 가격조정이 이루어져야 적정수준에 도달한다고 분석했다.

전년대비 아파트 가격 상승률에서 요구수익률을 차감한 잉여소득은 올해 7월 강남지역의 아파트가 가장 높은 9.0%을 나타내고 있고 서울지역은 5.1%라고 설명했다.

전국 아파트 가격의 경우 -0.2%로 조사되고 있음을 감안할 때, 버블 우려에도 불구하고 서울지역과 강남지역 아파트 투자수익이 높아 투자 매력도 역시 확대되고 있다고 평가했다.

그러나 아파트를 보유함에 따르 얻을 수 있는 기대수익이 정부의 다양한 부동산 가격 억제 정책으로 약화돼 아파트 보유에 대한 효용이 점차 감소되고 있으며 잉여수익률 역시 서서히 둔화되고 있다고 지적했다.

조 연구원은 "이를 고려할 때 강남 및 서울지역 아파트 가격이 하락할 것으로 예상된다"면서 "그러나 하락폭은 4~5% 정도 수준에 머물 것"으로 내다봤다.

이는 ▲서울지역 특히 강남지역 아파트 가격 조정이 필요한 상황이나 9.0%를 상회하는 높은 잉여 수익률 ▲공급 부족에 따른 양질의 주거 환경의 희소성이 강남지역에 대한 효용을 높일 것으로 전망되기 때문이라고 설명했다.

또 정부의 강력한 부동산 정책으로 주택 보유에 대한 요구수익률이 높아져 수요감소를 통한 미분양 사태가 확산되고 있다는 점이 향후 정책적 조정의 필요성을 높이고 있다고 덧붙였다.

한경닷컴 장원준 기자 ch100sa@hankyung.com