[봄 부동산시장] 토지규제 찬바람 불지만… 전원주택 실수요자 매입 찬스

주 5일제 시행 이후 한적한 시골마을에서 전원주택이나 펜션을 짓고 가족들과 오붓하게 주말을 보내려는 사람들이 늘어나고 있다.

도심에 집을 사는 것과 달리 적은 비용이 드는 데다 싼 가격에 좋은 땅을 잘 구입한다면 투자 수익을 기대할 수도 있기 때문이다.

그러나 올 봄 전원주택·펜션 투자 여건은 예전보다는 못한 편이다.

올해부터 시행되는 부동산 거래 실거래가 과세와 더불어 내년부터는 부재지주가 가지고 있는 농지·임야·목장농지 등에 대해 양도세 60%(주민세 10% 포함하면 66%)가 부과되는 등,각종 규제가 많아졌기 때문이다.

이 때문에 업계 전문가들은 "전원주택 시장이 실수요자 위주로 재편되고 있는 과도기인 만큼 단순 투자 목적만으로 전원주택을 짓겠다고 나서는 것은 위험하다"고 경고하고 있다.

◆'대박' 환상 버리고 장기 투자해야

전원주택 시장은 토지시장과 떼어 놓고 생각하기 어렵다.

정부 규제로 인해 토지시장이 얼어붙은 상황에서 전원주택 시장만 호황일 수는 없다.

그러나 그런 만큼 오히려 실수요자에게는 '거품이 빠지는' 지금이 전원주택의 꿈을 이루는 적기가 될 수도 있다.

실제로 이미 일부 업체들은 투자 수요가 줄어든 데 위기감을 느끼고 가격을 낮추거나 추가 혜택을 제공하는 등 실수요자들을 잡기 위해 총력전을 펼치고 있는 중이다.

경기 가평군에서 가평읍 금대리 ING전원마을을 분양하고 있는 오세윤 실장은 "평당 142만원이었던 일부 필지가격을 평당 130만원으로 낮췄다가 수요자가 없어 다시 125만원까지 가격을 떨어뜨렸다"고 설명했다.

농어촌 주택에 대한 과세 특례 혜택이 2008년까지 연장된 것도 실수요자들에게 호재다.

일정 기준(토지 200평·단독주택일 경우 건평 45평·기준시가 7000만원 이하 등)을 만족시키는 농어촌 주택은 다주택자를 판단할 때 1주택으로 보지 않아 기존 주택에 대한 세금 혜택을 유지할 수 있다.

다만 이는 세제상의 혜택일 뿐,청약 등 특별한 상황에서는 다주택자로 판정될 수 있다는 점을 유의해야 한다.

◆전원주택 짓는 요령은

전원주택을 짓기 위해서는 직접 땅을 매입해 집을 짓거나 시골 농가 주택을 사서 개조하는 방법이 있을 수 있다.

전문업체가 분양하는 필지를 구매해 설계~시공과정을 직접 경험하는 것도 인기다.

전원주택을 지을 수 있는 수도권의 토지는 대부분 평당 100만원 안팎에 가격이 형성돼 있지만 지역마다 가격 차이가 큰 편인 만큼 발품을 팔아야 한다.

물론 이미 지어진 전원주택을 분양받는 것도 가능하다.

초보자라면 농가주택을 사서 개조하는 방법이 가장 쉽다.

집을 직접 짓고 싶다면 설계비는 약 500만원 선,건축비는 평당 300만원 선으로 잡는 것이 적정하지만 고급 마감재를 사용해 호화롭게 짓는다면 평당 600만원까지도 들어갈 수 있다.

시공 기간은 3개월 정도면 충분하다.

계약을 하기 전에는 △토지 대장 △토지이용계획 확인원 △지적도 △등기부 등본을 떼어 개발 계획이 있는지,혹시 수용되는 곳은 아닌지 등을 반드시 확인해야 한다.

기존 주택을 개조하는 경우가 아니라면 진입로 및 상·하수도 시설,전력시설이 갖춰졌는지를 반드시 체크해야 한다.

특히 진입로의 경우 지적도 상에 도로가 표시되어 있는지,폭은 4m 이상인지를 확인하지 않으면 건축 허가를 받지 못할 수 있다.

이상은 기자 selee@hankyung.com