용적률 놓고 행정당국과 주민은 왜 논란을 벌일까요

한국경제신문 2월22일자 건설부동산면

오는 7월부터 서울 뉴타운 등을 대상으로 지정될 도시재정비 촉진지구에서 용적률을 다른 지역에 제공하는 대가로 해당 지역의 아파트 입주권 등을 받을 수 있게 된다.

건설교통부는 "광역재개발 사업을 구상 중인 서울시와 부산시가 이 같은 방안을 도입해 줄 것을 수차례 건의해와 7월부터 시행될 도시구조개선촉진법 시행령에 반영할 계획"이라고 21일 밝혔다.

이 같은 방식은 북유럽 등 외국처럼 용적률을 개인적으로 사고 팔 수 있는 개발권 양도제와는 다르지만 용적률을 적게 받는 대가로 입주권 등을 받을 수 있다는 점에서 비슷한 형태를 띠고 있다.

건교부는 이와 함께 도시재정비 촉진지구 내 땅을 제공하는 주민에게 재개발 뒤 땅뿐만 아니라 상가를 비롯한 건물 등으로 보상해 주는 '입체 환지 방식'도 함께 도입하는 방안을 추진키로 했다.

김태철 한국경제신문 건설부동산부 기자 synergy@hankyung.com

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낡은 아파트를 헐고 새로 지으려는 재건축 대상 아파트 주민들과 서울시 등 지방자치단체가 용적률을 둘러싸고 신경전을 벌이기 일쑤다.

주민들은 용적률을 높여달라고 요구하고,지자체는 이를 깎으려고만 한다.

서울에서는 5층짜리 아파트 치고 이 같은 갈등을 겪지 않은 곳이 없을 정도다.

용적률이 높으면 주민들에게는 과연 무슨 혜택이 돌아가게 되는 것일까.

행정관청은 왜 자꾸 용적률을 낮추려고 할까.

◆용적률은 땅 성격,쓰임새,지역별로 달라

용적률은 사전적인 의미로는 '땅 면적에 대한 건물 연면적의 비율'을 말한다.

간단하게 설명하면 100평의 땅에 지상 5층짜리 건물을 지었는데 1층부터 5층까지 층별 건물 바닥 면적의 합계(보통 연건평이라 함)가 300평이라면 용적률은 300%가 된다.

연건평이 200평이면 용적률은 200%가 된다.

건축을 하려는 사람들은 되도록 용적률을 높이려고 하지만 아무데서나 똑같은 용적률을 얻어내지는 못한다.

땅의 성격과 건물의 쓰임새에 따라 용적률이 다르기 때문이다.

뿐만 아니라 지역별로도 조금씩 차이가 있다.

서울이라면 일반주거지역(아파트와 단독주택 등이 몰려 있는 곳)은 최고 300%,상가와 빌딩 등이 밀집한 상업지역은 800% 정도다.

그러나 이는 상한선일 뿐이며 실제로 건축을 할 때는 이보다 낮게 적용되는 게 일반적이다.

근래 들어선 가급적이면 개발을 억제하고 주거환경을 좋게 만들자는 분위기로 흘러가고 있는 실정이다.

◆용적률은 재건축의 수익성을 결정짓는 가장 중요한 요소

용적률은 건물을 새로 지을 때 수익성을 가늠하는 가장 중요한 요소라고 할 수 있다.

예컨대 100평에 용적률 300%를 적용해 건축면적 300평짜리 주택을 지었다고 치자.이 집을 남에게 전세를 준다고 가정할 때 임대료가 평당 500만원이라면 15억원(300평×500만원)의 임대료 수입이 생긴다.

그러나 용적률이 200%라면 임대료 수입이 10억원으로 줄어들게 된다.

물론 용적률이 300%일 때 건축비는 더 들어가겠지만 임대료 수입이 훨씬 많기 때문에 건축비를 충분히 뽑고도 남는다.

이 때문에 집이나 빌딩을 지으려는 사람들이 더 많은 용적률을 얻어내기 위해 안간힘을 쓰게 되는 것이다.

그러나 땅의 성격과 지역에 따라 용적률은 정해져 있기 때문에 터무니없이 높거나 혹은 낮게 허용되지는 않는다.

예를 들면 서울 강남구에 있는 한 아파트(5층짜리)의 경우 일반 주거지역이어서 법률적으로는 최고 300%까지 허용되지만 서울시는 주거환경이 나빠진다는 이유로 200%까지만 허용하겠다는 입장이다.

◆용적률이 높아지면 주거환경은 나빠져

재건축을 할 때 용적률이 높으면 아파트 가구 수를 늘릴 수 있어 재건축 조합원들이 내는 돈이 적게 드는 것은 사실이다.

하지만 용적률을 무조건 높게 얻어낸다고 해서 반드시 좋은 것만은 아니다.

용적률이 높아 아파트를 많이 지을수록 단지가 빽빽해지기 때문에 주거환경은 그만큼 나빠질 수밖에 없다.

이는 집값에도 나쁜 영향을 미치게 마련이다.

널찍하고 쾌적한 아파트단지가 복잡하고 빽빽한 단지보다는 더 비쌀 수밖에 없는 게 현실이다.

그런데도 재건축 주민들은 용적률을 높게 받아내려고 안간힘을 다한다.

나중보다도 당장 들어가는 돈을 줄이기 위한 것으로 볼 수 있다.

뿐만 아니라 건설업자들도 비싼 땅을 효율적으로 쓰기 위해 높은 용적률을 선호하고 있다.

이에 반해 지자체나 환경단체 등은 용적률을 높이면 주거와 생활환경이 나빠져 장기적으로 모두에게 손해라고 주장한다.

경제적 가치도 중요하지만 환경적 요소에 보다 더 비중을 둬야 한다는 논리다.

근래 들어서는 환경적 측면을 중시하는 게 일반적인 추세라 할 수 있다.

◆건폐율이 높을수록 건축면적도 넓어져

재건축과 관련한 건축밀도를 결정하는 요소로는 용적률 외에도 건폐율,층수 등이 있다.

건폐율은 대지면적에서 건축물 바닥면적이 차지하는 비율을 말한다.

예컨대 땅 100평에 건폐율이 60%라면 건축을 하는 건물의 1층 바닥면적이 60평을 넘지 못하며 나머지 40평은 교통시설이나 녹지시설 등으로 채워져야 한다는 것이다.

건폐율도 용적률처럼 땅의 용도별로 저마다 다르다.

녹지지역은 20% 미만,주거전용지역은 50% 미만,주거지 공업지역은 60% 미만,준주거 상업지역은 70% 미만으로 각각 돼 있다.

또한 건폐율은 용적률과 밀접한 관련이 있다.

건폐율이 높으면 그만큼 건축면적이 넓어져 공간을 활용할 수 있는 여지가 많다.

바닥면적 50평짜리 빌딩을 10층까지 올리는 것보다는 바닥면적 60평짜리를 8층까지로 만든 건물의 가치가 높은 게 일반적인 현상이다.

한마디로 층이 다소 낮더라도 바닥면적이 넓어야 건물의 가치가 올라간다는 얘기다.

김경식 한국경제신문 논설위원 kimks@hankyung.com

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[ 용어풀이 ]

◆용적률(容積率)

대지면적에 대한 건물연건평(延建坪)의 비율이며 건물에 의한 토지이용도를 나타내는 척도다.

영어로는 floor space index라 한다.


◆건폐율

대지면적에 대한 건평의 비율을 말하며 건축밀도를 나타내는 지표다.

건축 대지면적에서 교통용지,녹지용지 등을 뺀 건축용지면적에 대한 것을 순건폐율이라 한다.


◆일반주거지역

도시계획법상의 용도지역 가운데 시민이 일상생활을 할 수 있도록 주택이 밀집한 주거지역을 말한다.

용도지역은 주거 상업 공업 녹지지역으로 구분돼 있으며 주거지역은 다시 전용 일반 준주거지역으로 나뉘어져 있다.

일반주거지역은 세 가지로 구분되며 제1종은 저층 중심의 주거환경이 필요한 지역으로 용적률이 150% 이하(4층 이하 주택 해당)며 제2종은 7층 또는 12층 이하 중층주택 중심의 주거환경이 필요한 지역으로 용적률이 200% 이하다.

제3종은 층수 제한이 없고 도시기반시설이 정비돼 토지를 고도로 이용할 수 있는 중층 고층 주택 중심의 주거환경이 필요한 지역으로 용적률이 250% 이하다.