[2006 재건축ㆍ재개발 시장] 수도권 넘어 지방도 '후끈'

올해 재건축·재개발시장의 확실한 트랜드는 지역·입지에 따른 확실한 차별화로 요약된다.


재건축과 재개발간의 차별화도 극심해질지고,서울·수도권과 지방 대도시간의 시장 차별화도 분명해질 것이다.




우선 재건축의 경우 규제강화와 8.31부동산종합대책 여파로 투자심리가 크게 위축되면서 전국적으로 하향안정세를 보일 것으로 전망된다.


반면 재개발은 상대적으로 활기가 예상된다.


정부가 서울 강북권을 중심으로 전국 대도시의 낙후지역 개발에 관심을 보이고 있기때문이다.


따라서 서울권의 경우 최근 3년간 급등세를 지속해온 강남·과천지역 재건축시장은 찬바람이 예상된다.


그러나 강북권 재개발시장은 뉴타운을 중심으로 활기를 띌 태세다.


지역별로는 그동안 잠잠했던 지방의 재개발·재건축사업이 경쟁적으로 추진되면서 시장확대에 불을 당길 전망이다.


이로써 주택업계의 수주경쟁도 더욱 가열될 것으로 보인다.


서울지역의 경우 재개발이 호조를 보이고,수도권은 수원 인천 광명 등의 재건축이 호조를 보일 것으로 보인다.



투자자들 입장에서는 이같은 트랜드에 따라 움직일 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.


우선 수도권에서는 재건축보다 재개발 쪽으로 눈을 돌리는 게 낭패를 줄일 수 있다.


재건축은 첩첩쌓인 규제로 사업추진이 어려워진 단지가 급증하고 있기때문이다.


반면 재개발은 사업추진속도가 빠르고 입지여건이 좋은 뉴타운 등에 관심을 가져볼 필요가 있다.


하지만 가격에 '거품'이 낀 곳이 많기때문에 신중을 기해야한다고 충고한다.



◆재건축 시장은 '흐림'


서울지역 저밀도 지구의 재건축은 대부분 마무리됐지만 중층 고밀도 지구는 용적률 제한 등으로 재건축 추진이 사실상 '올 스톱' 된 곳이 상당수에 이른다.


개발이익환수제(임대주택 의무건립),소형평형 의무비율 및 후분양제 도입,조합원지분 전매제한,기반시설부담금 적용 등 각종 규제로 재건축을 해도 얻을 수 있는 수익이 크게 낮아졌다.


올해부터 재건축 입주권을 주택으로 간주함에 따라 세금 부담이 늘어난 것도 가격 하락 요인으로 작용할 것이라는 전망도 많다.


김광석 유니에셋 팀장은 "예외 규정이 있긴 하지만 올해에는 다주택자들의 양도세 회피를 위한 재건축 매물이 크게 늘어날 것"으로 내다봤다.


또 정부와 서울시가 재건축 시장이 안정되기 전까지는 층고 및 용적률 완화가 없을 것이라는 강한 의지를 고수하고 있다는 점도 재건축 투자심리를 위축시킬 것으로 보인다.


그러나 서울 재건축 아파트는 대부분 입지가 뛰어난 강남권에서 추진되고 있다는 점에서 급격한 시세 하락은 없을 것으로 예상된다.


사업추진 중단과 재건축 후분양제 등으로 공급물량이 대거 줄어들 것이란 전망도 이 같은 관측을 뒷받침하고 있다.


황용천 해밀컨설팅 사장은 "올해 재건축 아파트 가격은 규제 수위에 따라 등락을 거듭하는 약보합 내지 횡보 장세를 보일 것"이라고 분석했다.



◆재개발은 선별적으로 '맑음'


8·31대책 이후에도 재개발시장에 대한 기대감은 큰 편이다.


일부 인기지역의 경우 매수 문의가 꾸준한 데다 거래도 조금씩 살아나는 모습이다.


이는 재건축과 달리 재개발은 정부와 서울시 등 지자체가 구역지정을 서두르거나 건축 규제를 풀어주는 등 적극적으로 사업 활성화에 나서고 있기 때문이다.


뉴타운 지역 내 용적률 상향(최고 300%)과 건축제한 완화 등을 뼈대로 한 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 만들어져 올해부터 시행되는 것이 대표적인 예다.


함영진 내집마련정보사 팀장은 "시공사 선정 등 인허가 절차에서도 규제가 완화돼 재개발은 개발 및 투자 전망이 밝은 편"이라고 평가했다.


물론 재개발사업이 모두 장밋빛 전망인 것은 아니다.


조합원 간 갈등 등으로 사업이 지연되거나 지지부진한 곳도 상당수다.


그런 만큼 사업지역에 따라서는 불확실성과 리스크를 안고 있어 차별적으로 접근하는 자세가 필요하다.


특히 재건축 입주권 가격처럼 재개발 지분 매매가격에도 거품이 낀 곳이 적지 않다는 것이 전문가들과 현장 중개업소들의 지적이다.


가격이 너무 높아 지금 살 경우 본전도 못 건질 가능성이 높다는 것이다.


왕십리 A공인 관계자는 "상당수 뉴타운의 재개발 지분 가격은 추가분담금을 고려할 경우 이미 조합원 분양가보다 비쌀 정도로 높은 곳이 많다"고 귀띔했다.


분양권을 미리 사두기 위해 재개발 지분을 매입하는 것이지만,사업이 완료돼 입주할 때까지 상당한 시일이 소요되는 만큼 투자자금이 오랫동안 묶일 수 있다는 점도 고려해야 한다.


김광석 유니에셋 팀장은 "재개발이 활성화될 것은 분명하지만 투자 리스크는 여전히 존재한다"면서 "올해 재개발 시장은 사업구역 별로 진행 속도 등에 따라 희비가 엇갈릴 가능성이 높다"고 말했다.


서욱진 기자 venture@hankyung.com