[재건축·재개발 기상도] 수도권 '저평가된 노후단지' 노려라

올 한해 수도권 재건축아파트 시장은 강남발 집값 상승의 영향을 그대로 이어받았다.

과천 주공3단지와 11단지,의왕 내손동 주공1단지 등 거의 재건축이 완료 단계에 이른 아파트를 비롯해 진행속도가 빠른 단지들은 지난 8월까지 가격상승 행진을 지속했다.

그러나 8·31대책 이후 가격이 하락세로 반전됐가가 석달만에 다시 회복세를 보였으나 최근 정부가 재건축 규제완화 불가방침을 선언하자자 내림세를 나타냈다.

전문가들은 내년 시장은 올해보다 휠씬 하락세가 커질 것으로 내다보고 있다.

8·31부동산대책이 마무리되는데다 정부의 재건축 규제가 완화될 기미가 없고 콜금리가 인상이 이어지고 있기때문이다.

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◆단기투자는 당분간 무리

수도권 재건축아파트는 강남권 재건축시장의 움직임을 다소 늦게 이어받는 '후행'성격이 강하다.

이에 따라 최근 한달 전 있었던 강남의 '반짝 상승' 움직임이 수도권 재건축 아파트에도 뒤늦게 일고 있다.

지난주의 경우 서울 강남권 재건축 아파트는 상승세가 둔화되거나 가격이 하락했지만 과천·의왕·광명 등 수도권의 주요 재건축아파트는 도리어 상승세를 보였다.

부동산정보제공업체 스피드뱅크에 따르면 지난 한 주간 경기지역 재건축아파트 가격은 전주보다 0.06% 상승한 것으로 나타났다.

특히 과천에서는 가격이 낮은 매물이 빠르게 사라지면서 부림동 주공8단지 27평형이 한 주새 1000만원 이상 가격이 오르기도 했다.

그러나 이같은 상황이 오래 지속되지는 못할 것으로 보인다.

전문가들은 그동안 투자대상으로 많이 거론됐던 과천 의왕 수원 등의 재건축아파트에 대해 '단기투자할 시점이 지났다'고 판단했다.

김은경 스피드뱅크 팀장은 "어차피 기반시설부담금제 등으로 재건축 사업의 수익성은 이전에 비해 상당부분 악화된 상태"라며 "강남 재건축아파트 가격이 지지부진한다면 수도권 재건축아파트도 오름세를 보이기는 어렵지않겠느냐"고 말했다.

특히 과천은 행정중심복합도시 건설로 인해 직접적인 타격을 받는만큼,단기적으로는 가격 상승요인이 많지 않다는 설명이다.

◆초기단계 '저평가 노후단지'에 장기투자 'OK'

연일 강세를 보이는 주식시장에서는 추격매수 대신 저평가된 주식을 발굴해야 하듯,수도권 재건축 아파트도 '저평가된 노후단지'를 잘 발굴하는 것이 투자수익성을 높일 수 있는 지름길이다.

김규정 부동산114 팀장은 "단기간에 가격이 오른 지역은 단기투자할 매력이 별로 없지만 실수요자 입장에서 아직 사업진척이 많이 되지 않은 노후단지 급매물을 잡아 5년 이상 장기투자한다면 괜찮을 수 있다"며 "광명 부천 중동 등 노후단지는 많은데 아직 사업이 본격화되지 않은 지역으로 눈을 돌릴 필요가 있다"고 조언했다.

성남 용인 판교 등 내년 한 해 '판교발 집값상승' 영향권에 있는 재건축아파트 단지도 눈여겨 볼 만하다.

대부분 재건축사업진행 초기단계여서 가격 상승의 여지가 많기 때문이다.

물론 '싼 맛'보다는 '입지'를 먼저 고려해야 한다는 원칙은 변함없다.

이상은 기자 selee@hankyung.com