앵커> 최근 부동산 투기를막기 위해 제정된관련 법률 등에 대해 헌법소원이 잇따라 제기되고 있습니다. 정부는 무분별한 개발과 투기를 막기 위해 내놓은 규제라고 일축하지만, 시장경제체제하에서 헌법상 보장된 사유재산권을 과도하게 침해하는 것이 아니냐는 주장도 강력하게 맞서고 있습니다. 오늘 부동산 포커스시간에서는 정부가 공익을 위해 제재할 수 있는 선은 과연 어디까지인지, 헌법소원을 제기한 청구자들의 재산권 침해라는 주장은 과연 합당한 것인지 생각해 보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀 위해 김진수 주거환경연합 사무총장 자리했습니다. 앵커1> 최근 인천의 한 재건축조합이 재건축 개발이익 환수제와 관련해 헌법소원을 제기하면서 다시 재건축 규제의 재산권 침해 논란이 불거지고 있는 것 같습니다. 이미 지난 3월 전국 200여개 재건축 조합이 이와 관련된 헌법소원을 제기한 것으로 알고 있는데요. 먼저 그 내용부터 설명해주십시오. 김진수> 1998년 창립 이래 줄곧 바른 재건축 운동을 전개해온 바른재건축실천전국연합은 지난 3월3일 서울, 수도권 약 200여 재건축추진 단지를 중심으로 헌법재판소에 "도시 및 주거환경정비법" 개정안 중 "재건축 임대주택 건설의무"조항(법 제30조의 2)에 대해 헌법소원을 제기했습니다. 이는 지난 2월18일 열렸던 국회공청회에서 여·야 의원 모두 재건축 임대주택 의무건립이 대지에 대한 보상규정 등이 없어 위헌소지가 강하다고 지적했음에도 불구하고 대지지분을 강제로 기부채납하는 방법으로 3월2일 법령이 제정, 공포됨에 따른 것입니다. 앵커2> 재건축 조합원들이 연합해 자신들의 권익을 보장받겠다는 것에 대해 일각에서는 집단 이기주의의 발로가 아닐까 하는 지적도 있는데요. 어떤 측면에서 국가의 재산권 침해라고 주장하고 계시는지요? 김진수> 우선 사유재산권의 심각한 침해를 들 수 있습니다. 우리 헌법(제23조)은 모든 국민의 재산권을 보장하고 있습니다. 물론 공공의 필요에 의해 재산권의 수용, 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다고 규정하고 있습니다. 그런데 "재건축임대주택 의무건립"을 담고 있는 "도시 및 주거환경정비법"의 규정은 재건축 아파트의 일정부분을 실제 공사비에 미치지 못하는 표준건축비만으로, 또 대지지분도 시가에 미치지 못하는 표준지의 공시지가로 지방자치단체 등이 매입할 수 있도록 규정하고 있습니다. 더구나 용적률을 완화 받는 경우에는 그 부분에 해당하는 대지지분을 무상으로 기부채납하도록 하고 있습니다. 이는 사유재산을 무상으로 몰수하는 것과 다르지 않는 것이어서 어떤 기준에 의한다 하더라도 가혹한 것으로 위헌성이 있는 것입니다. 또 한가지 중요한 위헌소지는 "미실현 이익에 대한 환수"라는 것입니다. 정부는 재건축을 하면 무조건 개발이익이 발생한다고 주장합니다. 여기서 정부가 말하는 개발이익이란 용적률의 증가를 의미합니다. 즉, 용적률이 증가했으니 그만큼 개발이익이 발생했다는 것입니다. 그런데 개발이익이란 단순히 용적률의 증가로 발생하는 것이 아닙니다. 재건축은 변수가 많은 사업입니다. 재건축조합원은 현재의 아파트 시가와 조합원 분담금, 금융비용과 시간 등을 투자해서 사업을 추진하게 됩니다. 이렇게 추진하여 사업이 완료된 후 분양 받은 아파트의 시가가 원래의 투자비용을 상회한다는 그 어떤 보장도 없습니다. 이렇게 실현될지 안될지 확실하지도 않은 사항에 대해 단순히 용적률 증가를 기준으로 개발이익이 발생했으니 이를 환수하겠다고 주장하는 것은 모순이라고 생각합니다. 마지막으로, 심지어 사업시행인가가 완료된 사업장에도 10%의 임대주택을 의무건설해야 하기 때문에 서울 수도권의 대부분의 사업장은 설계변경, 정비계획 변경수립, 재건축결의, 관리처분계획 등을 변경해야 하기 때문에 일시적으로 사업이 중단된 상태입니다. 이는 헌법상의 소급입법금지의 원칙을 위배하는 것으로 위헌성이 있습니다. 앵커3> 그렇다면, 실제 정부의 주거환경정비법에 의해 피해를 입었던 사례가 있습니까? 흔히 재건축 조합원이라면, 떼돈을 벌지 않을까, 재건축 심의가 통과된 이후 그야말로 로또 당첨과 같이 돈을 벌 수 있다라고 생각하는게 일반적인 생각들인데요. 현실은 어떻습니까? 김진수> 도시 및 주거환경정비법 제정 논의가 있을 당시만 하더라도 법 취지는 재건축사업이 원활하게 진행될 수 있도록 법과 제도를 정비한다는 차원이었습니다. 그러다가 정부의 정책기조가 변화하기 시작하면서 재건축 규제조항이 대거 삽입되기 시작했습니다. 이렇게 법 제정과정에서부터 혼선을 빚으면서 상당수의 재건축사업이 일시 중단되는 사태가 발생했습니다. 즉, 도시 및 주거환경정비법의 변화에 맞춰 각 시·군의 도시 및 주거환경정비조례가 변화했고, 급격한 용적률 하락과 제도 강화로 인해 사업추진이 중단되는 사례가 속출했습니다. 현재 집값상승의 진원지로, 사실상 재건축 규제책의 타깃이 되고 있는 강남권을 제외한다면, 서울 강북과 수도권 일부지역의 재건축사업은 중단되다시피 한 실정입니다. 서울 강북과 수도권의 몇몇 재건축추진단지들은 갑작스러운 용적률 저하로 사업성이 크게 낮아지면서 조합인가를 앞에 두고 사업이 무산되기도 했습니다. 지금도 서울 강북이나 수도권의 일부 아파트들은 사업성도 낮고, 주민들의 부담능력도 부족해 사실상 재건축사업이 중단 상태에 있습니다. 따라서 "재건축로또"는 극히 일부지역에 국한된 사항입니다. 대개는 금융권에서 융자를 받아 간신히 분담금을 내고 십수년 살아온 낡은 아파트에서 새 아파트로, 10여평의 비좁은 공간에서 20-30평형 조금 나아진 공간으로 입주할 수 있게 되는 것입니다. 앵커4> 실제 헌법소원을 제기하셨다면, 이에 대한 헌법재판소의 반응이 궁금한데요. 꽤 오래 전 헌법소원을 제기하신 것인데… 지금 어떻게 진행되고 있습니까? 그 동안의 진행 상황과 앞으로의 일정에 대해 말씀해주십시오. 김진수> 헌법소원 절차가 이렇게 복잡하고 왜 이리 시간이 걸리는 것인지 모르겠습니다. 현재 정식재판부가 배정되어 심리중인 상태인데, 이 심리가 언제 끝날지는 모르겠습니다만, 정식재판부가 배정되었다는 것에서 알 수 있듯이, "재건축개발이익 환수제" 자체가 위헌성이 있다는 것은 분명합니다. 어쨌든 현재로서는 헌법재판소의 판결을 기다리는 것 외에는 현실적으로 취할 수 있는 방법이 없는 실정입니다. 그래서 재건련에서는 지속적으로 개발이익 환수제에 대한 법률 개정운동과 재건축 재개발사업과 관련해서 미비한 법과 제도를 개선하고, 조합의 투명성과 전문성을 제고할 수 있는 각종 교육프로그램 개발 등을 통해 바른 재건축 재개발사업 환경을 만들어 가는데 계속 노력할 것입니다. 앵커5> 재건축도 공영개발해야 한다는 여론이 비등합니다. 당정협의에서도 이런 내용이 검토되고 있는 것으로 아는데요. 이부분에 대해서는 어떻게 생각하십니까? 김진수> 앞서 위헌성을 언급할 때 말씀드렸습니다만, 사유재산이라고 하더라도 공공의 복리를 위해서는 일정부분 제한될 수 있으며, 따라서 공익을 위해 제한해야 할 부분이 있다는 점에 대해서는 저도 동의합니다. 다만, 제한의 폭이 감내가 가능한 것이냐 그렇지 않고 과도한 것이냐에 대해서는 좀더 세밀한 접근이 필요하다고 생각합니다. 이번 개발이익 환수제 도입과정에서도 그렇고, 지금까지 각종 재건축 규제책이 만들어지는 과정에서도 그랬습니다만, 문제는 정부 스스로가 자신들이 만드는 정책을 무의미한 것으로 만듦으로써 불필요한 저항을 불러오고 있다는 점입니다. 즉, 재건축에 관련된 정책을 만들면서 막상 재건축사업장의 의견은 전혀 반영하지 않습니다. 몇몇 시민단체, 그것도 재건축과 무관한, 재건축에 대한 기본적인 지식조차 없는 시민단체의 의견만 형식적으로 청취한 후 여론이 어떠니 하면서 법과 제도를 만들고 졸속정책을 만들어내고 있는 게 문제입니다. 따라서 차제에 지금과 같은 불완전한 위헌적인 법률 규정을 통하여 재건축조합원들에게만 개발이익을 환수하려고 하지말고 폭리를 취하는 개발사업 전반에 대해 국민적 합의를 통한 "개발이익환수에 관한 법률"의 제정이 필요하다 하겠습니다. 앵커> 네. 하늘이 두 쪽이 나도 부동산 투기를 잡겠다며 초강도의 부동산 대책을 준비하고 있는 노무현 정부. 이에 맞서 헌법이 보장하는 기본적인 권리인 사유재산을 침해해선 안된다는 입장. 쉽게 어느 쪽의 편을 들어 맞다고 얘기하기엔 아직까지 논란의 여지가 남아있는 것 같습니다. 하지만, 무엇보다 중요한 건 일확천금을 노린 투기가 아니라 기본적으로 자신의 삶터를 마련하고, 이를 통해 재테크까지 겸하고자 하는 기본적인 시민들의 바람과 무분별한 규제로 인한 서민들의 피해만은 없어야 할 것 같습니다. 오늘 부동산 포커스 시간에서는 정부가 공익을 위해 제재할 수 있는 선은 과연 어디까지 인지, 헌법소원을 제기한 청구자들의 재산권 침해라는 주장은 과연 합당한 것인지 살펴봤습니다. 김진수 주거환경연합 사무총장과 함께했습니다. 김성진기자 kimsj@wowtv.co.kr