서울 5개 저밀도 아파트지구 개발기본계획이 발표됨에따라 투자수익성에
관심이 모아지고 있다.

서울시는 앞으로 한달동안의 공람을 거쳐 최종안을 확정.고시할 예정이다.

하지만 용적률 건폐율 소평평형 건립비율 등 개발에 대한 골격은 크게
변하지 않을 것으로 보인다.

따라서 수요자들은 이를 바탕으로 수익성을 꼼꼼히 따져본후 투자에
나서는게 바람직하다.

사업추진이 원활하고 대지지분이 넓은 단지가 우선 관심대상이다.

재건축사업이 본격화되더라도 지구별 용적률이 다르고 이주시기도 2~3년
가량 차이가 날 것이기 때문이다.

전문가들은 "올들어 잠실 등 일부 아파트값은 평당 1천만원을 웃돌아
IMF체제 이전수준에 근접한 상태"라며 "이가운데는 가격거품이 낀 아파트가
포함돼 있어 투자에 신중을 기해야 한다"고 지적하고 있다.

<> 투자포인트

5개 저밀도지구 아파트는 43개단지에 1천1백80개동으로 구성돼 있다.

단지별 재건축 일정이 다르고 용적률 소형평형 비율 공공용지 확보면적도
차이가 날 전망이다.

이에따라 투자대상을 고를땐 저밀도지구를 선정한후 투자대상 단지를
고르는게 바람직하다.

특히 이주시기는 지분을 매입하는 사람이 부담해야할 금융비용과 직접
관계가 있어 중요하다.

시공회사가 선정돼 있는 단지, 주민의 재건축 동의율이 높은 곳을 선택하는
게 유리하다.

대지지분을 파악하는 것도 필수사항이다.

일반적으로 기존아파트 용적률이 낮은 곳이 대지지분이 넓다.

같은 평형이라도 지분이 넓은 곳에 투자해야 한다.

대지지분은 등기부등본에서 확인할 수 있다.

현지 부동산중개업소에서 말하는 무상평수를 액면 그대로 믿지 말고 참고만
하는게 바람직하다.

이들이 말하는 무상평수는 아직 확정되지 않은 상태이기 때문에 나중에
조정될 가능성이 높다.

서울시 기본개발계획에따라 지구별로 가구수와 용적률을 정하는 과정에서
다소 낮게 정해질 가능성이 높다는게 전문가들의 지적이다.

큰 평수의 수익률이 반드시 높은 것이 아니라는 점도 염두에 둬야 한다.

큰 평형을 구입하면 나중에 대형평형을 배정받지만 대지지분으로 계산하기
때문에 수익률에 편차가 생길 수 있다.

대지지분이 넓고 사업추진이 원활한 곳을 선택하는게 유리하다는 뜻이다.

마지막으로 같은 값이면 로얄층이나 향이 좋은 아파트 보다는 가격이 낮은
아파트를 고르는게 좋다.

대부분 조합규약은 층과 향에 대한 구분이 없다.

<> 예상수익성 분석

총투자비용을 산출하기위해 필요한 용적률과 무상지분율(대지지분을 토대로
산정)은 이번 서울시 발표내용을 토대로 계산했다.

용적률은 서울시가 밝힌 기본용적률 2백70%에 15%의 인센티브를 합친
2백85%에서 공공시설 용지를 뺀 2백50%로 가정했다.

무상지분율은 대지지분의 1백30%로 책정했고 추가부담금 산출기준인 평당
분양가는 6백50만원, 사업기간은 5년으로 정했다.

<>잠실1단지 =지난 76년 건립된 이 아파트는 8,10,13,15평형으로 구성돼
있다.

대지지분은 8.6~17.3평이고 매매가격은 9천5백만원(8평형)부터 2억1천만원
(15평형)까지 다양하다.

평당 1천2백만원선이다.

8평형을 구입해 33평형 아파트를 배정받을때 들어가는 총비용을 계산해보자.

총비용은 아파트 구입비용에 추가부담금과 금융비용을 합친 금액이다.

8평형의 매매가는 9천5백만원.

무상지분율은 11.18평이므로 추가부담금(나머지 평형은 평당 6백50만원)은
1억4천1백만원.

입주때까지 금융비용은 4천4백만원이다.

따라서 총 투자금액은 2억8천만원이다.

5년후 33평형 아파트에 입주하는데 모두 2억8천만원이 들어가는 셈이다.

이젠 주변아파트 시세와 비교를 통해 예상수익성을 알아보자.

현재 잠실일대 주요 아파트의 33평형 시세는 2억1천만~2억6천만원.

올림픽선수촌아파트와 훼밀리아파트가 2억6천만원으로 가장 높고 미성
2억2천만원, 진주.장미 2억1천만원, 극동 2억원 순이다.

이들 아파트값이 5년동안 변동이 없다고 가정할 경우 새 아파트라는 점을
감안해도 큰 폭의 시세차익은 기대하기 힘들다는 결론이 나온다.

또 물가상승률 등을 고려, 이들 아파트가 향후 5년동안 매년 5%씩 상승한다
고 가정하면 올림픽선수촌과 훼밀리와 비교해 최고 6천만원정도 차익이
발생한다.

5년이후 잠실1단지 아파트값이 어떻게 형성되는가에 따라 투자수익이
결정되겠지만 현재 시점에서의 투자수익성은 크지 않다고 볼 수 있다.

<>구반포 주공 =잠실1단지와 비슷한 방법으로 분석이 가능하다.

22평형(대지지분 17.5평)의 매매가는 2억6천만원, 전세가는 7천만원이다.

금융비용은 5년간 연11%를 적용해 1억4백50만원이다.

추가부담금은 33평형을 배정받을 경우 6천6백50만원, 45평형은
1억7천3백만원이다.

금융비용을 부담하지 않는 조합원의 경우엔 시세차익이 기대되지만 지분을
매입하는 투자자들은 메리트가 다소 떨어진다고 볼 수 있다.

<>도곡 주공 =13평형(대지지분 19.08평)의 매매가는 2억원, 전세가는
3천만원이다.

매매가에서 전세금을 제한 금액을 기준으로 산정한 금융비용은 9천3백80만원
이다.

추가부담금은 33평형의 경우 5천2백95만원, 45평형은 1억7천6백만원이다.

따라서 총투자비는 33평형이 3억4천6백75만원, 45평형이 4억7천만원이다.

<> 전망

현재 시점에서 기존 아파트 시세를 기준으로 할때 저밀도지구 아파트
투자수익성은 그리 높지 않다.

다만 위치가 좋은 곳에 새로 지어지는 아파트라는 점에서 앞으로 "입지
프리미엄"이 붙을 가능성이 있다.

실제로 서울 일급 주거지역에 새로 건립된 아파트들의 시세는 기존 아파트
보다 비싸게 형성되는 게 요즘 추세다.

동부이촌동 32평형의 경우 입지여건과 노후정도에 따라 시세가 최고 4억원
에서부터 2억원까지 다양하다.

잠실 반포 도곡 등 일급지역에 새로 지어지는 아파트는 현재 주변아파트
시세에 비해 한 단계 높은 수준을 유지할 가능성이 크다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 7월 31일자 ).