[부동산 물어보세요] '상가 경매처분시 세입자 보증금은'

문) 7층짜리 상가건물 1층에 세를 얻어 옷가게를 하고 있다.

그런데 지난달 상가가 경매처분되고 건물주는 잠적해 버렸다.

세입자의 점포보증금과 권리금은 보호받을수 있는지, 또 법적대응책은
무엇인지.

< 서울 광진구 노유1동 김덕성씨 >

답) 상가건물은 주택과 달리 임대차보호법의 보호대상이 아니기 때문에
경매처분이 돼도 임차보증금을 돌려받을수 없다.

영업권의 일종인 권리금에 대해서도 현재로선 보호장치가 없다.

이럴 경우 세입자의 전세권설정여부가 중요하다.

전세권이 설정됐다면 경매에 참가해 순위에 따라 배당을 받을수 있다.

전세권에 근거해 직접 경매신청을 할수도 있다.

따라서 상가세입자는 입주하기전에 건물주의 승낙을 받아 전세권설정
등기를 해두는 것이 좋다.

다만 전세권을 설정했더라도 기간(존속기한)을 정하지 않았거나 경매개시
등기 이후 6개월 이내에 기간이 만료될 경우 전세권 말소대상이 되는 점을
유의해야 한다.

전세권설정은 집주인과 함께 그의 인감증명을 가지고 가 법원등기소에서
할수 있다.

전세권이 설정돼 있지 않다면 보증금을 돌려받기 어렵다.

따라서 다른 채권확보방법을 살펴봐야 살펴봐야 한다.

집주인의 다른 재산이 있을 경우 가압류를 하고 손해배상을 청구하거나
소송을 통해 보증금을 돌려받을수 있다.

따라서 잠적한 건물주를 찾고 그의 재산상태를 체크해 봐야 한다.

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( 한 국 경 제 신 문 1998년 9월 16일자 ).