부동산을 구입하는 방법으로 공매나 경매를 활용하는 투자자들이
늘어나고 있다.

공매는 공공기관에서 처리해야하는 물건을 성업공사가 의뢰받아 일반에
매각하는 것이며 경매는 채무관계를 정리하기 위해 채권자가 법원을 통해
매각하는 것이다.

이 가운데 공매 부동산은 기업의 비업무용부동산과 국세등의 체납으로
압류한 부동산을 매각하는 압류부동산 등 두가지가 있다.

성업공사는 공매기일이 확정되면 중앙일간지에 의무적으로 공매공고를
내야한다.

공고에는 공매할 물건의 주소, 면적 등과 함께 최저공매가격,
대금납부기간, 공매일정, 장소 등이 기재된다.

공매에 부쳐진 비업무용부동산은 한번 유찰될때마다 5~10%씩 가격이
하락하며 가격은 최고 50%까지 하락한다.

한번 유찰된 부동산은 다음 공매기일전까지 수의계약으로 매입할수 있다.

또 비업무용부동산은 할부로 대금을 납부하며 낙찰금액의 3분의1만
납부해도 사용이 가능하다.

특히 대금을 완납하지 않아도 다른 사람에게 팔수 있다.

이에비해 경매는 법원에서 시행하는 것으로 채권채무관계를 해결하기
위해 경매신청된 부동산을 법원이 대신 매각해주는 것이다.

경매를 통해 부동산을 낙찰받은후 낙찰자가 잔금을 납부하면 법원의
직권으로 등기촉탁을 하여 소유권을 이전해준다.

하지만 경매는 낙찰받는데 따르는 권리의무관계를 부동산을 사고자하는
사람이 모두 책임져야한다.

경매는 성업공사의 공매와 달리 낙찰후 잔금지급일이 지정되면
잔금지급일에 대금을 완납하여야하며 대금을 완납하기전까지는 부동산을
사용할수없다.

잔금지급일은 낙찰허가가 난후 보통 한달전후로 지정되며 분납없이
전액을 한꺼번에 지급해야한다.

경매에서는 또 한번 유찰될때마다 가격이 20%씩 내려가는 것도 공매와
다른점이다.

간단하게 말해서 공매는 대금의 분할납부가 가능하고 대금을 다 지급하지
않아도 해당 부동산의 사용이나 매각이 가능하지만 가격이 시세와 비슷한
반면 경매는 권리관계를 본인이 알아서 파악해야하는 어려움은 있지만
시세보다 싸게 부동산을 확보할수 있다고 생각하면 된다.

이같은 특징때문에 부동산을 매입할때는 매수자의 처지와 여건에 따라
공매나 경매중 한가지를 선택하는게 유리하다.

공매와 경매가 일반화되고 있으나 중요한 점은 투자성이 있는 부동산을
골라내는 안목이 필요하다는 것이다.

현재의 시세와 비교해서 매입가격이 다소 싸다고해서 성급하게
낙찰받으려 하지말고 매입하고자하는 부동산의 가치가 앞으로 어떻게
변할까를 면밀하게 따져보고 난후에 경매나 공매에 응찰하는게 바람직하다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1997년 9월 24일자).