[부동산투자 ABC] '점포개설'..소비형태/상권예측 우선 조사

새로 점포를 개설할때 가장 중요한 것이 상권판단이다.

해당 상권이 어떻게 변화할까를 제대로 판단하면 장사에 성공할수 있는
반면 잘못 판단하면 실패할 수밖에 없기 때문이다.

점포개설뿐 아니라 단순히 부동산에 투자할때도 상권변화에 따라
투자수익이 크게 달라진다.

상권은 현재의 수요자는 물론 잠재수요자까지 염두에 두고 해당
지역에서의 구매형태가 어떻게 이루어질 것인가를 예측하는 절차를
거쳐야 한다.

이같은 상권예측은 상품을 구입한 적이 있는 수요자를 직접 만나
구입요일 시간 위치 등을 물어보는 방법과 신용판매기록 등을 통해
분석하는 방법, 전화를 이용한 설문조사방법 등이 있다.

일반인들은 전화나 신용판매자료를 이용하는 방법등엔 접근하기
어려우므로 현지 거주 수요자를 대상으로 직접면담하는 방법을 이용하는게
편리하다.

상권을 판단할 경우 점포의 입지에 대해서는 누구나 신경을 많이 쓰지만
실제 소비자들이 그 지역에서 원하는 물건을 사는지의 여부는 별로
중요하게 여기지 않는 경향이 있다.

그러나 상권은 좋은 입지와 구매자의 소비행태가 함께 맞아들어가야
활성화된다는 것을 고려, 소비자들의 소비행태를 반드시 알아야봐 한다.

상권 활성화 정도를 판단하기 위해 상권범위를 조사할때에는 1,2,3차
상권으로 나누어 조사하는게 보통이다.

1차상권은 수요자의 60% 정도를 차지하는 상권으로 걸어서 5백m 이내의
거리와 버스나 승용차로 10분이내의 거리에 있는 상권을 말한다.

2차상권은 상점고객의 20% 정도를 차지하는 상권으로 1차상권의 외곽에
포진한 상권이다.

2차상권은 보통 입점지에서 반경 1천m 범위까지가 포함된다.

그리고 그 나머지가 3차상권이라고 할수 있다.

상권을 판단할때 간과하지 말아야할 내용중의 하나가 상권인구의 증가
여부이다.

상권배후인구가 지속적으로 증가할 가능성이 있는 지역이라야 투자나
점포개설에 성공할수 있다.

또 유사점포나 보조업종이 집중되어 있는가, 구매고객들이 이동하기
좋게 도로나 이동공간이 충분히 확보되어 있는가 등도 염두에 두고 상권을
분석, 계약여부를 결정해야 한다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1997년 7월 9일자).