분양원가를 낮추기 위해서는 분양가를 규제하는 것보다 택지가격을 인하하는 것이 효과적이라는 연구 결과가 나왔다.

손재영 건국대 부동산학과 교수는 20일 한국개발연구원(KDI) 정책포럼에서 '주택공급제도 개선 방안'이란 보고서를 통해 분양가 자율화가 주택의 품질을 향상시켰기 때문에 주변 아파트 가격에 상승 압력을 주지 않았다면 분양가 규제의 정당성이 낮다고 밝혔다.

이 보고서에서 서울의 신규 아파트 가격은 분양가 자율화(1999년) 이전까지는 인근의 비슷한 아파트 가격 수준으로 급격히 떨어졌지만 자율화 이후에는 인근 아파트 대비 장기간 높은 수준을 유지한 것으로 분석됐다. 이는 분양가 자율화 이후 지어진 주택이 기존 주택들과 차별화된 특성을 가지고 있으며 시장도 이를 긍정적으로 평가한 것으로 풀이된다.

실제 기존 아파트 대비 신규 아파트의 평당 매매 가격 비율을 살펴보면 1995년과 1999년 사이에 대략 1.100에서 1.060 이하로 급격히 떨어졌다. 반면 1999년 이후에는 1.130과 1.100 사이를 유지했다.

보고서는 분양 가격이 높아진 것은 오히려 토지가격을 과다하게 지급한 것이 문제였다고 분석했다. 실제 참여 주체별 개발이익 수익률을 보면 주택사업자는 34~39%,분양받는 소비자는 -8.3~13.5% 수준이었지만 토지 소유자는 197.4~477.5%를 기록한 것으로 나타났다. 토지 소유자가 상대적으로 많은 이익을 얻은 셈이다.

게다가 분양가 상한제에서는 감정평가액으로 택지가격을 산정하는데 실거래가격보다 낮게 평가가 이뤄지면서 주택공급이 위축되는 문제가 있다면서 실거래 가격을 폭넓게 인정하는 방향으로 산정 방식이 바뀌어야 한다고 조언했다.

후분양을 강제해야 한다는 일부의 주장에 대해선 주택사업의 금융비용과 사업 리스크가 커져 분양가가 크게 상승하며 중소사업자의 몰락이 예상돼 득보다 실이 많을 것으로 분석됐다.

박신영 기자 nyusos@hankyung.com