한국경제신문과 한국경제TV가 지난 20일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 '수도권 미분양 아파트 투자설명회'를 개최했다. 다음은 설명회에 참석한 장병채 기획재정부 재산세제과 사무관이 '양도소득세 면제 및 감면과 관련한 정부 정책'에 대해 강연한 내용 전문이다.

==지난 2월 12일날 발표된 미분양 아파트 양도소득세 한시 감면 내용과 최근 개정된 양도세 개편 중심으로 말하겠습니다.

미분양 양도세 한시 감면 대상은 서울시를 제외한 지역에 미분양 주택으로 한정됐습니다.미분양으로 인정받는 주택은 11일까지 분양되지 않는 미분양과 12일 이후 새로 신규 분양하는 아파트로 합니다.미분양 주택으로만 하면 ‘깜깜이 분양’을 해서 일부러 미분양을 만들 우려가 있기 때문입니다.그래서 신축주택도 동일한 혜택을 주기로 했습니다.

지난 12일날 정책발표를 했고 의원입법 제출돼서 오늘 아침(20일)에 위원회 상정됐습니다.23일부터 논의를 거쳐서 확정이될 경우 빠르면 2월말 또는 3월초에 법안이 공포됩니다.물론 12일 이후에 구입한 분들은 같은 혜택을 줍니다.올해 12월 말까지 매매계약 분은 혜택을 받습니다.원래 취득이라고 하는 것은 잔금을 내야 인정이 되지만 이번 대책은 부동산 수요진작책이어서 계약서를 쓰고 계약금을 내면 혜택을 주도록 했습니다.매매계약을 취득으로 간주하는 것입니다.물론 양도차익에 대해서는 취득한 이후부터 5년까지 부분에 적용됩니다.매년 증가하고 있는 지방 미분양 주택을 해소하고 건설사 유동성 지원 효과도 같이 노린 대책입니다.

과밀억제권역은 양도차익의 50%에 대해 양도세가 비과세 됩니다.아직 확정된 것은 아닙니다.23일부터 시작되는 국회에서 논의가 되면 공식적으로 확정되는 것입니다.감면률은 그 때 정해집니다.세제혜택은 국내 거주자들에게만 적용이 됩니다.교포들이나 비거주자들은 적용대상이 아닙니다.그리고 개인들에 대해서만 주는 것으로 법안이 올라가 있습니다.

그럼 질문 받도록 하겠습니다.
Q: 서울 동작구 권 모씨= 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과는 어떻게 됩니까?

A: 세법개정을 통해 다주택자 중과세 완화했지만 비사업용 토지에 대해서는 심도있게 논의가 안 됐습니다.가장 시급한 문제인 주택문제부터 해결하자는 생각이 많았고 쓰지 않는 토지에 대해 투기를 억제하기 위해서 였습니다.하지만 작년에 경기가 어려워지면서 말이 나오기는 했습니다.비사업용 토지에 대한 양도소득세 60% 중과와 장기보유특별공제 불인정은 불합리한 의견이 있었습니다.조만간 논의가 될 것입니다.결과를 속단하기 어렵지만 이런 사정들을 여야가 합의해서 반영되면 개선될 수 있습니다.

Q: 서울 서초동 안 모씨= 미분양 주택 양도세 혜택은 실거주만 해당이 됩니까.여러 채를 사도 같은 혜택을 줍니까?

A: 실거주용으로 사지 않은다고 해도 괜찮습니다.꼭 들어가서 살아야 한다는 것은 아닙니다.과밀억제권역에서는 전용면적 149㎡(45평) 이하라는 조건이 붙습니다.주택수와는 상관없이 모두 감세를 받습니다.

Q: 서울 강서구 박 모씨=올해 계약을 하더라도 잔금은 다음 해나 다다음 해에 냅니다.양도소득세 계산 시점은 언제 입니까?

A: 미분양 아파트 가운데는 건설 중인 것도 있고 이미 완공된 것도 있을 텐데 완공여부를 떠나 취득시기는 계약을 하고 최종적으로 잔금을 내는 시점입니다.세제혜택은 잔금을 낸 시점부터 5년동안 주어집니다.이 기간 동안 오른 금액에 대해서 세금을 감면해주겠다는 것이지요.다만 분양권 상태로 매매를 했다면 혜택이 없습니다.

Q: 5년 이상 보유한 경우에는 어떻게 됩니까?

A: 실거래가액을 통해 양도차익을 계산한 뒤 기준시가(공시가격)를 감안해서 계산합니다.만약 보유한 기간동안 기준시가가 2배로 올랐다면 이것을 토대로 잔금청산일부터 5년까지의 가격을 산정합니다.


정리=박종서 기자 cosmos@hankyung.com