1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
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비오톱1등급이 무슨 말?
어느 분야에도 그렇겠지만 부동산(경매) 분야에도 언뜻 들어서는 이해하기 곤란한 용어들이 참 많다. 한 가지 예를 들어보자. 지난 11월 3일 경매가 예정됐었던 서울 종로구 평창동 소재 토지(대지) 경매물건(매각기일이 변경됨)에 대한 세부정보를 살펴보면 주의사항에 '토지이용계획확인서상 비오톱1등급(저촉)토지로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 행위허가를 요하며, 그 밖의 제한사항 등은 관할 행정기관에 확인을 요함'이라는 문구가 기재돼...
2022-04-06 11:19 -
1684억원 경매가액이 580억원까지 떨어진 사연, 제도개선도 필요
종교법인 소유 초대형 규모의 교회에 대한 부동산경매가 진행 중이다. 재단법인 대한예수교장로회 서울노회유지재단이 소유하고 있는 서울 소재 부동산 10건(2018타경53051 참조)으로 이중 교회가 9건, 사택으로 이용되고 있는 단독주택이 1건이다. 이 10건의 부동산은 성동구에 5건, 광진구에 5건 소재해 있으며, 2018년 9월 4일에 경매개시결정 돼 2020년 11월 9일 경매시장에 처음으로 등장한 이후(당시 매각기일이 변경됨) 변경(총 4...
2021-10-07 09:00 -
공유지분경매와 공유물분할경매에서 공유자의 우선매수권 행사
경매물건 중에는 공동으로 소유하고 있는 토지 또는 건물의 일부 지분만 경매로 매각이 되거나 공동으로 소유하고 있는 부동산의 분할을 위해 경매에 부쳐지는 물건들이 상당수 등장한다. 전자를 공유지분경매라 하고, 후자를 공유물분할을 위한 경매라고 하는데 언뜻 보면 같아 보이는 이 둘 사이에는 상당한 차이가 존재한다. 우선 경매의 종류부터가 다르다. 공유지분경매는 실질적 경매절차에 해당하지만 공유물분할을 위한 경매는 실질적 경매의 형식을 빌은 것일 ...
2021-08-11 11:33 -
소액임차인 보증금 범위 확대와 입찰자 주의사항
주택임대차보호법 개정을 통해 지난 5월 11일부터 소액임차인 및 보증금 중 우선변제되는 일정액의 범위가 대폭 상향됐다. 더불어 소액임차인에 해당하는 지역별 권역도 약간의 조정이 이루어졌다. 우선 제1권역인 서울의 경우 소액임차인의 범위가 기존 1억1000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 확대됐고, 보증금 중 우선변제되는 일정액은 3700만원 이하에서 5000만원 이하로 대폭 늘어났다. 제2권역은 수도권과밀억제권역...
2021-06-17 12:08 -
상가건물임대차보호법상 대항력에 관한 규정의 모순과 개정 필요성
세상이 참 어지럽다. 코로나19바이러스가 더욱 기승을 부리고 있고, LH토지투기사태가 터졌고, 혼탁한 서울시장 보궐선거가 치러졌다. 이러한 가운데 정부는 공공주도의 재개발・재건축을 추진하기 위한 선도사업 후보지를 연거푸 선정・발표한데 이어 4월 14일에는 임대차3법의 마지막 퍼즐이라 할 수 있는 주택임대차신고제(전월세신고제)를 입법예고함으로써 오는 6월 1일이면 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신요구권은 지난해 이미 시행...
2021-04-16 12:35
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임차권등기 후 전입한 임차인, 보호받을 수 있을까?
임차인이 임대차기간이 만료된 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하게 되면 당초 취득했던 대항력 및 우선변제권을 잃게 되므로 보증금을 돌려받을 길이 요원해진다. 이러한 문제를 해결하기 위해 도입한 제도가 바로 임차권등기명령에 기한 임차권등기이다. 즉 임차권등기명령에 기해 임차권등기를 마치면 당초의 대항력과 우선변제권이 유지되므로 임차인은 임차권등기가 경료된 후 다른 곳으로 이사를 하더라도 임차주택을 취득한 제3자에게 자신...
2021-03-18 09:00 -
임대차관계에서 오해하고 있는 몇 가지 사실들
부동산을 경매로 취득할 때 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 분석하는 것 이상으로 중요한 분야가 바로 임대차관계에 대한 분석이다. 임대차관계에 있어 핵심은 임차인의 대항요건과 대항력, 확정일자와 우선변제권, 소액임차인과 최우선변제권이지만 이와 관련하여 잘못 알고 있는 내용들이 의외로 많다. 교육이나 상담과정에서 주로 나타나는 임대차관계에 대한 대표적인 오해들을 풀어보기로 하자. 첫째, 임차권등기는 배당요구로 간주된다? 틀린 말은 ...
2020-12-29 13:22 -
혼동(混同)의 법리를 아십니까
혼동(混同)의 사전적 의미는 '서로 다른 사물을 구별하지 못하고 뒤섞어서 보거나 생각한다'는 것이지만 법률적 의미는 완전히 다르다. 법률적 의미로서의 혼동은 채무자가 채권자를 상속하는 것과 같이 채권자의 지위와 채무자의 지위가 동일한 주체(동일인)에 귀속하는 것을 말한다. 이럴 경우 채권을 존속시킬 필요가 없으므로 해당 채권은 소멸시킨다. 다만 이 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 예외적으로 채권이 존재하게 되는데(민법 제507조 참조),...
2020-11-05 08:00 -
재건축 조합원의 지위 승계 여부 판단 시 체크할 사항들
간혹 경매시장에는 아파트나 연립・다세대 및 대지 중에는 재건축이 진행되는 물건들이 등장하곤 한다. 토지와 건물이 함께 나오기도 하고, 건물은 이미 철거된 상태에서 대지만 경매에 부쳐지기도 한다. 이들 물건에 대한 입찰, 즉 매수여부에 대한 판단은 전적으로 조합원 지위가 승계되느냐의 여부에 달려 있다. 재건축이 진행된다고 해서 모든 물건이 조합원 지위가 당연 승계되는 것은 아니기 때문이다. 그렇기 때문에 이런 유형의 물건이 매각되...
2020-10-06 13:01 -
최근의 부동산 규제에 따른 경매시장의 향배는?
한치 앞이 보이지 않는다. 정부가 부동산시장을 규제하는 정책을 내면 낼수록 시장은 보란 듯 활개를 쳤다. 투기수요를 옥죄는 좀 더 강력한 대책이 지난 7월 10일 또 나왔지만 아직까지 시장의 큰 움직임은 없고 대책과 시장 사이에 눈에 보이지 않는 팽팽한 힘겨루기가 한창인 형국이다. 어디로 튈지 예단할 수도 없는 부동산시장이지만 지금까지 나온 대책들의 면면들을 보면 최소한 경매시장에서 만큼은 대책 이후 어떻게 흘러갈지 나름 전망해볼 수 있는 근...
2020-08-18 16:54
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매각불허가사유, 이현령비현령인가?
경매낙찰 후 낙찰자가 경매함정에 빠졌다고 여겼을 때 취할 수 있는 유일한 탈출구는 바로 매각불허가를 신청하는 일이다. 매각불허가신청은 매수인 입장에서 매각 후 7일 내에 최고가매수인으로 선정됐지만 최고가매수인으로서의 지위를 철회해달라는 취지의 신청을 법원에 구하는 절차이다. 매각불허가신청은 주로 매수인이 하는 경우가 많지만 그렇다고 매각불허가신청이 매수인의 전유물은 아니다. 매각불허가신청은 매수인뿐만 아니라 채권자, 채무자, 소유자 등 해당 ...
2020-06-29 12:44 -
십년감수일까, 신의한수일까?
경매부동산에 입찰하여 최고가매수인으로 선정됐는데 단독입찰인데다 수억원에 달하는 임차인의 보증금을 떠안게 됐을 때 최고가매수인의 심정은 어떨까? 게다가 매각불허가신청을 하고 싶은데도 그 매각불허가사유가 마땅치 않을 때는? 이런 최악의 상황에서 구사일생한 매수인이 있어 그 사례를 소개해본다. 지난해 8월 5일 서울동부지방법원에서는 성동구 마장동에 소재한 세림아파트 1동 501호에 대한 경매가 진행됐다. 전용면적 72.84㎡(22.03평, 27평...
2020-04-28 10:39 -
입찰법정, 체질개선이 절실하다
최근 경매입찰 차 또는 참관 차 입찰법정에 들러본 사람이라면 누구나 느꼈을 법한 일이 한두 가지가 아닐 것이다. 우선은 지난해 하반기까지만 해도 썰렁했던 입찰법정이 올해 들어서부터 많은 사람들로 붐비기 시작했고, 둘째는 경매진행물건이 여전히 부족하고, 셋째는 입찰 마감 후 개찰 진행과정이 전혀 매끄럽지 않을 뿐만 아니라 진행이 너무 더디다는 것이다. 사람들이 붐볐다고 곧 입찰자들이 많았다고 단정해서는 안 된다. 더욱이 연초 기지개를 켜기 시...
2020-02-25 12:29 -
중고자동차, 법원경매로 도전해보세요
전국 각 지방법원 입찰법정에서 진행되는 경매대상에는 부동산 외에 자동차도 있다는 것을 얼마나 알고 있을까? 아마도 법원경매에 관심이 있어 경매물건정보를 살펴봤거나 입찰에 참여한 경험이 있는 사람들 외에는 자동차가 부동산과 마찬가지로 같은 날 같은 시간에 같은 법원에서 동시에 입찰이 실시된다는 것을 아는 사람은 별로 없을 것이다. 법원경매의 주된 대상은 부동산이지만 부동산처럼 등기 또는 등록의 대상이 되는 수목을 비롯하여 자동차, 중기, 선박...
2019-12-31 09:00 -
공공의 적, 가장임차인 판별과 명도 주도권 잡기
경매물건을 선정하고 조사하고 입찰하고 명도하는 일련의 과정에서 가장 어렵다고 할 수 있는 부분이 바로 명도과정, 즉 소유자나 임차인 기타 점유자로부터 열쇠(key)를 넘겨받는 과정이라 할 수 있다. 경매업무를 하다보면 이러한 어려운 과정을 악이용(?)하여 임차인이 아니면서 임차인으로 권리신고를 하거나 낙찰자에게 아예 대놓고 소액보증금 최우선변제를 받지 못한 대가로의 일정한 보상을 요구하는 경우가 부지기수다. 낙찰자로서는 여간 까다로운 대상이...
2019-09-26 16:40
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입찰에도 자격제한이 있음을 아시나요?
7월 16일(화) 수원지방법원 경매법정에서는 이날 가장 많은 입찰경쟁(13명)을 보였던 수입자동차 아우디 Q5 2.0 TDI Quattro 입찰에서 두 가지의 입찰실수가 한꺼번에 나왔다. 하나는 어느 중고자동차매매상사가 대리인을 앞세워 최고매수가격을 써냈지만 첨부된 인감증명서와 법인등기사항증명서를 원본이 아니라 사본으로 제출해 입찰이 무효로 처리됐다. 덕분에 2등 입찰자가 최고가매수인으로 선정되는 행운(?)을 누렸다. 둘째는 본건 자동차경매...
2019-07-18 08:50 -
입찰이 무효로 되는 사유만은 피하자
주택시장이 갈피를 못 잡고 있다. 정부의 대출규제로 중복투자가 어려워지고 수요가 줄어든 탓에 주택시장이 하락세를 보이는가싶더니 곳곳에서 바닥을 찍었다는 소식들이 예사롭지 않게 들려온다. 주택시장이 곡예를 거듭함에 따라 투자자들의 피로도가 심해졌을까? 일반 매물에 촉각을 곤두세우기보다는 정보접근성이 보다 더 용이한 경매시장에 눈을 돌리는 투자자들이 더 많아졌다. 때맞춰 경매물건도 늘어나는 추세라 투자자들이 경매물건을 선택하는 폭이 넓어졌지만 그...
2019-07-09 15:58 -
대출규제가 바꿔놓은 경매시장 신풍속도
지난 2주간 입찰법정에 들렀던 횟수는 수원지방법원 3회, 인천지방법원 1회, 서울중앙지방법원 2회 등 총 6회. 때론 직접 입찰을 위해, 때론 취재 및 자문을 위해 들렀던 그 6회 동안 3곳의 입찰법정에서 보여주는 모습은 대동소이했다. 우선 입찰자들이 상당 폭 감소했다. 지난해 9.13대책 이후 부동산시장이 냉각기에 접어들면서 경매시장에서도 입찰자들이 빠져나간 듯 썰렁했다. 법정 내 마련된 좌석이 만석이어도 입찰자보다는 입찰자 동행인, 경매업...
2019-05-23 10:28 -
허수(虛數)에 주의하라
숫자는 경매물건에 입찰하고자 하는 투자자들에게 있어 매우 민감한 사항 중 하나이다. 특히 입찰가액을 써내는 시점에 도달할 때쯤이면 숫자에 대한 민감도는 최고조에 이르게 된다. 입찰가는 단지 입찰가액란에 숫자를 기재한다는 의미뿐만 아니라 당락을 결정하고 입찰자 본인을 비롯하여 입찰자 모두가 수긍할 만한 적정한 입찰가에 낙찰이 됐는지에 대한 사후 평가도 자못 신경이 쓰이지 않을 수가 없다. 그렇기 때문에 예상 입찰가를 분석하면서 인용하는 낙찰가율...
2019-03-06 14:00 -
올해 경매시장이 기대되는 이유
지난해 경매투자 시 봉착하게 된 어려움을 꼽자면 첫째는 투자할 물건이 없었다는 것이고, 둘째는 경쟁이 치열하고 낙찰가율이 높아 낙찰받기가 어려웠다는 것이다. 사실 경매투자자들은 지난해 투자물건 발굴하기에 유난히 어려움을 겪었다. 경매물건이 사상 최저라 할 만큼 감소했기 때문이다. 2017년에 진행된 전국 경매물건은 총 13만9100건으로 사상 최저수준에 도달했는데도 지난해에는 13만8500건으로 이보다 더 줄었다. 특히 같은 기간 수도권은 ...
2019-01-31 09:00