[경매로 세상얻기] 임대차관계에서 오해하고 있는 몇 가지 사실들

한경닷컴 더 라이피스트

부동산을 경매로 취득할 때 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 분석하는 것 이상으로 중요한 분야가 바로 임대차관계에 대한 분석이다.

임대차관계에 있어 핵심은 임차인의 대항요건과 대항력, 확정일자와 우선변제권, 소액임차인과 최우선변제권이지만 이와 관련하여 잘못 알고 있는 내용들이 의외로 많다. 교육이나 상담과정에서 주로 나타나는 임대차관계에 대한 대표적인 오해들을 풀어보기로 하자.

첫째, 임차권등기는 배당요구로 간주된다? 틀린 말은 아니다. 임차인은 경매물건의 매각대금에서 보증금을 배당받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다. 그러나 임차권등기명령에 기해 임차권등기를 한 경우에는 배당요구를 한 것으로 간주되므로 별도로 배당요구를 할 필요가 없다.

다만 여기서 한 가지 주의할 것은 그 임차권등기가 경매개시결정등기 이전에 이루어져야 한다는 것이다. 경매개시결정등기 이후에 임차권등기가 이루어진 경우에는 배당요구로 볼 수 없기 때문에 임차인은 배당요구종기 이내에 별도의 배당요구를 해야 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있다.

둘째, 임대차계약서에 받는 확정일자를 받으면 만사형통이라고 생각하는 사람들이 많다. 즉, 확정일자를 대항력과 같은 것으로 생각하는 사람들이 많으나 그렇지 않다. 확정일자는 임대차계약이 존재한다는 증거로서의 효력과 임차인에게 근저당, 전세권과 같은 우선변제순위를 부여해주기 위한 효력이지 확정일자를 받았다고 해서 대항력이 있다고 생각하면 큰 착각이다.

또한 확정일자의 효력은 확정일자 독립적으로 발생하지는 않는다. 즉 확정일자을 받은 임차인에게 우선변제권이 있기 위해서는 대항요건이 구비되었음을 전제로 한다. 따라서 임대차계약서에 확정일자를 먼저 받고 나중에 대항요건(주민등록+점유)을 갖춘 경우에는 대항요건을 갖춘 다음날 ‘0’시부터 우선변제적 효력이 발생한다. 반대로 대항요건을 먼저 구비하고 나중에 확정일자를 받았다면 확정일자를 받은 날 우선변제적 효력이 발생함에 주의해야 한다.

셋째, 법인명의의 주택임대차는 보호받지 못한다? 당초 법인명의의 주택임대차는 보호받지 못했으나 주택임대차보호법 개정으로 일정한 중소기업법인이 임대차계약을 체결하고 그 직원이 대항요건을 갖춘 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있게 됐다. 따라서 법인명의의 임대차가 존재할 경우 주택임대차보호법 적용 대상이 아니라 무턱대고 입찰에 임했다가 낭패를 볼 수도 있다.


넷째, 임차인은 배당요구만 하면 무조건 보증금 전액을 배당받는다? 전혀 그렇지 않다. 배당요구한 임차인이라고 하더라도 그 임차인이 언제 대항요건을 갖췄는지, 배당요구를 법원이 정한 배당요구종기 내에 했는지, 확정일자는 받았는지, 다른 권리관계와의 배당순위에서 어느 위치에 있는지 등 여러 가지 요건을 따져서 배당을 하기 때문에 보증금에 대한 전액 배당, 일부 배당, 전액 미배당 등으로 나타나기 마련이다.

소액임차인 역시 마찬가지다. 소액임차인의 경우 위와 같은 요건을 따져서 보증금 중 일정액을 다른 권리보다 앞서 우선변제되지만 그 경우에도 대항요건을 경매개시결정등기 전에 갖췄는지, 배당할 주택가액이 소액임차인에게 배당할 일정액의 1/2범위 내에서만 배당을 한다든지 하는 그런 제한이 있음을 염두에 둘 일이다.

다섯째, 상가건물 임차인의 경우 상가건물임대차보호법의 적용범위를 초과하는 보증금은 전혀 신경 쓸 필요가 없다? 이 역시 그렇지 않다. 상가건물임대차보호법이 개정되기 전에는 임대차보호법의 보증금 보호범위를 초과하는 임차인의 경우 임대차보호법이 적용되지 않았기 때문에 대항력이나 우선변제권 등을 행사할 수 없었으나 법 개정으로 현재는 임대차보호법의 보증금 보호범위를 초과하는 임차인이라 하더라도 대항력을 인정하고 있기 때문에 그 임차인이 대항력이 있다면 매수인이 임차인의 미배당 보증금 전부 또는 일부를 인수해야 하므로 주의를 요하는 사항이다.

더불어 한 가지가 더 있다. 대항요건만 갖추면 대항력이 발생한다고 여기는 사람들 역시 많다는 것이다. 일반매매에서야 그렇지만 임대차 대상물건이 경매가 진행되는 경우에는 얘기가 전혀 달라진다.

즉, 일반매매에서는 대항요건을 갖추면 다음날 ‘0’시부터 대항력이 발생해 임대차주택이 제3자에게 매매되더라도 임대차계약에 존재하는 임대차기간, 보증금을 매수인에게 대항할 수 있고 임대차기간이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못했을 때에는 보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있는 권리가 있다.

그러나 경매물건의 경우에는 임차인이 말소기준권리(근저당, 가압류 등)라고 하는 권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 경우에 한하여 매수인(낙찰자)에게 자신이 매각대금(낙찰대금)으로부터 배당받지 못한 보증금의 전부 또는 일부를 주장할 수 있을 뿐이다.

예컨대, 임차인이 금융기관이나 개인이 설정한 근저당(또는 가압류 등 말소기준권리)보다 나중에 대항요건을 갖췄다면 임대차기간이 남아도, 임차인이 전부 또는 일부 보증금을 낙찰대금에서 배당을 받지 못해도 낙찰자에게 임대차기간의 존속이나 보증금 반환을 주장할 수 없게 된다. 임대차계약에 있어 임차인이 상당히 주의해야 할 부분 중 하나이다.


㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자
☎02)2055-2323





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