2년 거주했는데 리셋 된다고?…최종1주택 피하는 방법

▷이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 이번 시간엔 1가구 1주택 비과세 규정 중에서 2021년부터 도입된 최종1주택 규정에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

이 최종1주택 규정이란 건 다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 1주택만 남게되면 그 1주택이 된 날부터 보유기간 2년을 새로 기산한다는 규정인데요.

자 그러면 한 번 사례를 보면서 어떻게 양도세가 계산되는지 이해를 돕도록 하겠습니다. 자 저는 2주택자입니다. 강남의 1주택은 2000년에 취득했고, 취득하자마자 실거주를 하고 있습니다. 그리고 5억원에 샀는데 지금 시세는 20억이 됐습니다. 15억의 차익이 생긴 거죠. 그리고 또 하나의 주택은 2010년에 대전에 있는 주택을 취득했는데요. 이 주택은 5억에 사서 5억5000만원이 됐습니다. 5000만원의 차익이 난 거죠. 자 이렇게 2주택을 갖고 있는데 제가 이 주택을 올해 두 채 다 팔고 싶은 거예요. 그러면 어떻게 팔아야 할까요.

우선 양도세를 조금이라도 공부해보신 분들은 양도차익이 적은 주택부터 팔아야 한다는 건 알고 계실 거예요. 왜냐면 양도차익이 큰 강남에 있는 집을 먼저 팔았다간 조정대상지역의 다주택자이기 때문에 양도소득세 중과세가 적용되기 때문이에요. 그리고 비과세도 되지 않겠죠.

그래서 대전에 있는 집을 먼저 팔았다고 생각해보겠습니다. 그럼 물론 5000만원의 양도차익에 대해서 양도세를 내야 돼요.

그리고 나서 강남에 남은 이 1주택을 판다고 생각해보겠습니다. 그럼 1가구 1주택자이니까 비과세가 될까요. 아닙니다. 비과세가 되지 않습니다.

왜냐면 올해 1월 1일부턴 다주택자가 기존주택을 모두 양도하고 한 채만 남게 되면 그 한 채가 남은 날부터 2년의 보유기간을 다시 산정하게 돼 있습니다. 그럼 이 강남주택은 대전주택을 팔고 나서 2년이 지나야 그때부터 다시 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있는 거예요.

자 그러면 이제 고민이 되실 거예요. 2년을 기다렸다가 강남 집을 팔아야 되냐, 아니면 그냥 1주택 상태에서 비과세를 못 받는데 팔아야 되냐, 라는 고민을 하실 수 있어요. 이런 경우에 1가구 1주택 비과세를 못 받더라도 1주택자는 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 그래서 그냥 2년 내에 1가구 1주택으로 장기보유특별공제만 받고 팔 것이냐, 아니면 2년을 기다렸다가 비과세와 장기보유특별공제까지 같이 받으며 팔 것이냐를 결정해야 하는데요.

먼저 대전에 있는 주택을 팔고 나서 1가구 1주택이 된 이후에 2년을 추가로 보유하고 비과세를 받으면서 파는 경우를 계산해보겠습니다.

이 강남주택은 5억에 사서 지금 20억이 됐다고 했죠. 그럼 전체 양도차익은 15억원이 됩니다. 그런데 비과세를 받는 경우는 9억원 이하의 양도차익은 비과세가 되고 9억원 초과 부분만 양도세가 과세됩니다. 그래서 9억원 초과 부분에 대한 양도차익을 구하면 8억2500만원이 됩니다.

계산은 전체 양도차익 15억 곱하기, 내가 파는 가격인 20억분의 9억원을 넘는 11억. 15억 곱하기 20분의 11. 이렇게 하면 8억2500만원이 계산되니다. 이 금액에 대해선 비과세가 되더라도 양도세를 내야 하는데요.

10년 이상 거주, 보유했기 때문에 80%의 장기보유특별공제를 적용받겠죠. 그럼 장기보유특별공제가 6억6000만원이 차감됩니다. 그렇게 빼고 나면 양도소득금액은 1억6500만원이 남고요. 여기에서 250만원 기본공제를 차감하고 양도세율을 적용하게 되면 양도세는 4235만원이 나옵니다. 여기에 지방소득세 10%가 추가되겠죠. 그래서 423만5000원을 더하면 총 내야하는 세금은 4658만5000원이 됩니다.

비과세를 못 받고 대전주택을 판 지 2년 이내에 강남 집을 팔더라도 장기보유특별공제는 1가구 1주택이기 때문에 80%까지 최대 적용받을 수 있다고 말씀드렸어요. 그러면 올해 바로 팔았을 때 양도세를 계산해보겠습니다.

비과세가 되지 않는다면 양도차익 15억이 전체가 과세 대상이 됩니다. 그런데 여기에 80%까지 장기보유특별공제를 해주기 때문에 장기보유특별공제가 무려 12억원이 적용됩니다. 그래서 양도소득금액은 12억을 차감한 3억원이 되고요. 여기에 양도세율을 적용하면 9365만원. 여기에 10% 지방소득세까지 더하면 총 부담세액은 1억301만5000원이 됩니다.

그래서 이 최종1주택 보유기간 규정 때문에 비과세를 못 받더라도 장기보유특별공제는 최대 80%까지 받을 수 있으니까 차선책으로 생각을 해두시면 좋을 것 같습니다.

자 그런데 나는 무조건 비과세를 받아야겠다, 라고 생각하는 분들을 위해서 어떻게 하면 최종1주택 규정을 적용받지 않고 비과세를 받을 수 있을지에 대해서 한 번 알려드리도록 하겠습니다.

최종1주택을 적용받지 않고 비과세를 받기 위해선 최근에 나온 유권해석을 통해서 조금 기본적인 사항을 이해해야 합니다. 2021년 3월 24일 나온 유권해석인데요. 3주택을 보유하던 가구가 1주택을 양도했는데 과세됐습니다. 그럼 남은 2주택이 있겠죠. 그 2주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택을 양도하는 경우엔 이런 비과세 보유기간 기산일이 당해주택 취득일부터다, 즉 최종1주택 규정을 적용하지 않는다, 라는 유권해석입니다.

조금 어려운 내용인데요. 아까 사례로 돌아가서 강남 1주택, 대전 1주택자가 비과세를 받기 위한 최종1주택 규정 적용을 어떻게 생각해야 할지 다시 한 번 보겠습니다. 우리가 강남 1주택, 대전 1주택자가 대전주택을 팔고 나면 그 집을 팔고 난 다음부터 보유기간 2년을 다시 산정한다고 말씀드렸어요. 그런데 이건 1주택이 됐기 때문에 최종1주택 규정이 적용되는 거죠.

그래서 이 규정을 적용받지 않기 위해선 1주택이 되지 않으면 돼요. 한 마디로 새로운 주택을 취득해서 3주택이 된 이후에, 그 다음 대전주택을 팔면 3주택이었다가 한 채를 팔아서 2주택이 되는 거죠. 그리고 그 남은 2주택이 일시적 2주택 관계가 있다, 라고 하면 강남주택을 팔 때 최종1주택 규정을 적용받지 않고 비과세를 받을 수 있습니다.

한 번 사례를 들어서 설명을 드리겠습니다. 신규주택을 하나 추가로 취득합니다. 이 신규주택을 취득하고 2021년 6월 1일 대전주택을 팔았다고 생각해볼게요. 대전주택은 당연히 과세가 되겠죠. 그것도 조정대상지역이기 때문에 중과세가 될 겁니다. 하지만 양도차익이 5000만원으로 강남주택보다 훨씬 작기 때문에 이걸 중과세 받고라도 먼저 파시게 되는 거예요.

자 그리고 나면 이제 강남주택과 새로 산 신규주택이 남았죠. 이 강남주택과 신규주택 사이에선 일시적 2주택 관계가 성립합니다. 그래서 이 신규주택을 산 지 3년 내에 종전주택을 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 물론 이 신규주택이 조정대상지역이라면 1년 내에 종전주택을 팔고 이 신규주택으로 전입까지 해야겠죠. 하지만 어쨌든 이 강남주택에 대해서 비과세를 받을 때 최종1주택 규정을 적용 안 받을 수 있다는 게 중요한 겁니다.

그래서 이렇게 신규주택을 취득하고 3주택이 된 이후에 한 채를 팔아서 일시적 2주택이 되면 최종1주택 규정을 적용받지 않고 최초 취득시점부터 보유기간을 산정한다는 점 여러분들이 기억을 하시면 좋을 것 같고요.

자 그런데 조금 더 팁을 드리자면, 이 신규주택을 취득할 때 어떤 주택을 사는 게 좋을까요. 우선 이 신규주택을 조정대상지역에서 사게 되면 강남 집을 1년 내에 팔고 이 신규주택에 전입까지 해야 돼요. 그래서 이 신규주택을 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역에서 취득하는 게 훨씬 유리합니다. 그럼 3년 내에만 강남을 팔고 신규주택에 전입은 안 해도 비과세를 받을 수 있으니까요.

그리고 이 신규주택을 새로 사는데 다주택자 상태에서 사는 거잖아요. 그래서 이 신규주택을 취득할 때 취득세는 12%를 내야 합니다. 강남주택을 비과세 받기 위해서 새집을 사는데 그 집에 대한 취득세를 12%나 낸다, 상당히 부담되겠죠. 그럴 땐 이 신규주택은 공시가격이 1억원 이하인 주택을 사면 다주택자라도 취득세가 1.1%만 나오게 되거든요. 전용면적 85㎡를 초과해도 1.3%만 내면 됩니다. 그래서 취득세를 고려할 때는 공시가격 1억원 이하의 주택을 사는 게 유리하다, 라고 생각되고요.

마지막으로 팁을 하나 더 드리면요. 신규주택을 사서 3주택자가 되면 아무래도 종전에 대전에 있는 집을 팔 땐 양도세 중과세율이 올라가겠죠. 그냥 2주택만 있다가 팔았을 땐 지금 20% 중과세가 될 텐데, 신규주택을 하나 더 사면 30% 중과세가 돼요.

그런데 나는 이것도 싫다, 라고 하는 분들은 이 신규주택을 취득할 때 수도권 외, 그리고 광역시 외 지역의 기준시가 3억원 이하의 주택을 사면 대전주택을 팔 때 중과세율이 올라가지 않습니다. 수도권, 광역시 외 지역의 기준시가 3억원 이하의 주택은 나의 다른 주택을 팔 때 양도세 중과세에서, 주택수에서 제외해주기 때문에 그렇습니다. 그래서 이 대전에 있는 집을 팔 때 2주택에 해당하는 중과세 20%를 적용받고 양도할 수 있습니다.

오늘은 양도세 1가구 1주택 비과세 규정, 그 중에서도 최종1주택 규정과 관련된 내용들을 살펴봤는데요. 다음 시간에도 양도세와 관련된, 조금 더 심화되고 중요한 문제들을 다뤄보도록 하겠습니다. 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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