정부가 부동산 가격을 잡기 위해 토지공개념 도입을 검토하겠다고 예고하고 있는 가운데 국토연구원이 개발부담금 제도를 대폭 강화하는 방안을 제시해 관심을 모으고 있다. 국토연구원은 개발부담금 부과대상을 행정수도 등 신도시 개발 예정지와 택지개발지구는 물론이고 아파트 재건축에까지 확대하고,부과기준도 공시지가에서 시가로 전환하는 방안을 제시하고 있다. 이처럼 국토연구원이 현재 수도권 지역의 토지지목 변경에 한해 부과하고 있는 개발부담금 제도를 대폭 강화해야 한다고 주장하고 있는 것은 부동산 투기근절을 위해서는 개발이익의 환수가 불가피하다는 인식에서 비롯되고 있다. 대규모 택지개발 등을 통해 엄청난 개발이익이 발생하고 있는데도 환수율이 고작 4.4%에 불과해 이를 방치하고는 부동산 투기를 막을 수 없다는 것이다. 물론 국토연구원의 주장대로 개발이익을 제대로 환수할 수 있다면 부동산 투기 근절에는 크게 도움이 될 것이 분명하다. 특히 행정수도 건설이나 택지개발 등 대규모 개발사업이 있을 때마다 부동산 투기가 횡행해 왔다는 점에서 개발이익 환수야말로 부동산 투기 근절을 위한 근본적인 처방이라 할 수 있다. 그러나 문제는 미실현 이익이라 할 수 있는 개발이익을 환수하는 일이 말처럼 쉽지 않다는데 있다. 매매를 통해 이익을 챙긴 것도 아닌데 거액의 부담금을 내라고 한다면 조세저항이 불가피할 것이고 부과대상을 어디까지로 할 것이냐를 두고 형평성 논란도 꼬리를 물고 제기될 수 있다. 특히 아파트 재건축에 개발부담금을 부과하는 것은 집값 안정에는 크게 기여할 것이 분명하나 실제 시행과정에서 생길 수 있는 부작용이 너무나 클 것으로 보인다. 당장 재개발 이익을 기대하고 터무니 없이 높은 가격에 주택을 매입한 조합원들의 거센 반발이 예상되는데다 실제 거주자들 입장에서도 재건축을 추진할 실익이 없어 재건축 자체가 무산되는 경우가 비일비재할 게 분명하다. 여기다가 이미 재건축을 끝낸 단지는 물론이고 값이 덩달아 오른 인근 단지와의 형평성 문제도 결코 간과할 수 없는 문제다. 따라서 개발부담금 부과범위를 확대하되 개발이익을 한꺼번에 환수하기 보다는 단계적으로 환수하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다. 개발단계에서는 간주 취득세를 부과하고,보유단계에서는 재산세를 무겁게 물리는 한편 매매단계에서는 투기지역 여부와 상관없이 양도세를 시가기준으로 부과하는 방안이 그 예가 될 것이다.