"서울 입주 단 4천 가구 뿐…올해도 5% 오른다" [2026 부동산 전망]

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<앵커>
이재명 정부가 출범한 첫 해였던 지난해 고강도 규제들을 쏟아냈습니다. 사실상 동원할 수 있는 모든 방법들을 내놨지만, 서울 아파트값은 19년 만에 가장 큰 폭으로 올랐습니다.

올해는 더 심각해진 '공급 절벽'에다, 전월세 가격도 크게 오를 것이란 전망이 나오고 있습니다. 새해를 맞아 한국경제TV가 부동산 전문가 9명에게 물었습니다.

건설사회부 신재근 기자와 알아보겠습니다. 신 기자, 지난해 서울 아파트값이 엄청나게 올랐는데, 전문가들이 보는 올해 집값 전망은 어떻습니까?

<기자>
부동산 전문가 9명의 의견을 들어봤는데요. 모두가 올해 서울 아파트 가격이 오를 것이라고 답했습니다.

특히 구체적인 수치를 제시하지 않은 1명을 제외한 8명이 연 5% 안팎 상승할 거로 내다봤습니다. 서울 아파트 평균 매매가격이 15억 원 수준인 걸 감안하면 1억 원 가까이 오를 거로 본 겁니다.

수도권도 전문가 9명 모두 집값 상승을 예측했습니다. 다만 오름 폭은 지역별로 차이가 클 거라고 얘기하는데요.

경기 과천과 분당 등 핵심 지역은 서울과 유사한 수준의 상승률이, 외곽 지역은 1% 정도 오를 것으로 전문가들은 보고 있습니다.

한 전문가는 "정비구역으로 지정된 1기 신도시의 경우 기대감에 최대 10%까지 오를 수 있다"고 말하기도 했습니다.

<앵커>
그동안 지방은 미분양이 쌓이며 집값이 조정받았는데, 올해는 분위기가 조금 다를 것으로 전망되죠?

<기자>
지방은 부산과 대구 같은 광역시를 중심으로 소폭 오를 걸로 보입니다.

신규 입주량이 줄어 최근 전세 가격이 18주 연속 오르는 등 전셋값 상승이 매매가 상승으로 이어질 것으로 예상된다는 이유에서입니다.

하지만 집값이 서울·수도권만큼 반등하기엔 다소 무리가 있다는 지적이 많은데요.

무엇보다 산업·인프라 경쟁력이 약해져 인구가 유출되면서 집을 사려는 수요가 강하지 않기 때문입니다.

이에 전문가들은 취득세나 양도세 완화 등 세제 혜택을 통해 서울과 수도권으로 쏠린 수요를 지방으로 분산하는 정책이 필요하다고 입을 모읍니다.

<앵커>
정부가 네 번째 부동산 대책을 예고한 상황인데요.

작년에도 세 차례나 대책이 나왔는데, 집값이 잡힐 기미가 안 보이는 이유가 뭔가요?

<기자>
서울에 집을 사고 싶어하는 사람은 많은 반면 입주 물량은 턱없이 부족하기 때문입니다.

특히 올해 본격적으로 공급 절벽이 나타날 것으로 예상되는데요.

서울의 경우 1천 세대 이상 대단지가 단 4곳이고, 올해 입주 물량이 4천 세대에 불과합니다. 지난해 입주 물량의 10분의 1 수준입니다.

문제는 내년에도 비슷한 상황이 이어질 가능성이 높습니다.

시중에 풀린 유동자금이 풍부하고, 똘똘한 한 채 열풍이 가라앉지 않은 상황에서 공급 불안은 집값 상승을 부채질하는 꼴이 되고 있습니다.

이런 맥락에서 이재명 대통령은 서울 집값을 두고 "대책이 없다"며 답답함을 토로하기도 했습니다.

<앵커>
이런 가운데 전세 구하기도 쉽지 않습니다. 전세 대란이 당분간 계속된다고 봐야겠죠?

<기자>
신축 입주물량이 줄어들면 전세물량도 부족할 수밖에 없습니다.

흔히 입주장이 열리면 전셋값이 떨어지는 것도 이 때문입니다.

전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 금지되고, 대출 규제로 세입자 전세 대출이 제한되면서 전세난으로 이어지고 있습니다.

전세를 월세로 돌리는 집주인들이 많아지면서 전세의 월세화 현상도 나타나고 있습니다.

지난해 전세에서 월세로 전환해 임대차 계약을 갱신한 건수는 최근 5년 사이 가장 많았습니다.

전문가들은 올 봄 이사철과 맞물려서 전세 대란은 물론 전셋값이 더 오를 것으로 보고 있습니다.

<앵커>
집값이 잡히려면 사람들이 선호하는 지역에 주택 공급이 이뤄지는 것이 중요해 보입니다.

곧 발표될 공급 대책이 효과를 낼 수 있을까요?

<기자>
전문가들은 당장 효과가 있다고 보기 어렵다고 말합니다.

공급 대책은 계획과 실제 집이 지어지는 데까지 시차가 있기 때문입니다.

보통 집 짓는 기간을 3~4년이라고 하면 지금 시점에서 사람들이 입주하기 위해선 적어도 2030년은 돼야 합니다.

강도 높은 대출 규제가 주택 공급 속도를 늦추고 있다는 지적도 있습니다.

서울은 신규 택지가 부족해서 재건축·재개발이 주택 공급의 상당 부분을 차지하고 있는데, 조합원 이주비 대출 등이 막히면 정비사업이 악영향을 받을 수밖에 없다는 겁니다.

종합하면 정부의 공급 대책이 탄력을 받기 위해선 단순히 계획만을 제시하기보다 실행 가능성을 높이기 위해 정비사업 규제를 풀어주는 것이 중요하다는 것이 중론입니다.

<앵커>
세금도 올해 부동산 시장의 최대 변수 중 하나입니다.

특히 올해 5월 종료 예정인 양도소득세 중과 유예 조치가 '태풍의 눈'이 될 가능성이 높아졌습니다.

<기자>
오는 5월 9일 조정대상지역 내 대주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 끝날 예정인데요.

쉽게 말해 다주택자가 집을 팔 때 세금을 더 걷는 걸 미뤄온 건데, 이게 끝나면 세금 부담이 커지게 됩니다.

전문가들 의견을 들어보니 만약 유예 조치를 연장하면 큰 영향이 없겠지만, 양도세 중과를 다시 하면 공급 부족이 더 심해질 것이란 지적이 나옵니다.

집주인들이 팔 때 세금 부담을 느껴 매도하기보다 보유하는 쪽을 택할 거라고 보기 때문입니다.

정부가 보유세 인상 카드를 꺼내들 가능성도 배제할 수 없습니다.

현장에서는 집주인들이 보유세에 대비해 보증금과 월세를 올리는 움직임도 나오고 있습니다.

<앵커>
여기까지 듣겠습니다. 건설사회부 신재근 기자였습니다.







신재근기자 jkluv@wowtv.co.kr