"상업용 부동산 대출금금 361조원, 역대 최대 수준"

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아 분석

2026년 시장, '선별적 확장'·'리스크 관리 병행'
"내년 상업용 부동산 대출 시장, 전략 전환 초입"

오피스빌딩이 몰려 있는 서울 강남 테헤란로 일대 모습 사진=한경DB

국내 상업용 부동산 관련 대출금이 지난해 기준 361조원에 달하며 사상 최대치를 기록한 것으로 조사됐다.

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 11일 '2025 한국 대주 설문조사' 보고서를 통해 국내 상업용 부동산 관련 대출금이 2024년 기준 361조원에 달하며 사상 최대치를 기록했다고 밝혔다. 이번 설문조사는 국내 은행, 보험사, 자산운용사, 증권사, 저축은행 등 주요 금융기관 44개사를 대상으로 진행됐다.

이러한 대출 규모 확대는 지난 10년간 두 배 이상 증가한 추세의 연장선이다. 저금리 기조, 자산 가치 상승, 기업 참여 확대 등이 복합적으로 작용했다. 다만 유동성 리스크와 자산 편중 등 구조적 부담도 누적돼 시장 전반에 정교한 리스크 관리가 요구되고 있다.

이런 상황에서 내년 시장은 '선별적 확장'과 '리스크 관리 병행'이라는 방향으로 전환하고 있다.

설문조사 전체 응답자의 62%는 "2026년 대출 활동을 올해보다 확대할 계획"이라고 답했다. 이는 우량 자산을 중심으로 선별적인 프로젝트파이낸싱(PF) 참여 확대를 포함해 보다 유연하게 대출 활동 기회를 모색하려는 움직임이 확산되고 있음을 보여준다. 기준금리 인하에 대한 기대가 반영돼 고위험 자산에 대한 노출은 최소화하고 안정적인 현금 흐름이 확보된 자산에 선별적으로 자금을 배분하려는 전략이 두드러지고 있다.

대주들은 기준금리에 대해 신중한 전망을 내놓았다. 응답자의 84%는 내년 상반기까지 기준금리가 2.00~2.25% 수준에 도달할 것으로 내다봤다. 최근 한국은행의 금리 동결로 인하 속도에 대한 불확실성이 상존하지만 대다수 대주들은 내년 상반기 중 실질적인 금리 인하 효과가 나타나며 시장 유동성이 점진적으로 개선될 것으로 보고 있다.

대출 자금이 집중되는 자산군도 명확히 구분됐다. 실물 대출 전략으로는 응답자의 75%가 '안정화된 오피스', 59%는 '상온 물류센터'를 최우선 선호 대상으로 꼽았다. 두 자산군 모두 낮은 공실률과 안정적인 임차 수요를 기반으로 현금 흐름이 입증된 코어 자산으로 평가된다. 데이터센터와 코리빙은 각각 20% 이상 선호도 응답을 얻어 전략 자산으로서의 성장 가능성을 보였다.

대출 심사 기준도 강화하고 있다. 신규 대출의 적정 담보인정비율(LTV)은 51~70% 구간에 집중됐다. 71% 이상으로 응답한 비중은 극히 일부에 그쳤다. 캐피탈, 저축은행 등 비은행권 대주도 LTV 70% 이상은 소수만 고려하고 있는 것으로 나타났다. 부채상환능력비율(DSCR)은 1.3~1.4배 수준이 가장 높은 응답 비중을 기록했으며, 이는 과거 1.1~1.2배 기준보다 강화된 현금흐름 안전 마진을 요구하고 있음을 보여준다.

프로젝트 파이낸싱(PF) 시장은 구조 조정과 리스크 전이가 동시에 진행 중이다. 브릿지론과 토지담보대출의 연체율은 각각 17%, 30%를 넘어서며 부실이 심화됐다. 본PF 연체율도 2023년 0.96%에서 2025년 2.6%로 급등해 위기가 사업 진행 단계로 확산하고 있다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 "2026년은 상업용 부동산 대출 시장이 본격적인 전략 전환의 초입에 들어서는 시점"이라며 "우량 자산 중심의 선별적 확장이 관찰되며 유동성에 긍정적인 영향을 기대하는 가운데, 전통 자산 외에도 데이터센터 같은 미래형 섹터에 대한 대출이 보다 적극적으로 검토되며 투자 활동에 기여할 수 있다"고 내다봤다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com