'가성비·개인화' 된 소비시장…상가 투자 어디에 하지

부동산 리서치업체 부동산R114 분석

'다이소 키테넌트' 시대, 상가 투자 '개별 매장' 중심
"자영업 구조적 리스크 확대, 상가 약세 지속 전망"

다이소 외관 사진=한경DB

올해 소비시장 트렌드가 '가성비·개인화'로 축약되는 가운데 상가 투자는 입지보다는 개별 매장 중심으로 이뤄져야 한다는 분석이 나왔다.

10일 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 소비시장에선 '초가성비'가 대세가 됐다. 2018년 약 1조9000억원대였던 다이소의 매출은 올해 4조원을 돌파할 것으로 예상된다. 불과 7년 만에 매출이 2조원 수준에서 4조원 이상으로 두배 성장하는 성과를 기록했다. 과거 저가 및 균일가 매장으로 치부되던 다이소는 이제 상가의 집객력을 좌우하는 핵심 변수로 자리 잡았다.

가성비 소비는 유니클로, 런치플레이션으로 인한 유통사의 초저가 PB상품과 저가 커피의 식지않는 인기 등으로 번지고 있다.

'개인화'도 두드러지는 현상이다. 소비자가 원하는 식당 예약 서비스를 제공하는 캐치테이블, 테이블링 등의 서비스가 크게 성장한 모습에서 나타난다. 펜데믹으로 인한 원격 줄서기 서비스의 보편화, 오마카세 유행과 넷플릭스 시리즈 ‘흑백요리사’와 같은 미식 컨텐츠 흥행으로 인한 파인다이닝의 관심도 상승은 해당 서비스 활성화에 큰 영향을 끼쳤다.

음식점 예약 앱의 급격한 성장은 소비자가 '발품' 대신 '손품'을 파는 성향을 가속화시키고 있다. '상권'의 힘보다는 '개별 매장'의 퍼포먼스(맛, 홍보, 리뷰)가 매출에 가장 큰 영향을 끼치는 소비의 개인화가 고착화할 전망이다.

차태회 부동산R114 책임 연구원은 "소비시장의 침체가 가속화되는 상황에서 상업용 부동산은 화려함이 아닌 실질적인 고객 동원력을 최우선으로 두게 됐음을 의미한다"며 "개인화 소비의 심화는 과거 상가 투자의 절대 기준이었던 '입지'의 가치를 상대적으로 약화시킬 것"이라고 했다.

사진은 기사 내용과 무관함. / 연합뉴스

이런 상황에서 내년 상가 시장은 약세가 계속될 것이란 전망이다. 올해는 소비쿠폰 등 단기적인 각성제 처방으로 일시적인 소비심리와 소비동향이 회복된 듯 보이는 상황이다.

다만 과거 퇴직 및 은퇴 후 편의점, 치킨집 등 프랜차이즈 창업의 리스크가 상대적으로 작아 누구나 쉽게 창업에 뛰어들었던 시기와는 달리, 현재는 프랜차이즈 브랜드 선호도와 자영업자 개개인의 퍼포먼스가 요구되는 시장이 고착화될 것으로 예상된다.

집합상가와 소규모 상가는 자영업자의 영향을 크게 받고 다이소, 올리브영, 스타벅스 등의 키테넌트의 영향이 적다. 때문에 자영업자의 업황이 추가적으로 악화되는 상황이 오게 된다면 상가투자자의 리스크는 더욱 커진다.

상가투자를 진행할 때는 매수금액을 낮추는 것은 기본이며 낮은 임대료와 기운영중인 임차인의 퍼포먼스 위주로 선별 투자해야 한다. 또한 직접 창업 또는 무인 창업 전환 가능성을 염두에 둔 '출구 전략'을 마련하고 투자에 나설 필요성이 있다.

차 연구원은 "공실 리스크 확대와 고물가 불황에 따른 상가 투자 상품의 미래 수익성 기대 자체가 크게 위축됐다"며 "내년 상가 시장은 거래절벽 기조를 유지하며 유의미하게 개선될 가능성은 크지 않을 것"이라고 내다봤다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com