서울 주택 30%가 빌라인데…시행사 취득세 중과 위기

8만 빌라사업자 '벼랑 끝'

소규모 빌라 짓는 신축판매업자
2021년 7.4만명→작년 8.7만명

아파트사업자와 달리 관리 안돼
전세사기 여파로 분양시장 침체
'5년내 판매' 못하면 세금 폭탄

서울 등 수도권에 새로 지어지는 빌라(연립·다세대주택)가 주택 공급 통계에 제대로 반영되지 않는 것으로 나타났다. 지난해 기준 서울 전체 주택(315만 가구) 중 빌라는 약 29.8%다. 연간 20가구 미만의 주택을 짓는 사업자는 주택법이 아니라 건축법에 의해 관리돼 사각지대가 발생한다는 지적이 나온다. 게다가 전세 사기 등 분양 침체 속에 ‘특정 기한 내 판매’라는 공급 조건이 달려 상당수 사업자가 취득세 중과 위기에 처한 것으로 알려졌다.

◇ 8만 빌라 사업자…“관리 사각”

15일 국회 국토교통위원회 소속 박용갑 더불어민주당 의원이 국세청에서 받은 자료에 따르면 전국 주택신축판매업자(개인·법인 포함)는 2021년 7만4438개에서 2022년 7만9911개, 2023년 8만2832개, 지난해 8만7876개로 꾸준히 증가했다. 지역(지난해 말 기준)별로 경기도가 3만910개로 가장 많았다. 이어 서울(1만8094개), 부산(6123개), 인천(4859개), 대구(3615개) 순이다. 주택 수요가 많고 상대적으로 사업성이 높은 수도권 비중이 61.3%(5만3863개)에 달했다.

주택신축판매업자는 땅을 매입해 20가구 미만의 빌라를 공급하는 업체다. 아파트를 공급하는 주택건설사업자와 비교되는 개념이다. 주택법에 따르면 연간 단독주택 20가구, 공동주택 20가구, 도시형생활주택 30가구 이상의 주택건설사업을 시행하려면 국토교통부에 주택건설사업자로 등록해야 한다. 공동주택 30가구 이상을 짓는다면 사업계획 승인도 의무다. 주택신축판매업자는 사업계획 승인 등 각종 절차를 거치지 않아도 된다.

이들이 사실상 주택공급업을 하고 있지만 각종 관리에서는 사각지대에 놓여 있다는 지적이 나온다. 주택신축판매업자는 주택법이 아니라 부가가치세법에 따라 관할 세무서장에게 사업자로 등록한다. 과세당국이 소관이다 보니 누가 얼마나 많은 주택을 공급했는지 제대로 관리되지 않고 있다. 박 의원은 “8만 개 넘는 주택신축판매업자가 주택 통계에 합산되지 않은 채 사각지대에 놓여 있다”고 지적했다.

◇ 세금 더 내야 할 수도

주택건설사업자와는 다른 세금 잣대가 적용되는 것도 문제로 지적된다. 정부는 2020년 부동산 투기를 막겠다는 목표로 다주택자에게 높은 취득세율을 부과하기 시작했다. 개인이 주택을 취득할 때 조정 대상 지역에서는 3주택 이상, 비조정 지역에서는 4주택 이상 최대 12%가 적용된다. 주택건설사업 등록사업자 등 주택 공급을 목표로 하면 해당 규정을 적용받지 않지만 주택신축판매업자에게는 ‘3년 내 신축 판매’라는 전제 조건이 달렸다.

한 빌라 공급업자는 “전세 사기로 빌라 기피가 심해져 분양에 실패한 사업자가 적지 않다”며 “취득세 중과까지 이뤄지면 사실상 ‘파산’이 불가피한 사례가 대부분”이라고 말했다.

연평균 2만2000~2만5000가구에 달하던 서울 다가구·다세대·연립주택 공급(준공 기준)은 전세 사기 문제가 불거진 2023년에는 1만4124가구로, 지난해에는 6512가구로 줄어들었다. 신축 판매 기한을 5년으로 늘리긴 했지만 역부족이라는 비판이 제기된다. 업계 관계자는 “현행 체계에서는 인허가된 빌라 중 얼마나 많은 물량이 어느 정도 기간이 걸려 준공 단계로 넘어갔는지조차 파악할 수 없다”며 “주택 유형은 물론 생애주기별로 고도화한 통계가 뒷받침돼야 한다”고 지적했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com