[서미숙의 집수다] 대법원 '중개사의 권리금 중개 불법' 판결에 중계업계 반발

대법원 "행정사법 위반" vs 중개사들 "현실 무시한 판결"
헌법소원 제출…국토부도 중개업법 개정 추진
전문가 "권리금 거래 체계 정비 필요…수수료율도 투명화해야"

최근 공인중개사가 상가 권리금 계약을 알선하고 중개 수수료를 받는 것이 행정사법 위반이라는 대법원 판단이 나오면서 중개업계가 당혹해하고 있다.

그동안 공인중개사들이 상가 임대차 거래 시 그에 수반되는 상가 권리금도 중개 계약을 해왔는데, 이 판결로 인해 앞으로는 권리금 중개를 할 경우 형사 처벌을 받을 수도 있다.

상가 권리금의 중개 계약은 과연 누구의 업무일까.

◇ 대법원 "중개사가 권리금 계약하고 수수료 받으면 행정사법 위반"
권리금이란 상가 임대차계약에서 보증금과 임차료 외에 상가 건물의 유·무형 재산적 가치를 평가해 새로 들어오는 임차인이 기존 임차인에게 지불하는 돈이다.

상가 입지(바닥권리금)나 영업상태(영업권리금), 인테리어(시설권리금) 등의 값어치를 정해 주고받는 일종의 '프리미엄'인 셈이다.

상가건물임대차보호법에서는 이러한 권리금 거래를 합법적으로 인정하며 통상 상가 임대차계약을 할 때 권리금 계약도 함께 이뤄진다.

권리금은 현재 공인중개사법에 규정된 중개사의 중개대상물이 아니다.

그러나 관행적으로 공인중개사가 쌍방의 임차인과 조율을 거쳐 적정 권리금을 책정하고, 중개 계약에 따른 수수료를 받고 있다.

그런데 최근 이러한 중개사의 권리금 계약에 제동을 거는 판단이 나왔다.

대법원 2부(주심 신숙희 대법관)는 지난달 12일 행정사법 위반 혐의로 기소된 공인중개사 A씨에게 벌금 100만원의 선고유예를 선고한 원심을 확정했다.

A씨는 2020년 8월경 한 어린이집의 임대차 계약을 중개하면서 어린이집의 종전 임차인과 신규 임차인 사이에 오고 간 권리금에 대해 컨설팅 계약서를 작성하고 그 대가로 수수료를 받아 행정사법 위반 혐의로 기소됐다.

행정사법은 행정사가 아닌 사람이 권리 의무나 사실 증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 해서는 안된다고 규정하고 있는데, 권리금 계약이 여기에 해당한다는 것이다.

현재 공인중개사법에서 정한 중개사의 중개대상물은 ▲ 토지 ▲ 건축물 그밖의 토지의 정착물 ▲ 그밖에 대통령령으로 정하는 재산권과 물건이다.

시행령에서 정한 재산권과 물건은 입목과 공장재단 및 광업재단뿐이다.

앞서 1심 재판부는 권리금 계약서 작성은 공인중개사법과 시행령에서 정한 공인중개사의 업무 범위에 포함되지 않는 만큼 중개인 A씨가 권리금 중개 계약을 맺고 수수료를 받은 것은 행정사법 위반 행위라고 판단했다.

이어진 항소심에서는 1심이 옳다고 판단해 피고인의 항소를 기각했고, 대법원에서도 원심 판결을 그대로 인용했다.

◇ 중개업계 "현실과 맞지 않아" 반발…헌법소원 청구, 법 개정도 추진
대법원의 결정에 당장 부동산 중개업계는 '현실을 무시한 판결'이라며 반발하고 있다.

그동안 상가 권리금 중개도 관행적으로 공인중개사들이 해왔는데, 대법원 판단대로면 행정사가 권리금 중개를 하라는 의미로도 해석되기 때문이다.

중개 실무는 지금처럼 공인중개사들이 한다 해도 최소한 계약서 작성 업무는 행정사를 거쳐야 한다.

이에 따라 일부 행정사들은 "이번 재판을 계기로 권리금 거래 실무를 행정사가 해야 한다"며 목소리를 높이고 있다.

중개업계는 비상이다.

이 상태로 상가 권리금 중개를 할 경우 자칫 소송에 휘말리거나 형사처벌 대상이 될 수 있어서다.

서울 강동구 고덕동의 한 중개업소 대표는 "적정 권리금을 정하고 양측의 의견을 조율해 계약에 이르도록 하는 것이 중개인의 역할인데, 권리금 중개 계약서 작성을 행정사가 해야 한다는 게 말이 되느냐"며 "양측 임차인이 스스로 권리금을 합의해오면 행정사가 단순 서류 대행은 가능할지 몰라도 실사례에서 그런 경우는 거의 없다"고 말했다.

부동산정책연구원 김학환 원장은 "행정사는 중개업무를 수행할 수 없고, 중개거래 과정에서 사고가 발생할 경우 손해배상을 책임질 공제제도도 없는데 시장의 관행을 무시한 판결"이라며 "권리금 계약서 작성만 행정사에 맡긴다 해도 절차나 이중 수수료 측면에서 문제가 있다"고 했다.

이 때문에 한국공인중개사협회는 대법원 판단에 반발하며 지난 13일 헌법재판소에 헌법소원 심판을 청구했다.

또 중개제도 개선과 권리금에 대한 연구용역을 진행한 뒤 권리금을 공인중개사법상의 중개대상물로 명시하는 법 개정을 추진하기로 했다.

현재 법원은 채권인 임차권에 대해선 공인중개사법상 '그밖의 재산권'으로 보고 중개 대상 업무로 인정하고 있지만 권리금은 예외다.

김학환 원장은 "상가 권리금은 영업상태뿐만 아니라 해당 점포의 임대료 수준이 적정 권리금 산정에 큰 영향을 주기 때문에 임대인이 관여하는 임대차계약과 동시에 이뤄져야 임대료 증감에 따른 권리금 변동이 생기지 않는다"며 "권리금 거래도 중개업무에 포함되도록 법 개정이 필요하다"고 말했다.

주무부처인 국토교통부도 법 개정에 긍정적이다.

국토부 관계자는 "상가 권리금 거래를 임대차 계약과 따로 떼기 어렵고 현실적으로 공인중개사가 중개를 수행하고 있는 만큼 법 개정을 통해 중개업무의 범위를 명확히 하려고 한다"며 "연구용역 결과가 나오는 대로 행정안전부와 협의해 법 개정을 추진할 것"이라고 말했다.

◇ 권리금 중개 법정 수수료율 도입 필요…과다 보수 논란 해결 기대
전문가들은 상가 권리금 중개를 공인중개사의 업무에 포함하면서 권리금 중개 수수료도 법정 요율 체계를 갖춰야 한다고 말한다.

현재 공인중개사의 권리금을 둘러싼 법정 다툼은 수수료 갈등에서 출발한 경우가 많다.

권리금 계약이 중개업무 범주에서 제외돼 법정 중개 수수료율과 한도가 따로 없다.

이 때문에 일각에서는 '권리금의 5∼10%', 또는 '성공불' 개념으로 과도한 수수료를 요구한다는 지적이 끊이지 않았다.

권리금이 공인중개사의 중개 범주가 아니라는 판결은 과거에도 있었다.

지난 2005년 대법원은 권리금이 공인중개사법에서 정한 중개 대상물이 아니므로 중개사법이 정한 중개 수수료 한도도 권리금 중개행위에 적용되지 않는다고 봤다.

이를 놓고 일부 중개사들은 권리금 계약 시 수수료를 한도 제한없이 마음대로 받을 수 있는 것으로 여겼다.

중개사 자격이 없는 컨설팅 업체가 권리금 계약을 주선하고 컨설팅 보수를 챙기는 것도 법의 허점을 이용한 것이다.

전문가들은 이번 기회에 상가 권리금 거래와 관련한 체계를 바로잡아야 한다고 말한다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "중개 실무를 모르는 행정사에게 권리금 중개를 맡기는 것도 현실과 맞지 않지만, 법의 미비점을 이용해 과도한 중개수수료를 받는 것도 문제가 있다"며 "권리금 중개 계약의 주체를 명확히 하고, 수수료도 법정 수수료율과 한도를 적용해 투명화할 필요가 있다"고 말했다.

/연합뉴스