광화문·시청 중심업무지구 땅값도 '휘청'
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3.3㎡ 3억 넘던 무교동 2억 초반
15일 업계에 따르면 부동산 시행사인 시티코어와 코람코자산신탁 컨소시엄이 지난달 29일 싱가포르 국부펀드(GIC)로부터 우선협상 대상자로 선정된 무교동 더익스체인지서울 빌딩(사진)의 매입가는 약 2300억원이다. 대지면적 3.3㎡당 2억1500만원인 셈이다. 코람코 컨소시엄은 이 빌딩을 재개발할 목적으로 매입했다.
무교동 뉴국제호텔은 작년 5월 GRE파트너스가 총 635억원(토지 3.3㎡당 2억6000만원)에 리모델링 목적으로 사들였다. 업계 관계자는 “재개발은 건물 자체 가치보단 땅값을 그대로 반영하는 경향이 짙다”고 말했다.
2022년만 해도 이 일대 토지매입가는 3.3㎡당 3억원을 웃돌았다. 2022년 캡스톤자산운용이 NH아문디운용에서 3060억원에 사들인 유안타증권빌딩은 3.3㎡당 토지 매입가가 3억6900만원에 달했다. 이 빌딩은 명동 도시정비형 재개발 1지구로 지정돼 지난 3월 건축심의를 통과했다. 지하 8층~지상 24층 규모(연면적 4만5522㎡)의 오피스와 근린생활시설 등이 들어설 예정이었다. 하지만 3000억원의 브리지론을 최근 5500억원 규모의 본PF로 전환하는 데 실패했다. 공실률이 낮아 수익성이 높다고 평가받는 CBD 일대 재개발조차 무산될 위기에 처한 것이다. 업계 관계자는 “지하를 깊게 파야 하는 등 공사비 부담이 대출 평가에 부정적으로 작용했을 것”이라며 “매입 당시부터 높은 가격에 샀다는 평가가 많았다”고 말했다.
작년 5월 JB금융이 2750억원에 사들인 동화빌딩도 3.3㎡당 토지매입가가 3억2600만원으로 소폭 낮아졌다. 이 빌딩도 서소문구역 10지구로 지정돼 19층짜리 오피스로 재개발이 진행 중이다. 시티코어 관계자는 “2~3년 전보다 공사비와 금리가 두 배씩 뛰었다”며 “예전처럼 높은 땅값을 부담하며 재개발을 추진하긴 어렵다”고 말했다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com
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