"양도세 올려도 집값 안 떨어졌다…오히려 상승"

양도세율이 증가하면 집값이 오르는 것으로 분석됐다.

국토연구원의 '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구'를 보면, 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 증가하고, 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.341% 감소하는 것으로 나타났다.

이는 2018년 1월∼2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다.

정부는 보통 주택가격이 오를 때 다주택자 양도소득세율을 높이는 정책을 쓴다. 문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 높였다.

윤석열 정부 들어 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시 배제하고 있으며, 배제 시한은 내년 5월까지다. '여소야대' 상황 속에서 법 개정 없이 시행령 개정만으로 가능한 양도세 중과 한시 배제라는 임시방편을 써온 것이다.

이런 상황에서 국토연은 "다주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격 변동률도 상승하는 것으로 나타나 매매가 안정 효과를 기대하기 어렵다"는 연구 결과를 내놓았다.

주택가격 상승 전반기에는 수요와 공급이 모두 증가하면서 가격과 거래량이 함께 상승한다. 그러나 가격 상승 후반기에는 가격이 더 오를 것이라는 기대가 매수자와 매도자 모두에게서 공고해지면서 추격 매수가 있음에도 매도자가 시장에서 매물을 회수해 공급이 줄어든다. 이에 따라 가격은 더 오르고 거래량이 줄어드는 결과가 나타났다.

매물이 감소하는 주택가격 상승 후반기에 양도세를 강화하면 매도를 더욱 위축시키거나 매도 가격을 상승시켜 '집값 안정'이라는 정책 목표를 달성하기 어려워진다는 게 연구진의 판단이다.

종부세가 부담돼도 양도세가 2억∼3억원이 되면 집주인들이 꿈쩍도 하지 않았고, 이에 따른 매물 위축으로 가격 상승이 가속화됐다는 것이다.

또한, 이번 연구에서는 '강남 3구가 먼저 움직이고 주변 지역으로 집값 상승세가 확산된다'는 인식이 시장 참여자들 사이에서 매우 공고한 것으로 나타났다.

집값 상승 패턴이 ▲ 강남 3구→판교→용인 수지→용인 기흥→용인 처인 ▲ 강남 3구→과천·분당→평촌·인덕원→산본 ▲ 강남 3구→목동·과천·분당→광명→광교→시흥 순서로 나타난다는 것인데, 국토연이 아파트 매매가격 데이터를 분석한 결과 실제 상승 패턴이 시장 참여자들의 인식과 비슷한 것으로 확인됐다.

연구진은 "(규제지역 등) 부동산시장과 관련한 공간적 정책 방안 시행 때 이런 시장참여자들의 인식과 대응에 대해 반드시 고려해야 한다"고 강조했다.



(자료사진=연합뉴스)


이영호기자 hoya@wowtv.co.kr