[한경 매물마당] 화성시 남양뉴타운 대형 병원 상가 등 8건
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◆서울 중구 초역세권 투자용 빌딩, 140억원
◆경기 평택시 청북읍 고잔리 공장(사진), 70억원
◆서울 강남구 청담동 꼬마 근생 빌딩, 71억원
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◆충남 아산시 온양온천 상업지 상가 빌딩(사진), 20억원
◆충남 천안시 KTX 천안아산역 1층 상가, 2억3200만원
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특색 있는 콘텐츠 개발을 통한 부동산 밸류업 사례 [한경부동산밸류업센터]
고객 문의“안녕하세요. 저는 충남 보령 대천해수욕장 인근에서 주류관련 F&B 매장을 운영하고 있는 OOO라고 합니다. 대천지역의 지역산업과 개발 발전 측면을 고려해 사업을 재구성하고 있는데요. 유니크한 ‘공간 브랜딩’을 통해 나만의 '플래그십 스토어'를 만들어 보고 싶습니다. 어떻게 추진하면 좋을까요?”상황분석이번 의뢰인은 충남 보령 대천 지역에 대한 이해도가 높으신 분으로 지역에 대한 애정이 매우 크신 분이셨습니다. ‘보령 머드’라는 지역자원을 활용해 사업을 확장해보고자 하는 의지가 강하셨습니다. 의뢰인은 ‘머드 세라믹볼’이라는 제품을 개발해 양조장에서 양조할 때 사용하는 필터링 기술로 특허를 받은 기술력도 보유하고 있었습니다.이런 요소들을 활용해 본인만의 콘텐츠와 지역산업을 연계하고, 새로운 공간기획 브랜딩을 통해 유니크한 공간으로 재탄생 시킨 밸류업 프로젝트였습니다.밸류업 프로세스공간기획과 공간연출에 대한 사전조사는 프로젝트를 성공적으로 계획하고 진행하는데 있어 매우 중요한 단계입니다. 이러한 사전조사는 프로젝트의 목표, 의뢰인의 요구사항, 제약사항 및 기타 중요한 정보들을 수집하고 분석하는 것들을 포함합니다.1. 프로젝트 목적과 목표저희 공간기획 TF Team에서는 지역산업 발전에 기여할 수 있는 양조장 로컬 브랜드 개발을 중심으로 이상적인 해외 벤치마킹 사례에 대한 조사를 진행했습니다. 이를 바탕으로 공간 브랜딩 및 콘텐츠를 기획했습니다.2. 의뢰인과의 브레인스토밍수차례 미팅을 통해 의뢰인의 정확한 요구사항과 기대하는 비전이 어떠한 것인지에 대한 협의를 진행하고 명료화 했습니다.3. 공간의 특성 및 제약사항 파악초기에는 노인정(노유자시설)으로 사용하던 건물에서 대천이라는 지역적 요인을 부각시킬 수 있는 모래밭이나 해수욕장 장면들이 직·간접적으로 연상될 수 있도록 하면서 그 공간만이 가질 수 있는 이색적인 컨셉을 잡는 기획을 진행했습니다. 이후 대형 양조장 설비시설 기반이 확보가 되면서 이 시설들을 콘텐츠화 할 수 있는 개방감 있는 공간선정을 연출할 수 있게 됐습니다. (ex. 양조체험 및 투어)4. 시장조사 및 경쟁업체 조사유사한 프로젝트나 경쟁 사례 조사는 물론 성공사례와 관련 업계 현황과 추이를 파악했습니다. 이는 사업의 수익여부를 예상하는 중요한 단계입니다.로컬의 특성을 잘 반영할 수 있고 지역상권을 이끌 수 있는 콘텐츠 개발을 위해 국내 및 해외 양조장 브랜드 산업조사를 바탕으로 ‘대천 브루어리’만의 브랜딩과 공간 콘텐츠 개발을 목표로 프로젝트를 시작했습니다.5. 문화와 컨텍스트에 대한 이해MZ세대들의 감성을 자극할 수 있으면서 해당 공간이 위치한 지역의 문화와 역사, 사회적 특성 등 지역적 특색을 반영해 디자인 관점의 연출력을 입혔습니다.향후, ‘대천 브루어리’의 매출과 수익이 증가하면 지상 1층과 지상 2층 테라스 및 잔여 공간을 추가로 개발할 예정입니다.6. 프로젝트 범위 및 일정 명확화프로젝트 수행기간은 총 3개월이 소요됐습니다. 건물의 노후도가 심해 방수작업과 외벽 징크작업을 병행할 수밖에 없었습니다만 남들이 거들떠보지 않는 허름한 건물이었지만 효과적인 공간기획과 공간 브랜딩을 통해 직·간접적으로 다양한 효과를 가져올 수 있었습니다. 이러한 효과들은 주로 자체 브랜드의 정체성을 강화하고 건물의 가치를 개선하는데 중요한 역할을 하게 됩니다.< Before > < After >심기원 한경부동산밸류업센터 공간기획TF Team 팀장 / 밸류업이노베이션 수석디자이너배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![특색 있는 콘텐츠 개발을 통한 부동산 밸류업 사례 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202403/01.36258101.3.jpg)
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부동산 투자 성패 가르는 유형별 체크포인트 [한경부동산밸류업센터]
부동산 투자는 속성상 거액의 뭉칫돈이 들어간다. 따라서 투자의 성공 또는 실패에 따른 명암 역시 극명한 편이다. 즉 부동산에 투자해 성공할 경우 큰돈을 벌 수 있겠지만, 실패할 경우 상대적으로 들어간 금액이 큰 만큼 후유증도 클 수밖에 없다. 따라서 실패 없는 성공투자를 위해 알아두면 유용한 부동산 유형별 체크포인트를 살펴보자.아파트아파트의 경우 부동산 경기상황에 따라 달리 대응할 필요가 있다. 부동산 경기는 크게 상승장, 하락장, 보합장으로 나눠볼 수 있으며, 투자 시 각각의 상황에 맞는 체크포인트가 존재한다. 만일 상승장이라면 아파트값 전고점을 집중 체크할 필요가 있다. 전고점은 지금껏 거래됐던 가격들 중에서 가장 높은 가격을 의미하므로 가격저항선으로 볼 수 있기 때문이다. 특히 단기간 내 매매 거래량이 급감하면서 전고점 갱신이 반복되고 있다면 투자 위험신호로 받아들여야 할 것이다. 자칫하다간 상투를 잡을 수 있기 때문이다. 아울러 아파트값 전고점 갱신 시 부정적 여론의 확산에 따른 정부의 고강도 규제책이 언론을 통해 흘러나오기 시작한다면 투자에서 한발 물러나 관망하는 편이 좋을 것이다. 반면 부동산 하락장 및 보합장이라면 얘기가 달라진다. 여기서는 아파트값 회복 및 반등 가능성에 따라 투자 여부가 결정되기 때문이다. 아파트값 회복 및 반등 가능성을 확인해볼 수 있는 대표적인 체크포인트로 아파트 매매 거래량과 전세가율 추이가 있다. 일례로 서울의 월간 아파트 매매 거래량(출처: 서울부동산정보광장)을 들여다보면 쉽게 이해할 수 있다. 2022년 10월 부동산 시장이 극심한 침체를 겪고 있을 당시 거래량 558건으로 바닥을 찍은 이후 2023년 들어 꾸준한 증가세(2023년 1월 1,411건, 2023년 9월 3,366건)를 이어왔는데, 이기간 동안 아파트값 역시 회복세를 보였기 때문이다. 한편 서울의 최근 월간 전세가율 추이(한국부동산원 발표)는 예년 평균치 60~70%대에 크게 못 미치는 50%대 초중반에 머물러 있는데, 향후 전세가율이 예년수준으로 회복될 경우 아파트값 상승세를 견인할 것으로 전망된다. 아울러 부동산 하락장이 장기화될 경우 정부가 부동산 시장 활성화 대책을 쏟아낼 가능성이 커지는 만큼 대출확대 및 세금혜택을 통한 투자유인정책에도 귀를 열어 놔야 할 것이다.(사진=게티이미지뱅크)부동산 불황기를 제외하고는 일반적으로 재건축 투자의 성패는 사업진행속도에 따라 좌우된다. 재건축은 최초 구역지정 후 입주까지 최소 10년 이상을 필요로 하는 장기프로젝트인 까닭에 시간이 흐를수록 금융비용(대출이자)을 포함한 제반 사업비용이 증가하기 마련이다. 이런 이유로 재건축 사업기간은 짧을수록 좋다.재건축은 크게 사업준비단계, 사업시행단계, 관리처분계획단계, 사업완료단계로 나눠볼 수 있는데, 재건축 투자로 큰돈을 벌기 위해서는 각 사업단계별로 체크포인트를 점검할 필요가 있다.재건축 사업준비단계에서 가장 중요시되는 체크포인트로는 안전진단통과 가능성을 들 수 있다. 안전진단통과가 사실상 재건축 투자의 출발점이기 때문이다.한편 사업시행단계에서는 가장 어렵다는 조합설립인가(전체 구분소유자의 3/4 이상, 그리고 각 동 별 과반수의 동의) 가능성을 체크해야 하고, 이후 조합설립인가가 떨어지면 곧바로 빅5 시공사와 같은 경쟁력 및 브랜드 파워를 가지고 있는 유망 건설업체 선정 여부를 체크해야 할 것이다.지역주택조합지역주택조합은 동일한 지역에 거주하는 주민들이 내 집 마련을 위해 설립한 조합을 말한다. 지역주택조합은 주변시세보다 상당히 저렴한 가격에 아파트를 우선해 분양 받을 수 있다는 장점을 가지고 있다. 하지만 업무를 대행할 시행사가 단독으로 혹은 일부 조합원들과 공모해 자금을 횡령하거나 아예 지역주택조합 설립인가요건을 갖추지 못한 경우가 종종 있어 사기사건으로 방송을 타는 경우가 적지 않다.지역주택조합 투자의 성패는 조합의 부지확보능력(사업대상 부지의 95% 이상 소유)에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 실제로 사업대상 부지를 제때 확보하지 못해 사업이 장기화되고 있거나 망가진 사례가 적지 않다. 지역주택조합의 투자에 앞서 부지확보 여부는 반드시 짚고 가야 할 최우선 체크포인트다.오피스텔오피스텔은 실수요층이 20~30대 젊은 직장인인 만큼 출퇴근하기에 편리한 도보 5분내 초역세권 입지를 최우선적으로 체크할 필요가 있다. 아울러 배후수요가 풍부한지 여부도 살펴봐야 한다. 일반적으로 대학가 일대, 업무시설 밀집지역, 산업단지 인근지역 등이 비교적 안정적으로 임대수익을 기대할 수 있는 유망 배후지로 꼽힌다.또한 건물의 노후화 여부도 체크할 필요가 있다. 오피스텔은 임대용 상품이라는 속성상 건물이 노후화될 경우 임차인의 입주기피로 임대료가 급락하는 경우가 많다. 따라서 준공된 지 오래된 매물은 가급적 피하는 게 좋다. 한편 현행법상 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 1가구 1주택 비과세나 다주택자 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함되기에 투자에 앞서 실익을 체크할 필요가 있다.상가상가는 월세가 나오는 대표적인 부동산 상품 중 하나로 경기상태 및 금리와 매우 밀접한 관련성을 보인다. 최근 서울 및 수도권, 지방 구분 없이 적지 않은 상가가 임차인을 구하지 못한 채 방치되고 있는 것도 경기침체 우려감이 확산되고 있는 가운데 무엇보다 고금리가 직접적으로 영향을 미쳤기 때문이다. 일반적으로 투자자는 상가 임대로부터 얻어지는 수익률과 상가 매입 시 투입되는 대출금의 이율을 비교 체크한 후 투자 여부를 결정하려 한다. 한편 상가의 경우 소비력을 갖춘 유동인구나 배후지 존재 여부가 투자의 성패를 가를 만큼 중요시된다. 따라서 해당 상가가 자리한 상권의 확장성을 체크해야 한다. 이왕이면 정체된 상권보다 확장성이 큰 유망상권에 투자하는 편이 좋기 때문이다.아울러 가시성과 접근성 확보 여부도 꼼꼼히 체크할 필요가 있다. 가시성과 접근성이 좋을수록 임차인 구하기가 용이해 안정적인 임대료 확보에 유리하기 때문이다.토지토지는 개발호재 유무에 따라 투자성패가 갈리는 부동산 상품으로 임대보다는 가치상승을 원하는 투기적 가수요자들이 선호한다. 따라서 가급적 여윳돈으로 투자하되 10년 이상의 장기보유를 염두하고 접근하길 권한다.토지의 경우 평소 정부정책 및 개발정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설정보)에 많은 관심을 가져야 하고, 매입하기 전 반드시 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 등을 체크해야 한다. 여기서 반드시 짚고 넘어가야할 것은 기획부동산이 직접 판매하거나 기획부동산과 연계됐다고 의심되는 중개업자가 권유하는 토지에는 접근조차 하지 말아야 한다는 사실이다.기획부동산 매물인지 체크하는 방법으로는 지적도(바둑판 모양의 일단의 정방형 토지들로 구성)를 발급해 확인하기, 해당 지방자치단체(시·군·구청) 도시계획과나 토지과 등을 방문해 확인하기, 잔금정산과 동시에 개별등기가 가능한지 확인하기(기획부동산 매물은 공유등기방식) 등이 있다.하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산투자자문팀 부동산 수석전문위원 이동현※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![부동산 투자 성패 가르는 유형별 체크포인트 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202403/01.36245792.3.jpg)
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전대차계약에서 임차인과 전차인의 권리와 의무 [한경부동산밸류업센터]
고객 문의“안녕하세요. 저는 성동구 성수동에서 부동산 임대업을 하고 있는 김OO라고 합니다. 제 건물의 임차인이 개인적인 사정이 생겨 제 동의 하에 본인이 운영 중인 사업장을 전차인에게 임대한 상태입니다.제가 궁금한 점은 전차인도 상가건물임대차보호법의 적용 대상인지, 그리고 임대료를 받기 위해서 임차인 또는 전차인 중 누구에게 받아야 맞는 것인지에 대한 것입니다. 또한, 임대료를 3기 이상 체납하거나 향후 신축 또는 리모델링을 하기 위해 합의금을 지급하고 사업장을 비우게 하려면 임차인과 전차인 중 누구와 합의를 해야 하는지도 궁금합니다.”<밸류업 필수 용어 이해>‘전대차 계약’이란전대차계약은 부동산 임대업에서 사용되는 계약 형태로, 임차인이 자신이 임차한 부동산을 제3자에게 다시 임대하는 경우에 발생합니다. 여기서 임차인은 이제 '전대인'이 되고, 제3자는 '전차인'이 됩니다.이러한 계약을 체결하기 위해, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에 전대차계약서를 작성해야 합니다. 계약서에는 임대 기간, 임대료, 사용 목적 등 전대차의 주요 조건들이 상세하게 표시되어야 합니다. 또한, 전대인은 자신이 사용하던 공간을 전차인에게 재임대하기 이전에 임대인(소유자)의 구체적인 동의를 받아야 합니다. 이를 위해 ‘전대차동의서’를 받아야 하며, 동의서에는 임대인이 전대차 계약의 내용을 인지하고 이에 동의함을 반드시 표시해야 합니다.전대차계약은 부동산 소유자와 임차인 간의 관계를 넘어 제3자를 포함한 추가적인 계약 관계를 설정합니다. 따라서 임대인, 임차인 및 전차인 간의 권리 및 의무를 명확히 하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임대환경을 안정화하고 잠재적인 법적 분쟁을 방지할 수 있습니다.상황분석 및 대처방안상가건물임대차보호법은 상가 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 법률로, 임차인은 계약 갱신 요구권, 권리금 회수 청구 보호, 보증금 반환 보장, 임대료 인상 제한 등을 법적으로 보호받을 수 있습니다.임차인이 임대인의 동의 하에, 자신의 사업장을 제3자에게 전대한 경우, 해당 전차인이 사업자 등록을 완료했을 때 발생할 수 있는 여러 가지 궁금증이 생길 수 있습니다. 이와 관련하여 상가건물임대차보호법의 적용 여부, 임대료 수령 주체, 그리고 임대료 체납이나 건물 신축 및 리모델링을 위한 합의금 지급 대상에 대한 내용을 설명드리도록 하겠습니다.1. 임차인이 제3자에게 사업장을 전대한 경우에도 일정 조건을 충족할 때 전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 이 법에서 전차인에게 적용되기 위한 조건은 다음과 같습니다:(1) 전차인과 임차인 사이에 체결된 전대차계약은 서면으로 명시되어 있어야 합니다. 이때, 계약의 주요 내용들이 분명하게 표시되어야 하는데, 이는 전대차 관계의 존재를 명확히 할 수 있고, 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 증거자료로 사용할 수 있습니다. (2) 임대인(건물주)의 사전 동의를 받아야 합니다. 이는 임대차계약서에 명시되어 있거나 별도의 동의서를 통해 이루어질 수 있는데, 만일 임대인의 동의 없이 이루어진 전대차 계약은 무효가 될 수 있습니다. (3) 전대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 해당 사업장이 사업자 등록의 대상이 되는 공간이어야 합니다. 따라서, 전대되는 사업장이 상업적 용도로 사용되고 있는지를 정확하게 파악해야 합니다. 2. 임대료 수령과 관련해서는, 임대인과 임차인 사이에 체결된 일반 임대차 계약에서는 임차인이 직접 임대인에게 임대료를 지불하는 것이 기본 원칙입니다. 이 경우, 임차인은 임대차계약에 따라 정해진 날짜에 임대료를 직접 임대인에게 송금하게 됩니다.하지만, 전대차 계약에서는 임차인(이제는 ‘전대인’이 됩니다)이 자신이 임차한 공간을 제3자(전차인)에게 재임대하는 상황을 말합니다. 여기서 전대인과 전차인 사이에는 별도의 전대차계약서가 작성되고, 전대인은 임대인으로부터 전대차 동의서를 받아야 합니다.전대차 계약에 따라 전차인은 전대인에게 임대료를 지불하게 되며, 전대인은 여전히 원래의 임대인에게 임대료를 지불해야 합니다.3. 임대료가 3기 이상 체납되었거나, 건물 신축 및 리모델링을 위해 합의금을 지급하고 계약을 해지하기 위해서는 임대인은 먼저 원래의 임차인(전대인)에게 해지 통보를 해야 합니다. 이는 계약이 체납된 임대료로 인해 종료되었다는 것을 임차인에게 알리는 과정입니다.또한, 전대차계약이 임대인의 동의를 받고 적법하게 전대가 되었다면, 임대인은 전차인에게도 해지 사유를 통지해야 합니다. 이는 전차인이 임대차 계약의 해지와 관련된 사항을 인지할 수 있도록 하기 위함입니다.이러한 상황에서는 임대인, 임차인, 전차인 간의 권리와 의무를 명확히 하는 것이 중요합니다. 법적 분쟁을 방지하기 위해 전문가의 조언을 구하거나, 계약서에 이러한 상황을 대비한 명확한 조항을 포함시키는 것이 좋습니다. 이를 통해 임대인과 임차인, 그리고 전차인 모두가 상호 이익을 보호받을 수 있는 안정적인 임대차 환경을 조성할 수 있습니다.정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![전대차계약에서 임차인과 전차인의 권리와 의무 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202403/01.36234142.3.jpg)
![34년만 엔·달러 환율 160엔 돌파…환율 출렁인 이유는? [한경 외환시장 워치]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202404/01.36562723.1.jpg)
