“안녕하세요. 인천 부평에서 부동산 임대업을 하고 있는 배OO라고 합니다. 우리 건물의 1층에 5년 동안 안정적으로 운영되고 있는 프랜차이즈 커피숍이 있습니다. 최근에 해당 커피숍 임차인으로부터 어려운 상황에 대한 전화를 받았습니다. 임차인은 그동안 개인 명의로 집계된 매출로 인해 종합소득세가 과도하게 부과되고 있다고 호소했습니다. 따라서 임차 조건은 그대로 유지하되 임차인 명의만 지인명으로 변경하고 싶은데, 이에 대한 적절한 절차와 주의 사항을 확인하고 싶습니다. 감사합니다.”
(사진=게티이미지뱅크)상황분석 및 솔루션 : 임차인 명의 변경을 위한 핵심 전략
최근 상가 임대차 계약에서 임차인 명의 변경 요청으로 인한 분쟁이 늘어나고 있습니다. 임대인으로서 임차인의 요청에 응하고자 할 때, 몇 가지 중요한 법적 및 계약적 측면을 고려해야 합니다.
'임차인의 요청에 따라 명의를 변경하되, 기존 임대차 계약의 조건을 유지한다'는 내용의 특약을 계약에 포함시켜야 합니다. 이 특약은 기존 계약의 연속성을 명확히 하고, 양 당사자의 권리와 의무가 변하지 않음을 보장합니다. 또한, 기존 계약서를 첨부함으로써 계약의 원본 조건을 명확히 할 수 있습니다. 명의 변경은 사실상 임대차 계약 당사자 중 한 명의 지위를 다른 사람에게 양도하는 것을 의미합니다. 이 과정에서 임대차 계약 자체는 유지되며, 새로운 임차인은 기존 임차인의 권리와 의무를 승계 받게 됩니다. 이는 임차보증금 반환청구권 및 계약갱신요구권과 같은 중요한 권리를 포함합니다.
임차인 명의 변경은 상가 임대차 계약에서 중요한 과정으로, 임대인과 임차인 모두에게 영향을 미칠 수 있습니다. 이 과정을 신중하게 처리하기 위해 고려해야 할 몇 가지 핵심 사항은 다음과 같습니다.
1. 명의변경에 대한 명확한 동의가 이루어 져야 합니다. 임차인 명의 변경을 진행하기 전에 기존 임차인, 새로운 임차인, 그리고 임대인 간의 명확한 동의가 필수적입니다. 이 동의는 서면으로 문서화되어야 하며, 모든 관련 당사자의 서명 및 날인이 포함되어야 합니다. 이는 추후 발생할 수 있는 오해나 분쟁을 방지하는 데 중요합니다.
2. 기존 임대차계약 조건의 동일성을 유지한다는 내용이 들어가야 합니다. 명의 변경이 이루어져도 기존의 임대차 계약 조건, 예를 들어 임대료, 보증금, 계약 기간 등은 그대로 유지되어야 합니다. 이를 명확히 하기 위해 기존 계약의 복사본을 첨부하고, 명의 변경이 계약 조건에 영향을 미치지 않음을 명시하는 특약을 추가하는 것이 좋습니다.
3. 임차 보증금 반환청구권의 승계여부를 확실히 해야 합니다. 명의 변경 시, 기존 임차인의 임차보증금 반환청구권은 새로운 임차인에게 승계되어야 합니다. 이는 임대인이 새로운 임차인에게 임차보증금을 반환할 법적 의무가 있음을 의미합니다. 모든 당사자는 임차보증금의 상태와 조건에 대해 명확한 이해를 공유해야 합니다.
4. 계약갱신요구권의 정확한 이해가 필요합니다. 계약갱신요구권에 대한 정확한 이해는 필수적입니다. 명의 변경이 새로운 임대차 계약의 시작으로 간주될 경우, 새로운 임차인에게는 새로운 10년의 계약갱신요구권이 부여될 수 있습니다. 이는 새로운 계약 기간과 함께 새로운 계약갱신요구권의 시작을 의미합니다. 따라서, 계약 문서에는 명의 변경이 계약갱신요구권에 미치는 영향을 명확하게 반영하여, 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.
(사진=게티이미지뱅크)
명의 변경과 관련된 과정은 겉보기에 단순해 보일 수 있으나, 실제로는 다양하고 복잡한 절차를 포함하고 있습니다. 이러한 과정을 독자적으로 이해하고 진행하기란, 법적 세부사항과 계약 조건의 미묘한 영향을 완전히 파악하기에는 어려움이 따릅니다.
임대차 계약의 명의 변경은 단순한 이름의 변화를 넘어서, 임차인과 임대인 양측의 권리와 의무에 중대한 영향을 미치는 법적 행위입니다. 이러한 중요한 결정을 내리기 전에 신뢰할 수 있는 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사 배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
지난달 전국 집값 하락 폭이 한층 깊어지고 보합을 유지하던 수도권도 하락 전환한 것으로 나타났다. 다만 주거 선호 지역의 경우 지역별로 강한 매수세가 유입되며 국지적인 상승세를 유지했다.17일 한국부동산원이 발표한 1월 전국주택가격동향조사에 따르면 지난달 전국 집값은 0.1% 하락하며 전월 대비(-0.07%) 낙폭이 커졌다. 지난해 말 보합을 유지했던 수도권도 지난달 0.06% 내리며 하락 전환했다. 전월 0.0% 보합이던 경기가 0.08% 하락으로 돌아섰고, 인천도 0.23% 내리며 3주 연속 하락세를 보였다.서울은 0.04% 올라 전월(0.08%) 대비 상승 폭이 줄었다. 송파구와 용산구 등 선호 지역은 신고가 거래가 이어졌지만, 노원구와 구로구 등 서울 외곽에서는 하락세가 가팔라진 영향이다. 서울에서 집값이 가장 많이 오른 자치구는 송파구로, 잠실·신천동 위주로 0.22% 상승했다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 방이동 '올림픽선수기자촌2단지' 전용면적 128㎡는 지난달 27억9500만원(1층)에 신고가를 경신했다. 이전 최고가인 24억원(1층)에 비해 4억원 가까이 올랐다. 잠실동 '레이크팰리스' 전용 84㎡는 이전 최고가에서 1억원 오른 26억원(24층)에 신고가를 새로 썼다.잠실동 대장주 '엘리트(엘스·리센츠·트리지움)' 중 하나인 '트리지움'은 전용 59㎡가 22억5500만원(16층)에 손바뀜돼 신고가를 갈아치웠다. 재건축을 앞둔 잠실동 '잠실주공5단지' 전용 82㎡ 역시 34억7500만원(8층)에 거래돼 신고가를 경신했다.송파구에 이어 이촌·한남동 위주로 0.17% 상승한 용산구에서도 신고가 거래가 속출했다. 고급 단지로 전국적인 인지도를 얻은 한남동 '한남더힐&
현대건설이 사우디아라비아에서 두 건의 송전공사를 연이어 수주하며 전력망 건설 분야의 독보적인 경쟁력을 다시 한번 입증했다.현대건설은 최근 사우디 전력청(SEC)이 발주한 ‘태양광 발전 연계 380㎸ 송전선로 건설 프로젝트’를 연달아 수주했다고 17일 밝혔다. 사우디 메디나와 젯다 지역에 각각 건설하는 송전선로로, 총공사금액은 약 3억8900만 달러(약 5125억원) 규모다.메디나 지역에 구축하는 ‘후마이지 태양광 발전 연계 380kV 전력망’은 사우디 서부 내륙의 후마이지에 건설 예정인 태양광 발전소에서 메디나 인근의 변전소까지 연결하는 311㎞의 송전선로다.젯다 지역에 건설하는 ‘쿨리스 태양광 발전 연계 380kV 전력망’은 사우디 서부 해안 쿨리스에 건설 예정인 태양광 발전소에서 메카 인근의 기존 전력선로를 연결하는 180㎞의 송전선로로, 두 프로젝트 모두 2027년 11월 완공을 목표로 한다.이번 프로젝트의 시공사 선정은 발주처인 사우디 서부 전력청이 초청한 일부 기업의 경쟁입찰을 통해 이뤄졌다. 50여년간 40건의 사우디 송전선로 건설사업을 성공적으로 수행하며 사우디 전력청과 오랜 신뢰 관계를 구축해온 현대건설은 이번 프로젝트 또한 턴키(설계·구매·건설 등의 사업 전 과정을 일괄 수행하는 방식)로 수주하며 우수한 사업역량과 기술력을 재차 입증했다는 설명이다.현대건설은 1975년 사우디 건설시장에 처음 진출한 이후 사우디 정부 및 발주처의 신뢰를 기반으로 대규모 사업을 안정적으로 수행해왔다. 특히 다수의 380kV 송전선로 공사는 물론 500kV HVDC(초고압직류송전선로)와 사우디 전력망 사업 진출 이래 역대 최대인 1조원 규모의 4000MW급 HVDC 2회선
아이에스동서(IS동서)가 경북 경산시에서 사업비 3조5000억원에 이르는 대형 주상복합 프로젝트를 추진한다. 경산의 핵심 택지지구인 중산지구에서 주상복합 3443가구와 상가 등을 짓는 사업이다. 아이에스동서의 자체 사업 가운데 역대 최대 규모다.17일 업계에 따르면 아이에스동서는 지난해 사업계획 승인을 받은 ‘경산1지구 A2-1블록 주상복합’을 올해 하반기 일반에 분양할 계획이다. 아파트 분양 물량은 전용면적 84㎡ 846가구와 149㎡ 2597가구 등이다.단지명은 아이에스동서의 고급 주상복합 브랜드 ‘W’를 달아 ‘경산 펜타힐즈W’로 정해질 것으로 알려졌다. 1단지와 2단지로 나뉘며 각각 지하 6층~지상 최고 59층 9개 동으로 구성된다. 25m 길이의 수영장과 도서관, 피트니스 센터, 골프장, 카페, 사우나 같은 커뮤니티 시설이 들어선다. 호텔식 조식 서비스 등 고급화 전략도 추구한다.대구 지하철 2호선 사월역이 약 800m 거리에 있다. 대구 수성구와 맞닿아 있고, 경산역이 가까워 교통 편의성이 높은 것으로 평가받는다. 인근에 경산 이마트 등 다양한 생활 인프라도 갖춰져 있다.아이에스동서는 2019년 해당 부지(10만6300㎡)를 약 4000억원