성수전략정비구역 4지구 임시 조감도 / 조합 제공
성수전략정비구역 4지구 임시 조감도 / 조합 제공
서울 성동구 성수전략정비구역 4지구가 초고층인 77층 재개발을 선택했다. 앞서 49층으로 결정한 1지구와는 엇갈리는 선택이다. 4지구는 49층 대비 동수를 줄이면 모든 가구의 한강 조망이 가능해 분양수익을 20% 이상 늘릴 수 있을 것으로 예상했다. 공사비가 50% 이상 급증할 것이란 일각의 우려와 달리 20% 오르는 데 그쳐 층수에 따른 조합원 분담금은 늘지 않을 것으로 내다봤다. 성수전략정비구역이 고층(49층)과 초고층(77층) 재개발 사업성을 비교할 ‘가늠자’가 될 전망이다.

성수4지구는 조합원 450명(59.7%)이 전자투표에 참여해 359명(79.8%)이 ‘초고층 77층’, 88명(19.6%)이 ‘준초고층 49층’을 선택했다고 7일 밝혔다. 성수4지구는 조합에 설계팀을 구성하고 3차례 디자인포럼을 열어 77층과 49층의 장단점, 단지 고급화 계획, 타 사업장 사례연구 등을 조합원에게 공유하고 의견을 받았다. 성수4지구는 2회에 걸친 설문조사를 통해 최고 층수에 대한 조합원들의 의사를 확인할 계획이다.

조합은 전용 84㎡ 기준 자산가치가 77층 선택 때 47억원에 달할 것이라고 예상했다. 49층 선택 때 33억원을 추산한 것보다 40% 이상 집값을 더 올릴 수 있다는 것이다. 일반분양 수익은 3.3㎡당 8000만원에서 1억원으로 늘려 총 4000억원의 추가 수익을 낼 수 있을 것으로 봤다.
성수전략정비구역 4지구 드로잉 / 조합 제공
성수전략정비구역 4지구 드로잉 / 조합 제공
이처럼 자산가치 상승폭을 높게 잡은 근거는 전 조합원 '파노라마 한강뷰'가 가능하다는 점에서다. 77층을 선택하면 동수를 5개 동 이하로 지을 수 있어 동간 간격을 크게 넓힐 수 있다는 게 조합 설명이다. 일반분양 가구는 일부 한강 조망을 확보해 분양수익을 극대화할 수 있다고 설명했다. 동간 간격을 넓혀 개방감을 늘리고 일조권 분쟁도 줄일 수 있다고 덧붙였다. 49층 선택 때는 7개 동 으로 지어야해 30%의 가구만 한강뷰가 가능하다.

초고층 건축 때 공사비 상승폭이 우려만큼 크지 않을 것으로 예상했다. 조합이 추산한 3.3㎡당 공사비는 49층의 경우 1000만원, 77층은 1200만원이다. 각종 규제를 고려하면 50% 이상 공사비가 늘어날 것이라는 예상과 달리 49층 대비 20% 증가(2200억원)하는 선에 그칠 것으로 내다봤다. 조합 측은 "공사비에 가장 큰 영향을 주는 요인은 층수와 같은 구조나 외장재의 차이보다는, 내장재 등 고급화로 인한 비용"이라고 분석했다.

종합적으로 49층 대비 77층은 분양수익이 4000억원 늘어나는 반면 비용은 3700억원 증가해 분담금에 차이는 없을 것으로 결론지었다. 특히 조합 측은 시공사의 경쟁으로 공사비 상승폭을 최대한 억제하겠다는 입장이다. 정영보 조합장은 "시공사 간 경쟁을 끌어내 공사비를 최대한 낮출 것"이라며 "77층으로 더 깨끗한 한강조망과 랜드마크 프리미엄을 확보할 것"이라고 말했다.

성수전략정비구역은 고층(49층)과 초고층(77층) 사이에서 사업 추진방향이 엇갈리고 있다. 1지구는 지난달 16일 조합 총회에서 523명(51%)이 49층을 선택해 초고층(47%)을 근소하게 앞섰다. 2지구는 오는 8일 총회를 열어 건축심의를 위한 최고층수 안건을 투표에 부칠 예정이다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com